Hvorfor købe en ny bolig? Ældre og gamle boliger har charme og sjæl, siger man, men med nybyggeri får du i kraft af den teknologiske udvikling og de skærpede lovkrav til kvalitetsbyggeri alle de fordele, som moderne arkitektur giver, som fx øget lysindfald gennem udnyttelsen af glas og stål, høj isoleringsgrad og energibesparende løsninger i form af lav-, nul- eller plusenergibyggeri, vedligeholdelsesfrie materialer mv., hvilket rigtig mange boligejere i dag sætter stor pris på.

5 gode råd, inden du køber nyt!

1. KØB AF NYT? Dette er i Frankrig meget ofte synomymt med enten projektkøb, køb af bolig under opførelse eller bolig, som er færdigbygget for under 5 år siden, og som endnu ikke har været handlet efter færdigopførelse. Ved projektkøb er det vigtigt at besøge byggeplads og omgivelser og i det hele taget at få indsamlet så mange informationer som muligt, ikke mindst om alle de forhold, der har betydning for ens dagligdag på stedet: transportforhold, indkøbsmuligheder, rekreative områder osv. Er der tale om et nyt kvarter, er det fx vigtigt at kontakte kommunekontoret for at få oplysninger om lokalplaner og fremtidige planer for service og faciliteter i kvarteret.

2. BESØG OG SAMMENLIGN! Besøg gerne flere sammenlignelige udstillingsboliger. Herved kan du danne dig et bedre billede af den bolig, du overvejer. Studer de nære omgivelser over en uge, om aftenen og i weekenden for at få et reelt indtryk af hverdagen og faciliteterne i kvarteret. Sammenlign også de forskellige boliger i samme projekt: beliggenheden i forhold til sol, vind, naboer osv., kvaliteten af faciliteterne, udsigten … Når du har truffet din beslutning, så reserver den ønskede bolig hurtigst muligt for at have det størst mulige udvalg (fx flere valgmuligheder i forhold til etagebeliggenhed, terrasse, have mv.).

3. FÅ TEKNISK INDSIGT! Gennemgå omhyggeligt de tekniske dokumenter fra bygherre, der i detaljer beskriver materialer og fællesfaciliteter. Når dit boligvalg er en realitet, og du skal træffe beslutning om valg af fx bruseniche, materialer, skabe osv., så lev dig ind i din fremtidige indretning. Bygherre giver gerne nogle valgmuligheder, og jo mere gennemtænkt, dine valg er, jo mere personlig og funktionel bliver din bolig. Endelig må du heller ikke glemme at studere bebyggelsesplanen, som udleveres af bygherre, og som gør det muligt at bedømme afstanden mellem fx veje og bygninger, fortove eller andre konstruktioner.

4. TÆNK SKATTEBESPARELSE. Siden den 1. oktober 2014 har det i Frankrig været muligt for førstegangskøbere at gøre brug af et såkaldt 0% lån (PTZ), som er mest fordelagtigt ved køb eller opførelse af en ny bolig, og som har løbetider på op til 25 år. Ved køb af nye boliger gælder endvidere, at notaromkostningerne er reduceret i forhold til køb af ældre boliger: 2-3% ved køb af en ny bolig (ekskl. moms) mod 7-8% ved køb af en ældre bolig. Endelig er man ved køb af en ny bolig i Frankrig fritaget for ejendomsskat i 2 år.

5. FORHØR DIG OM BYGHERRE. Hvorfor ikke forhøre dig om bygherre hos tidligere købere af boliger i færdigopførte projekter, fx om boligerne blev afleveret til tiden? Såfremt fristerne ikke overholdes, kan du nemlig få erstatning. Før du underskriver en reservationsaftale, der straks ved underskrivelse forpligter dig til at indbetale et depositum, bør du overveje at tegne en retshjælpsforsikring (assurance protection juridique), der ikke automatisk tilbydes sammen med reservationsaftalen. Depositummet er fastsat ud fra den tid, der beregnes fra datoen for underskrivelse af reservationsaftalen til underskrivelse af skødet.

—-

KILDE: Oversat og inspireret af artikel af Anne Leurquin, udgivet i boligmagasinet Logic-Immo.com (specialudgave) af 14.04-05.05.2015: Réussir son achat immobilier – dans le neuf; billeder fra ICAD-projektsalg, Sydfrankrig

Foto: Nîmes – Place Montcalm – ældre og gammelt byggeri

Hvorfor købe en ældre bolig? Ældre og gamle boliger har charme, udvalget er uendeligt stort, du kan få næsten en hvilken som helst adresse, ofte i hjertet af byen. Med en ældre bolig får du fortidens charme, en atypisk indretning og den ”sjæl”, der skjuler sig i stuk, pejs og parket.

5 gode grunde til at gå efter en ældre bolig frem for at købe nyt

1. LAVERE KØBSPRIS! Dette er et tungtvejende argument, eftersom gennemsnitsprisen for en ældre bolig er 15-20 % lavere end for en ny bolig. Selvom renten er historisk lav, er det stadig lettere for fx førstegangskøbere at låne til finansiering af en lavere købesum. Derudover bør muligheden for nedslag i salgsprisen for en ældre bolig, der kræver renovering eller opfrisning, ikke undervurderes.

2. DIVERSITET! Ældre boligbyggeri er kendetegnet ved stor variation i byggestil og akitektur fra forskellige tidsperioder. Der kan både være tale om nyere ejendomme, såvel som ejendomme fra starten af forrige århundrede eller fra tidligere: 1970 … 1870 .. Man finder alle stilarter! Desuden finder man spændende ældre og gamle boliger overalt i Frankrig, og de har de bedste beliggenheder. Ældre boliger har selvsagt allerede slået rødder i de strategiske områder, der ligger tættest på alle byens aktiviteter. Med en ældre bolig får du den bedste beliggenhed, og kriterium nr. 1, når man køber fast ejendom, er og vil altid være ejendommens beliggenhed! På den måde har du indkøbsmuligheder, specialforretninger, restauranter, biografer, teatre, kort sagt allle disse aktiviteter, der giver liv, og som er så vigtige, lige ved hånden!

3. VÆRDIFORØGENDE RENOVERING! Sæt dig ind i lovgivningen for ældre boliger i Frankrig, det kan godt betale sig. Fx gør Duflot-loven, der pr. 1. januar 2013 afløste Scellier-loven, det muligt at bringe ældre udlejningboligers energimæssige og tekniske niveau i overensstemmelse med de normer og standarder, der kræves for udlejning, samtidig med at ejeren får et skattenedslag gennem 9 år. Renoveringsarbejdet skal udføres senest den 31. december i det andet år efter erhvervelsen. Duflot-loven kan udnyttes frem til 31. december 2016. Ejeren kan ligeledes udføre byggearbejder (udvidelse, renovering og opgradering til seneste normer og standarder) og få fordel af den lave momssats på 5,5%. Der ydes også forskellige former for støtte til vedligeholdelse af fredede eller bevaringsværdige boliger.

4. FLERE SLAGS LÅN. Orienter dig om dine muligheder for lån, når du køber en ældre bolig i Frankrig, for de forskellige lånetyper er skræddersyede ud fra forskellige formål og kan bl.a. afhænge af din boligs beliggenhed. Opfylder man bestemte betingelser, kan man fx i Paris få lån til boligkøb til 0% (Prêt Paris Logement 0%), mens der i Marseille udstedes check ved førstegangsboligkøb (chèque 1er logement).

5. OMGÅENDE INDFLYTNING. Når du køber en ældre bolig, kan du kan straks tage boligen i besiddelse, og du kan sammen med en entreprenør få fuldt overblik over eventuelle forbedringsprojekter; der kan sættes tal på det hele. Det samme gælder planlægningen af indretningen. Muligheden for at flytte ind ca. 3 måneder efter underskrivelse af købsaftale er en ikke uvæsentlig fordel i forhold til det at skulle vente på, at den købte bolig bliver bygget.

—-

KILDE: Oversat og inspireret af artikel af Anne Leurquin, udgivet i boligmagasinet Logic-Immo.com (specialudgave) af 14.04-05.05.2015: Réussir son achat immobilier – dans l’ancien; suppleret m/info fra http://www.duflot-loi.org/loi-duflot-ancien/

Denne nyhed vil nok ikke just begejstre danske familier, der påtænker at købe bolig i Frankrig i 2014:

Ejerskifteafgiften – og dermed notarudgifterne – er pr. 1. marts steget i mange franske departementer – men, den gode nyhed i denne forbindelse er så, at stigningen er minimal og begrænset til to år!

Departementernes budgetter er under pres som følge af den økonomiske situation: de er nødt til at bruge flere midler på sociale ydelser og modtager mindre tilskud fra staten. Derfor har departementerne fået lov til at øge deres indtægter ved at forhøje deres andel af ejerskifteafgiften, ”les droits de mutation”, som skal betales ved alle ejendomshandler. Fra det oprindelige niveau på 3,8% kan departementernes andel således hæves til maksimum 4,5 %.

Der er tale om en foranstaltning, som i teorien kun skal vare to år, dvs. frem til den 29. februar 2016.

Omkostninger forbundet med ejendomskøb

Ved alle ejendomshandler skal køber betale det, man lidt misvisende kalder ”les frais de notaire”, notarudgifter. Det drejer sig nemlig om nogle særlige franske skatter og afgifter, som notaren opkræver og indbetaler til forskellige offentlige myndigheder – ud over selve notarhonoraret.

Bemærk: Ændrede regler for reducerede notarudgifter
Indtil for to år siden kunne boliger under 5 år købt i projektsalg, handles til reducerede notarudgifter, ligesom nybyggeri, første gang de blev handlet. Dette er nu ændret, og man skal derfor være opmærksom på, at notarugifterne for disse boliger i dag er de samme som for ældre boliger, dvs. boliger over 5 år.

Sammensætning af ejerskifteafgiften

Notarudgifterne for en ældre bolig består primært af ejerskifteafgiften, der hidtil har udgjort 5,09% af ejendommens salgspris. Denne afgift fordeler sig med en andel til departementet – den andel, der nu er givet tilladelse til at hæve fra 3,8% til maksimum 4,50%, en andel på 1,20% til kommunen, og en andel til staten på 2,37% af departementsafgiften, dvs. 0,09006%.

Notarudgifternes øvrige poster

Ud over ejerskifteafgiften omfatter notarudgifterne notarens lovbestemte honorar, der udgør omkring 1,33% af salgsprisen, samt udlæg, dvs. beløb der er udlagt for fx kommunale oplysningsskemaer, tinglysningsafgift, stempelafgift mv. I notarens honorar indgår ligeledes afregning for forskellige opgaver, fx gennemgang af byggetilladelse, indhentning af dokumenter, fremskaffelse af tingbogsudskrift mv.

De samlede notarudgifter for en bolig udgjorde ca. 7% af salgsprisen før forhøjelsen af ejerskifteafgiften og ca. 7,7% efter forhøjelsen på ca. 0,7%.

Forhøjet afgift i 83 departementer pr. 1. maj

De fleste departementer har allerede pr. 1. marts 2014 vedtaget og iværksat forhøjelsen af ejerskifteafgiften, mens ca. 20 har ventet til 1. april. Den 1. maj havde hele 83 departementer ud af 101 forhøjet deres andel af ejerskifteafgiften. Indtil videre har kun syv departementer besluttet ikke at hæve ejerskifteafgiften, nemlig: Paris, Les Yvelines, La Vienne, Le Morbihan, La Mayenne, L’Isère og la Côte-d’Or.

Samtlige departementer, der har vedtaget foranstaltningen, har hævet afgiften til det maksimale, nemlig 4,50%. I disse departementer er ejerskifteafgiften således forhøjet fra 5,09% til 5,80%, og de samlede notarudgifter er hermed steget med ca. 0,7% til ca. 7,7%.

Eksempel:

Køber man en ældre bolig til € 200.000 i et departement, der har vedtaget at forhøje ejerskifteafgiften, betyder denne stigning en ekstraudgift på ca. € 1.400 for køber (ca. DKK 10.500).

—————-
KILDER:
Inspireret af: „Droits de mutation en hausse‟ af Laurence Barnier, udgivet i Logic-immo.com nr. 313, 15 april – 6. maj 2014
„Les frais de notaire augmentent dans la plupart des départements‟ udgivet i www.pap.fr – 30. april 2014

Den delte eksklusive formidlingsaftale, som er en hurtigere måde at købe og sælge fast ejendom på, benyttes i flere lande og begynder nu også at vinde indpas i Frankrig. Der er tale om en aftaleform, der hidtil har været overset af den brede befolkning og underkendt af ejendomsmæglerne på det franske ejendomsmarked.

I Danmark er vi vant til eksklusive formidlingsaftaler – altså at man som sælger kun indgår aftale med én mægler om at sælge ens bolig.

I mange lande, fx i Frankrig, er det anderledes – her er det mest almindeligt at indgå ikke-eksklusive formidlingsaftaler, dvs. simple aftaler, der indebærer, at sælger sideløbende kan sætte sin ejendom til salg hos 2, 3 eller endnu flere mæglere.

Det betyder selvfølgelig, at der er flere forskellige ejendomsmæglervirksomheder i gang med ens sag samtidig, men det betyder også, at mæglerhonoraret er højere, og – ikke uvæsentligt – at den markedsføringsmæssige indsats i forhold til ejendommen er ringere.

Med en eksklusiv formidlingsaftale, som ejendomsmæglerne i disse lande ofte gerne vil indgå, får køber generelt en bedre service, bedre eksponering og en markedsføring af højere kvalitet til et lavere salær!

Enklere køb og salg

Når en ejendomsmægler underskriver en eksklusiv formidlingsaftale, har han siden 2009 kunnet registrere ejendommen i en netværksdatabase over eksklusive formidlingsaftaler, Amepi (Association des mandats exclusifs des professionnels de l’immobilier), som giver alle ejendomsmæglere, der er medlem af netværksforeningen, mulighed for at dele de indgåede eksklusivaftaler indbyrdes.

Dette betyder, at mæglerne kan præsentere og fremvise de pågældende ejendomme for deres kunder, uden problemer for sælgeren, der som eneste partner har den mægler, han har valgt at indgå formidlingsaftale med.

Da ejendommen herved bliver mere synlig og eksponeres for et større antal potentielle købere, sælges den hurtigere. Ifølge medlemsorganisationerne gør brugen af Amepi databasen det muligt at reducere liggetiderne fra gennemsnitligt 105 til 91 dage. Hvis salget gennemføres af en anden mægler end den, der har indgået formidlingsaftalen, deles salæret ligeligt med 50% til hver af de to involverede mæglere. Dette giver en ikke uvæsentlig tidsbesparelse for køberne, som herved kan få adgang til alle boligudbud ved brug af en og samme mægler og medlem af netværket.

En for alle, og alle for en

Der er tale om et tilbud, som ifølge brancheorganisationerne stadig udnyttes for lidt. Faktisk er kun 3.000 ejendomsmæglervirksomheder ud af 20.000 medlem af netværket, og af disse 3.000 er kun 180 beliggende i hovedstaden. Denne tilbageholdenhed er begrundet i ejendomsmæglernes ” angst for konkurrence fra de store kæder”, hvilket medlemmerne af netværket beklager. Til sammenligning udgør denne type eksklusive aftaler 70% af handlerne i USA, understreger Bernard Cadeau, formand for ejendomsmæglerkæden Orpi.

Amepi omfatter også en database over de ejendomme, der er solgt inden for de seneste 12 måneder med detaljerede oplysninger om liggetid, udbudspris og faktisk salgspris mv. Dette giver sælger mulighed for at tilpasse prisen til markedet og sælge bedst muligt. Et årsabonnement koster EUR 1.350 ekskl. moms for en ejendomsmæglervirksomhed, men indbringer ca. EUR 52.000 ekskl. moms i ekstra omsætning iht. de tal, der er offentligggjort af netværksforeningen Amepi. Amepi, der støttes af de store ejendomsmæglerkæder som Century 21, Orpi, Laforêt, Guy Hoquet, L’Adresse og Era samt af ejendomsmæglernes brancheorganisationer (Fnaim, Solvimo, Cimm immobilier), ville dog være væsentligt mere effektiv i det øjeblik, hvor ca. 30% af ejendomsmæglervirksomhederne inden for hvert lokalområde blev medlem.

I dag gennemføres 80% af handlerne stadig af den mægler, der har indgået eksklusiv formidlingsaftale, mens kun 20 % gennemføres af de øvrige medlemmer af netværksforeningen. Det er en situation, der helt sikkert vil udvikle sig i takt med antallet af medlemmer, således som det er tilfældet i USA.

————
KILDER:
Inspireret af artiklen ”Vendre son bien plus rapidement grâce aux mandats exclusifs partagés”, offentliggjort den 24.04.2015 af L’équipe Logic-Immo.com på www.logic-immo.com – samt af siderne: www.fichieramepi.fr/ og www.robinhus.dk/udland/da/saelge-bolig-udlandet.html