Kategoriarkiv: Ejendomshandel

Ejendomshandel

Home Staging: Forholdsvis ny, men overset boligsalgsbooster i Frankrig

Skriv en kommentar

Når man læser de franske boligannoncer og –beskrivelser på hjemmesider og i boligblade, undrer man sig ind i mellem over den ringe æstetiske og informative kvalitet på både billed- og tekstniveau – og dermed det lidet tiltalende indtryk, man som sælger accepterer at efterlade hos potentielle købere, der skal være udstyret med en rigtig god fantasi og lokalkendskab for at kunne blive fristet til at bestille en fremvisning.

Franskmændenes tilsyneladende manglende forståelse for bedst mulig iscenesættelse af den bolig, man har til salg, underbygges og forklares klart i nedenstående artikel af 29. april 2016 fra hjemmesiden www.mon-immeuble.com – samtidig med at den redegør for de enkle principper i konceptet Home Staging.

Home Staging: Sådan kan man sætte turbo på salget af en bolig uden omkostninger for ejer!

Home Staging - før og efter
Home Staging – før og efter

Home Staging blev kendt i Frankrig i 2008 i forbindelse med TV-udsendelsen « Maison à vendre » (Hus til salg), der blev vis på kanalen M6. Siden har franskmændene fået den opfattelse, at Home Staging er lig med dyre håndværkerregninger, som skal betales af sælger og ejer, der absolut ingen lyst har til investere for at sælge, da investering ikke er ensbetydende med at kunne sælge til en højere pris. Men er dette nu også den skinbarlige sandhed?

Lad os lige kort ridse op, hvad Home Staging reelt dækker over: Home Staging er en form for iscenesættelse af din bolig, så den skiller sig ud fra konkurrentens, uden håndværksmæssig investering. Den tilførte merværdi skal få den potentielle køber til at falde for din bolig og give ham lyst til at købe og eje den.

« Blandt en række boliger med tilsvarende egenskaber vil den bolig, der præsenterer sig bedst, den bolig, hvori man oplever rum, volumen, lys eller stemning og atmosfære, få størst succes. Køber vælger altid den bolig, hvori han straks føler sig hjemme og godt tilpas», forklarer Francky Boisseau, medstifter af netværket Home-Staging Experts.

Home Staging: Professionel ydelse – eller gør-det-selv?
Når man besøger et hus eller en lejlighed, har man ofte svært ved at se sig selv i boligen: Dekoration og indretning falder ikke i ens smag, møblerne ”forurener” rummet, eller familiebillederne virker invaderende … Home Staging eller « boligiscenesættelse » har til formål at fjerne disse forhindringer. Når Home Staging udføres af professionelle, sørger disse for, at rummene fremstår neutralt og sobert, så de tiltaler og passer til de fleste mennesker. Dette gøres ved at afpersonalisere, afmøblere og forenkle rummenes møblement og dekoration og, i visse situationer, ved at foretage enkelte reparationer.

Med Home Staging siger du med andre ord farvel til personlig stil i din bolig!

« Under en fremvisning skal køber ikke komme hjem til dig, men potentielt komme hjem til sig selv ! », understreger Francky Boisseau.

Tager man i betragtning, at 95% af de potentielle købere udvælger de boliger, de ønsker at besigtige, ud fra fotos, og at 90% af handlerne sker, fordi køber forelsker sig i boligen, bør man ikke undervurdere effekten af en sober og stilren dekoration og indretning. Det vurderes i øvrigt, at 90% af boligerne gennemsnitligt ville blive solgt på under 60 dage ved hjælp af Home Staging, mod 127 dage uden brug af denne ydelse.

Home Staging skulle således være VEJEN til et hurtigt boligsalg. Men på trods heraf synes franskmændene endnu ikke være overbeviste. På følgende spørgsmål: « Er du parat til at gøre brug af « Home Staging » for at maksimere chancen for at sælge eller udleje din bolig ? »  – som den 2. største hjemmeside for gratis boligannoncer i Frankrig, Vivastreet.com, har stillet sine brugere, svarer 81% af de adspurgte faktisk « nej ».

Kunne den manglende interesse for Home Staging ikke skyldes de omkostninger, der er forbundet med denne ydelse ? Francky Boisseau afviser denne antagelse: «  En komplet Home Staging ydelse, der omfatter opfølgning, udlån af møblement med tilbehør, indretning og skabelse af atmosfære samt professionel fotografering, beløber sig til omkring 1.800 euros ekskl. fransk moms for en 2/3 værelses bolig. Desuden kan man jo også selv stå for Home Staging af ens bolig, uden professionel assistance, og skabe plads ved at forenkle møblementet, skabe volumen ved at male vægge eller foretage enkelte småreparationer ».

Thierry Langlois, ejendomsdirektør i Vivastreet, mener dog, at omkostningerne fortsat udgør den største hindringen for udbredelsen af Home Staging : « Der er stadig tale om en forholdsvis ny og stærkt tv-mediatiseret praksis i Frankrig. Denne praksis synes endnu ikke at være nået ud til den brede befolkning. Home Staging kræver nødvendigvis et minimum af tid og penge fra sælgers side og opfattes fortsat blot en « détail » i mange ejeres bevidsthed. Resultaterne er endnu ikke entydigt dokumenteret. Modsat den gængse opfattelse er det dog slet ikke så let selv at gå i kast med Home Staging, hvis man er uden erfaring i denne kunst. »

Home Staging: Ejendomsmæglers ydelse
Home Staging er også en ydelse, som ofte varetages af ejendomsmægleren og indgår i honoraret. Det er faktisk en ydelse, som ejerne kan forvente af en ejendomsmægler, idet mægleren forpligter sig til at tage alle midler og handlinger i brug for at nå sit mål: salg på de bedste betingelser med hensyn til tid og pris. For ejendomsmæglerne tilfører denne ydelse en stærk merværdi til de eksklusive formidlingsaftaler med eneret på salg af en bolig, set i forhold til konkurrencen. Salgene sker hurtigere, er mere rentable og forbedrer dermed mæglerens image.

« Home Staging har således til formål at mindske liggetiden og sælge boligen hurtigere ved at skabe sympati hos potentielle købere. Det er dog vigtigt at holde sig for øje, at Home Staging ikke gør det muligt at sælge boligen til en højere pris end markedsprisen, men blot at maksimere chancerne for at finde en køber », konkluderer Thierry Langlois.

_________________________
KILDER :
www.home-staging.fr
www.vivastreet.com
www.mon-immeuble.com/actualite/home-staging-comment-booster-les-ventes-immobilieres-sans-frais-pour-les-proprietaires

Læs også artiklen:
Vælg din eller dine ejendomsmæglere med omhu, når du skal sælge

Ejendomshandel, Ferieboligsalg, Marseille, Nîmes

Fra Nîmes til Marseille – hushandler med mange facetter

2023 har budt på flere eksistentielle forandringer hos os!
En af dem var salget af vores 150 år gamle velholdte karakterbyhus i den historiske del af Nîmes – og det samtidige køb, om end i omvendt rækkefølge, af et misligholdt fiskerhus med udsigt til Middelhavet i Marseilles bohemebydel.
To komplekse beslutninger – trods diverse moderne teknologiske kommunikationsmidler og beherskelse af det franske sprog, når koordineringen skal ske over en afstand på 2000 km!

FOTO: Byområdet la Madrague og le Mont Rose i Marseilles 8. arrondissement med udsigt til Middelhavet.

I denne artikel vil jeg kort beskrive vores personlige oplevelse af hussalget i Nîmes og huskøbet i Marseille.

Fra byhus …

Beslutningen om at sælge vores byhus i Nîmes (fotoet) er i høj grad foranlediget af vores søn. Efter at have været ejer siden 2002, dvs. i 21 år, er det da også en beslutning, der kræver en vis overvejelse.

Specielt når man har renoveret og vedligeholdt byhuset og faktisk er super glad for at holde ferie i huset, kender naboerne, byen, omgivelserne osv. Men måske netop derfor kan det også være godt med lidt forandring!?

Vores søn har efter studentereksamen arbejdet 5 år i Marseille og faldt for naturen, havet med strandene, bjergene og den multikulturelle storby, der enten fascinerer eller frastøder. Han har venner og føler sig hjemme i Marseille, der kun ligger 3 timers rejse med højhastighedstog fra Paris, hvor han til daglig bor og arbejder.

Det er her, han kunne forestille sig et ’sommerhus’. Ikke i Nîmes. Da forandring fryder, valgte vi derfor, samstemmende, at skifte Nîmes ud med Marseille.

Hussalget i Nîmes startede i efteråret 2022. Vi inviterede 4 hhv. lokale og internationale mæglere til at vurdere huset. Den 4. blev desværre syg, så kun 3 af mæglerne kom med deres vurdering i efteråret. De var alle 3 skuffende! Ikke kun i forhold til prisen, men også til selve tilgangen til salget af vores velholdte hus, der senest havde fået nyt tag, ny facadedør og facaderenovering, …

Den ene af mæglerne havde vurderet huset i 2018, inden ovennævnte renoveringer. Hans vurderingspris havde næppe ændret sig! Det gik op for min mand og mig, at det for dem i høj grad blot handlede om at sælge hurtigst muligt, helst til en investor, fx med henblik på udlejning til studerende, for ikke at risikere at miste salget efter 3 måneder. Den prosaiske udformning af beskrivelsen havde ikke den store betydning, billedkvaliteten var heller ikke så vigtig. De så ikke mulighederne, og slet ikke de målgrupper, vi ønskede at tiltrække.

I foråret 2023 inviterede vi derfor den 4. mægler. Her var kemien straks en anden. Måske var hun – og vi selv – også klædt bedre på. Hun havde forinden modtaget vores beskrivelse af huset, fordele ved beliggenhed, intenderede målgrupper, muligheder osv. Hun var fornuftig og velovervejet i sin prisfastsættelse, der lå over de øvrige mæglere – faktisk var der en forskel på 50.000 EUR fra den laveste til hendes vurdering! I det hele taget var hun empatisk, forstående og langt mindre selvcentreret i sin tilgang til det at sælge noget af andre menneskers sjæl: deres bolig!

Det endte med at blive denne mægler, som fik huset til salg. 5 dage efter at salgsannoncen var offentliggjort, var købsaftalen underskrevet af en lokal beboer, der arbejdede i Paris, 3 timer borte med højhastighedstog, og ønskede boligen som sekundær bolig, da hans nærmeste familie, bl.a. hans mor, boede i Nîmes, faktisk i samme gade!

Når man, som i vores tilfælde, ikke har været ejer af en sekundær bolig i minimum 30 år, skal man betale fransk avanceskat (impôt sur la plus-value) til det franske skattevæsen, med fradrag af alle udgifter til renovering, herunder særligt energirenovering. Derudover skal man som ejer/sælger betale fransk beboelsesskat (taxe d’habitation) for hele året, mens fransk ejendomsskat (taxe foncière) betales prorata af sælger og køber.

Skødet blev underskrevet online i starten af august, via fuldmagt til notaren. Hermed var handlen en realitet, og Nîmes var et afsluttet kapitel!

… til fiskerhus

Vi havde egentlig længe, også langt før vi satte huset i Nîmes til salg, studeret boligmarkedet i Marseille. Specielt havde de arrondissementer, der lå ud til kysten, vores interesse (1., 2., 7. og 8.). Vores tanke var, at såfremt byhuset i Nîmes skulle skiftes ud med en bolig i Marseille, så skulle det kunne ses: der skulle være havudsigt! Vi var omkring rigtig mange muligheder og drømme.

Fra ejerlejlighed til ferielejlighed over slotsferiebolig til mindre huse, som i øvrigt var sjældne og sjældent inden for budgettet, når vi taler havudsigt.

Men så en dag faldt vi over fiskerhuset i Marseilles 8. arrondissement (fotoet). Eller rettere udsigten, indretningen (3 værelser, 50 m2, terrasse og havudsigt), beliggende 5 minutters gang fra stranden og fra Natur- og nationalparken, Parc national des Calanques. Prisen var måske lidt i overkanten af budgettet, der skulle også investeres i renovering, herunder nye el-installationer.

Men billederne, der som sædvanligt ikke var noget at råbe hurra for, gav et ok indtryk af standen. Og grundig rengøring gør jo altid underværker, siger erfaringen.

Vi var denne gang 3 købere, med aftalt prorata ejerskab, og besluttede at afgive bud. Hvor mange procent skulle vi forlange uden at virke ublu og useriøse? Det tog os lidt tid at blive enige, men det lykkedes, og buddet blev sendt afsted. Næste dag var det accepteret!

Købsprocessen var startet. Lidt overrumplet måske over for den nye realitet, der tegnede sig, men også super glade, begyndte vi så rejsen sammen med mægler og notar mod køb af huset. Vores søn tog et par dage efter til Marseille, besigtigede og filmede huset og omgivelserne.

Begejstringen blev ikke mindre. Inden han tog hjem havde han underskrevet købsaftalen med fuldmagt fra os. Herefter startede notarens arbejde med indsamling af nødvendige dokumenter osv. Vi på vores side overførte udbetaling mv. til notaren og forberedte betaling af den endelige købesum. Samtidig fik vi kontakt til en bygmester, som vores søn kendte gennem sine venner i Marseille.

Da skødet i midten af juni blev underskrevet, dels af vores søn, der igen fra taget fra Paris til Marseille, og af os online via fuldmagt, var handlen en realitet: Vi var nu pludselig ejere, for en kort periode, af 2 sekundære boliger i Sydfrankrig – dog velvidende på dette tidspunkt, at en køber var fundet til ejendommen i Nîmes!

Herefter startede en ny fase af ejerskabet af fiskerhuset: renovering. Denne fase er foregået dels inden vores flytning fra Nîmes til Marseille, som fandt sted midt i juli, dels efter indflytningen i tæt koordination med bygmesteren, der har styret alle håndværkere og har opfyldt stort set alle vores ønsker, dog ikke uden at være kritisk og give råd – og lave løsninger om med et smil! Fx er det ham, vi kan takke den hvide facade for, vi havde nemlig blot tænkt os at holde fast i den oprindelige gulbeige farve, som de fleste andre huse i kvarteret er malet i. Den hvide facade giver huset et mere eksklusivt look, der passer perfekt til stilen.

Vi er alle rigtig glade for den forandring, vores ejendomstransaktioner har ført med sig, og min mand og jeg glæder os vildt til vores næste ophold i fiskerhuset og det fantastiske bohemekvarter, huset ligger i, allerede i januar 2024!

FOTO: Aftenudsigten til Middelhavet fra fiskerhusets terrassen …

OBS! Marseille er i 2024 vært for bl.a. de 12 dages olympiske sejlkonkurrencer fra den 28. juli til den 8. august. En bemærkelsesværdig ting ved de olympiske konkurrencer er, at konkurrenterne kæmper på identiske fartøjer, hvilket gør det til en ekstraordinær præstation at sejre! Fiskerhuset udlejes til interesserede under denne begivenhed!

____________

FORFATTER
Indlæg v/Liselotte Kruse, oversætter, underviser, kommunikatør og ordbogsredaktør, formidler af sydfranske ferieboliger – DK-France

Ejendomshandel, Rejser, Sprog- og kulturkurser

Vejen til mit franske drømmeslot

Skriv en kommentar

Af Liselotte Kruse, DK-France, på basis af interview med Gérard Korrel, den 9. december 2022

Som franskunderviser og indehaver af kommunikationsbureauet DK-France møder jeg en masse spændende mennesker i næsten alle aldre med hver deres unikke personlighed, historie – og drøm. En af dem er Gérard Korrel. Han er hollænder, har stiftet familie, boet og arbejdet som fysioterapeut i Danmark i 34 år, men havde en drøm, som han også havde modet til at realisere. Det skete i 2021: Sammen med sin kone Karen solgte han alt i Danmark og startede et nyt liv i Dordogne.

Et år efter at have forladt Danmark, fået job og have boet i hele 5 lejede boliger i Dordogne, står Gérard Korrel og hans kone Karen i dag, fredag den 9. december 2022, med nøglen til deres franske drømmehus og dermed som ejere af en fransk ejendom. Den modige og eventyrlige rejse fra Holland over Danmark til Frankrig fortsætter med at udvikle sig!

FOTO: Gérard og Karen foran Drømmeslottet i Dordogne

Læs i det følgende Gérards beretning om hans franske huseventyr:

Hvornår og hvorfor besluttede du og Karen, at I skulle være ejere af en fransk ejendom?

Inden vi flyttede til Frankrig, havde Karen og jeg på forhånd besluttet os for, at vi ville købe et hus. Vi ønskede vores eget hus, en base, som vi kunne forme, som vi ville. Efter at have boet et lille års tid her i Frankrig blev vi kun styrket i denne tanke. Vi har boet 5 forskellige steder inden for et år, og det har blandt andet medført, at vi har mødt mange mennesker, som alle har været meget behjælpsomme.

Huset skulle gerne købes kontant. Ikke mindst som udlænding i Frankrig er det omstændeligt at købe hus med realkreditlån fra en fransk bank, da dette kræver, at man dels har fast arbejde, dels får en revisorpåtegning. Danske banker er heller ikke så villige til at yde lån. Og særligt i disse tider ser hussælger også helst, at folk har kontanter, da købsprocessen ellers kan blive rigtig lang for sælger.

Hvilke kriterier stillede I op for jeres hus? Hvad var det vigtigste for jer?

Et kriterium var fx, at der skulle være en have med mulighed for eventuel pool (piscine). Der måtte gerne være udsigt. Der skulle være flere værelser, så familien kan komme på besøg. Huset skulle ligge tæt på mit arbejde (5 minutter på cykel/i bil) – og vigtigst af alt: Det skulle være et hus med sjæl!

Vi vil udleve en drøm her i Dordogne, og det ville en moderne bungalow slet ikke kunne leve op til.

Hvordan vidste I, at i havde fundet jeres drømmehus?

Efter at have set og besigtiget ca. 50 huse havde vi fået indkredset, hvad vi ønskede. Og præcis dette herskabshus (maison de maître eller maison bourgeoise) havde alt og lidt mere til. Perioden mellem vores afgivelse af tilbud (offre d’achat) og udfærdigelse af skøde (acte authentique de vente), som varede ca. 5 måneder, har vi kørt forbi huset utallige gange. Hver gang følte vi os ekstremt heldige med at have fundet ”huset”.

Huset set fra indkørslen
Huset set udefra
… fra bagsiden
… fra forsiden

Hvordan fandt I huset?

Vi fandt drømmehuset efter at have holdt øje med ”Le Bon Coin”, en avis – og en internetportal, hvor både private og ejendomsmæglere sætter ejendomme til salg. Via den ejendomsmægler (agent immobillier), der havde huset til salg, kom vi kontakt med den nu tidligere ejer. Mægleren foreslog os at komme med et købstilbud (offre d’achat), dvs. et bud, som ejeren kan acceptere eller afslå. Hvis ejeren ikke accepterede, ville vi dog stadig have en chance for at få huset, da vi var de første, der havde budt ind. Hvis der var kommet et højere bud, kunne vi have forhøjet vores bud.

I vores tilfælde accepterede den tidligere ejer vores bud, som var 10 % under købsprisen.

Herefter skulle der udfærdiges en købsaftale (compromis de vente): et 37 siders dokument, hvor alle formaliteter i forbindelse med ejendomshandlen bliver beskrevet, herunder identificering af sælger, køber og selve ejendommen, tekniske undersøgelser mm. Efter underskrivelse af købsaftalen var der bl.a. en ‘afkølingsperiode’ (délai de rétractation) på 10 dage, hvor køber har ret til at fortryde købet.

I denne forbindelse skal det bemærkes, at købsaftalen er på fransk, og at fransk lov kræver, at dette dokument bliver oversat, i vores tilfælde til dansk, da min kone ikke taler flydende fransk (dvs. ikke har B2-niveau). Her har DK-France, ved certificeret translatør Liselotte Kruse og Patrick Leroyer, været os meget behjælpelige. Da notaren havde fået alle formaliteter på plads, blev vi indkaldt sammen med sælger til underskrivelse af skødet (acte authentique de vente): et 17 siders dokument, der omfatter formaliteter i forhold til ejendommen, herunder gentagelse af en del af købsaftalens formaliteter vedrørende selve købet – som i øvrigt også skulle oversættes til dansk!

Hvilke aktører var involveret i købsprocessen? Hvem var jeres rådgiver og tillidsperson? Gjorde I brug af advokat?

Blandt involverede aktører i købsprocessen var der, udover ejendomsmægleren, som er på sælgers side, notaren (notaire), en jurist, som er på både sælger og købers side, og som styrer købsprocessen. Som rådgiver inden for de juridiske forhold gjorde vi ikke brug af andre end notaren, dvs. vi havde ingen advokat med ind over. Fx var notaren os til stor hjælp i forbindelse med, at der i vores tilfælde var sket skader på taget efter en haglstorm, som den nu tidligere ejers forsikring skulle dække.

Med hensyn til de byggetekniske forhold fandt vi, gennem vores netværk, en håndværker, der kunne sige god for huset, og via samme netværk fandt vi en elektriker/VVS’er/tømrer.

Var der overraskelser undervejs? Hvis ja, fortæl kort om den (eller de) største.

Den første overraskelse kom inden underskrivelsen af købsaftalen. Det viste sig, nemlig at en 5-7 m bred skrænt (talus) langs huset ikke hørte med til grunden, men stadig tilhørte den tidligere ejer, som i øvrigt bor forenden af vores matrikel. Hans grund ligger ligeledes op af denne skrænt. Efter den opdagelse, var vi naturligvis interesseret i at få købt den del af skrænten, der grænser direkte op til vores grund. Efter at have forhørt sig hos ejeren kunne ejendomsmægleren heldigvis fortælle os, at vi godt kunne få de ca. 2000 m2 med i købet, dvs. uden nogen form for yderligere betaling. Ejeren ville dog have, at jeg skulle stå for betaling af opmåling af grunden, hvilket vist kostede mig ca. 4.500 kr.

Den næste overraskelse kom under underskrivelsen skødet. For at sikre, at sælger og sælgers forsikringsselskab får udbedret skaderne forårsaget af førnævnte haglstorm, besluttede notaren, i forbindelse med underskrivelse af skødet, at holde de penge, det vil koste at udbedre skaderne, tilbage på en konto. Disse penge vil således først blive udbetalt til sælger, når skaderne er blevet udbedret. Her blev den tidligere ejer mildest talt sur. Hans kone kunne dog rette ham lidt ind. Det havde vist sig, at der efter haglstormen var flere skader på huset, end det så ud til ved første øjekast, og den tidligere ejer havde derfor givet et overslag (devis) på skaderne; han havde dog ikke regnet med, at pengene ville blive holdt tilbage!

Kender du husets historie? Hvordan oplever du indretning og stand indendørs og udendørs?

Huset er et såkaldt ’maison de maître’ eller ’maison bourgeoise’ – et herskabshus. Jeg kender ikke til husets historie – andet end at huset har været ejet af ‘det bedre borgerskab’. Vi kender heller ikke byggeåret, hvilket ikke er usædvanligt i Frankrig.

Om ejendommens indretning fortæller Gérard:

Fra hoveddøren kommer man ind i en forholdsvis stor gang, som ender i en stor, lidt herskabelig trappe til første sal. På venstre side af gangen er der adgang til spisestuen (salle à manger), køkkenet (cuisine) samt et badeværelse med toilet (toilettes/salle de bains). På højre side af gangen er der adgang til opholdsstuen (salle de séjour) og kontoret (bureau).

På første sal er der 3 værelser (chambre) og et badeværelse med toilet.

På anden sal kommer man ind på et stort loftrum (comble) med 4 meters loftshøjde.

Der er en stor kælder (cave) under huset, hvor der bl.a. findes en brønd (puit).

Og endelig under kælderens fundament er der yderligere nogle rum, som vi først fik besøgt efter overtagelsen.

Udenfor, foran huset, er der desuden nedgang til en hvælvet kælder (cave voutée) på hele husets længde.

FOTO: Gérard er klar til besøg under kælderens fundament – Karen poserer foran nedgangen til den hvælvede kælder
Gérard er klar til besøg under kælderens fundament
Karen poserer foran nedgangen til den hvælvede kælder

Fra hoveddøren kommer du ind i en forholdsvis stor gang …

Entrée og gang set mod hoveddøren
… fra hoveddøren mod trappen
– og trappeopgangen til 1. og 2. sal

Som det fremgik af billederne i salgsannoncen, og som de billeder, vi har taget ved vores overtagelse, bekræfter, var husets indendørs stand mildest talt ikke indbydende! Man fik et ukamufleret indtryk af, at der ikke var blevet ryddet op gennem længere tid. Før besigtigelsen af huset havde ejendomsmægleren advaret os om, at Madame led af samlermani, hvilket vi helt tydelig kunne konstatere.

Stuen …
– og et vue ind i Madames samlermani

Til huset hører en park på knap 5000 m2. Det at have en have i franske byer er ikke så almindeligt.

Her skal det bemærkes, at ca. 2000 m2 af grunden er den skrænt (talus), som vi jo endte med at få foræret af den tidligere ejer.

Et udsnit af parken foran huset …
– og huset set fra vejen og skrænten

Om husets udendørs stand kunne man konstatere adskillige tegn på manglende vedligeholdelse, blandt andet har et utæt afløb på 2. sal bevirket, at muren har fået kosmetiske vandskader.

Hvad er jeres overordnede plan med huset, her og nu og fremover?

Vi har sat 6 måneder af til renovering af huset, såsom nyt køkken, eftersyn af elektricitet/VVS, maling, afhøvling af gulv o.l. Vi drømmer om at blive boende her. Jeg har 7 år tilbage, til jeg går på pension (67,5 år). Min kone har 7 år længere.

Hvad med sproget?

Mit B2-niveau i fransk har vist sig til at være tilstrækkeligt til at have et job som fysioterapeut på klinik. At vi er kommet til Dordogne eller Perigord, hvor der tales dialekt, har dog budt på visse udfordringer! Min kone har efter et halvt år her i Dordogne fået tilbudt intensiv franskundervisning, og hun vil senere tage en A2- eller B1-eksamen, som forhåbentlig kan resultere i et deltidsjob som børnehavepædagog. Vi er optimistiske!

Som Gérard skrev til mig forleden i januar, i forbindelse med at han sendte mig nogle billeder:

”Det skrider langsomt fremad. Vi husker at nyde, at være tilstede. I går stod jeg i gangen med vue til kontoret med plancher et cheminée à bois. De franske døre stod åben, les volets aussi. Dehors, vue sur l’ancienne gare. Le ciel était bleu, 15 degrés. Hvor fransk kan det blive …

Jeg føler mig lykkelig.”

Glæd dig til en opfølgning på Gérard og Karens rejse om ca. 6 måneder, hvor vi forhåbentlig får lov til at få indblik i transformationen og processen mod realiseringen af drømmeslottet i Dordogne!

___________

LÆS MERE

Læs også det første interview med Gérard Korrel i artiklen fra april 2022:

Når drøm bliver til virkelighed – fra Holland over Danmark til Frankrig

Ejendomshandel, Ferieboligsalg, Ferieboligudlejning

Franske ”sommerhuse” hitter efter corona

Skriv en kommentar

I tiden før corona var franske sekundære boliger – det vi i Danmark også kalder sommerhuse, fritidshuse eller ferieboliger, kært barn har mange navne! – ikke i særlig høj kurs blandt franskmænd. Hvorfor skulle man egentlig forpligte sig til at tilbringe sine ferier og weekender samme sted, når man med få klik kunne nyde behagelige lejeboliger hvor som helst i verden?

Men det var at gøre regning uden coronapandemien, der gennem udviklingen af folks adfærd og mentalitet har været medvirkende til at blande kortene på det franske sekundærboligmarked.

Château de Charmant: Eksempel på fransk sekundærbolig
Château de Charmant: Eksempel på fransk sekundærbolig

Som følge af den eksplosive vækst i hjemmearbejdet er der mange franskmænd, ikke mindst parisere, som nu igen drømmer om en sekundær bolig (résidence secondaire), hvor de ikke blot kan tilbringe ferien, men også kan bo (- og arbejde hjemme, fra stuen, terrassen eller haven!) flere dage om ugen. Kort sagt, man har igen fået smag for ”sommerhuset”! Se FAKTABOKS.

På denne baggrund viser en undersøgelse, at sekundærboligen, fra at være den lejlighedsvise bopæl, hurtigt er blevet til den regelmæssige eller endog primære bopæl for dem, der er så heldige at kunne eje en sådan bolig. En tendens man i øvrigt også kan konstatere i Danmark!

Sekundærboligmarkedet i Frankrig skifter ham!

Boostet af effekten af såvel den massive indførelse af hjemmearbejde som af franskmændenes voksende interesse for boliger, særligt huse, med udeområder (balkon, terrasse, have) har Covid-19 krisen sat gang i det franske sekundærboligmarked, der således både er blevet styrket og har udviklet sig.

Covid-19 krisen har godt og grundigt blandet kortene på det franske ejendomsmarked generelt og på sekundærboligmarkedet i særdeleshed. Den stigende udbredelse af hjemmearbejde gør det nu muligt for dem, der ejer en sekundær bolig, at tilbringe to eller tre dage om ugen i den by, hvor de arbejder – og hvor deres primære bolig ofte også ligger – og resten af tiden med hjemmearbejde i den sekundære bolig.

Dette paradigmeskift har i øvrigt dannet baggrund for fremkomsten af et nyt koncept i Frankrig, nemlig semiprimær bolig (résidence semi-principale), dvs. en bolig, hvor man ikke længere nøjes med at tilbringe sine weekends og ferier en gang i mellem, men hvor man fremover bor fast flere dage om ugen. Begrebet kan minde om det danske ”supplerende helårsbolig” (https://finans.dk/weekend/).

Købe på landet, men tæt ved byen

Som den franske forfatter og journalist Alphonse Allais (1854-1905) skrev: ”Man burde bygge byer ude på landet, for der er luften sundere”. En ny 2.0 generation af – yngre – købere ønsker således at købe en sekundær bolig på landet, ikke alt for langt fra deres arbejde og ikke, som tidligere, nødvendigvis ved havet.

De unge 2.0 købere, der er opfostret med hjemmesider for korttids- og sæsonudlejning blandt private, synes ligeledes – i modsætning til deres forældre – at efterspørge boliger tæt på bymidten, renoverede og komfortable, og gerne af beskeden størrelse. I valget mellem på den ene side storfamiliehuset (mas XXL), der ligger isoleret og kræver istandsættelse, og på den anden side det lille hus (maisonnette), der er indflytningsklart og let at komme til, særligt med højhastighedstog (TGV), er det meget ofte det lille hus, der bliver foretrukket.

Ejendomsinvestering, men ikke kun …

Selvom det på langt sigt kan være en god finansiel investering, så er erhvervelsen af en sekundær bolig generelt ikke dikteret af et spekulativ formål. Det er således mere muligheden for at kunne bruge og have glæde af boligen end at udleje den, der motiverer køberne. De fleste franske sekundærboliger er i øvrigt ikke på sæsonudlejningsmarkedet: 25% af ejerne af en sekundær bolig i Frankrig overvejer, på sigt, at gøre boligen til deres primære bolig, mens 69% af ejerne ikke lejer ud.

Hvad koster det egentlig at have en såkaldt ”résidence secondaire” i Frankrig?

Vedligeholdelsesudgifter (frais d’entretien), beboelsesskat (taxe d’habitation), ejendomsskat (taxe foncière), renoveringsarbejde, forsikring, afdrag på realkreditlån etc. Før man kaster sig ud i købet af en sekundær bolig (résidence secondaire) i Frankrig, er det vigtigt at vurdere og tage højde for de udgifter, der skal afholdes. Vedligeholdelsesudgifter i forbindelse med en sekundær bolig bør ikke undervurderes!

Vedligeholdelsesudgifter kommer oven i købsprisen og kan veje tungt i det årlige budget. Når alt lægges sammen: forbrug (el, vand, varme, …), forbedringsarbejder (renovering, modernisering, isolering, …) abonnementer (internet, telefon, teleovervågning), skat (beboelsesskat, ejendomsskat, renovation, …) vedligeholdelsesudgifter (årligt tjek af varmesystem, maling, udeområder, …), forsikring og låneafdrag – kan regningen ende med at blive pebret. Generelt udgør ovennævnte udgifter gennemsnitligt mellem 1 og 3% årligt af købsprisen for en sekundær bolig i Frankrig. Det skal i øvrigt bemærkes, at fra 2023 skal kun ejere af en sekundær bolig – eller en ledig bolig – betale beboelseskat! Gennemsnitligt koster en sekundær bolig i Frankrig EUR 269.900 i 2021, og de tilhørende ejerudgifter udgør mellem EUR 2.699 og 8.097 årligt, hvortil kommer transportudgifter (brændstof, motorvejsafgift, togbillet, …) til og fra boligen (Logic-IMMO nr. 519).

Udleje for at reducere regningen …

Som det fremgår, er investering i en sekundær bolig ikke umiddelbart noget, man kan blive rig af, som følge af de udgifter, der følger med købet. Ikke desto mindre vokser andelen af franske sekundære boliger alligevel hurtigere end andelen af primære boliger.

For at hente udgifterne hjem og gøre investeringen rentabel kan løsningen være at udleje den franske sekundærbolig. Dette alternativ kan i øvrigt vise sig at være rentabelt. På den ene side har Covid-19 krisen nemlig tidoblet lysten til plads, udeområder, grønne områder og – mere generelt – franske huse. På den anden side har udbredelsen af hjemmearbejde gjort det populært at blive sekundærboligejer. Hvis man vælger møbleret udlejning, skal der indhentes tilladelse fra rådhuset, såfremt den kommune, hvori den sekundære bolig ligger, har over 200.000 indbyggere. Ligeledes skal man huske at indberette lejeindtægten til skattevæsenet, både i Frankrig og i Danmark, som forretningsoverskud (bénéfices industriels et commerciaux, BIC). Endelig bør man sikre sig, at sekundærboligen har en god internetforbindelse!

Ovenstående nye boligtrend indikerer, at franske ”sommerhuse” vil blive mere eftertragtede i fremtiden og dermed en mere attraktiv investering – også for danskere, som ønsker sekundærbolig i Frankrig.

FAKTABOKS

Hvad er en helårsbolig, en primær bolig og en sekundær bolig?
En helårsbolig er den ejendom, hvor du har din faste bopæl, rent faktisk bor og er tilmeldt det danske folkeregister (CPR). En helårsbolig er, som navnet antyder, en bolig som du må bo i hele året, der oftest omfatter bopælspligt. Helårsboliger findes primært i by- og landzoner.
https://boligraadgiver.dk  

”I EU-retlig forstand synes det, at se ud til, at primærbolig er helårsbeboelse, og altså den bolig, du bor i til hverdag, og boliger, som ikke er helårsbeboelse anses som sekundærbolig.”
Karen H. Andersen, https://projekter.aau.dk  

En sekundærbolig er en ejendom, hvor du ikke bor fast. Det er typisk et sommerhus eller en ferielejlighed. Men det kan fx også være en pendlerbolig eller en helårsbolig, hvor du ikke bor fast og således heller ikke er tilmeldt det danske folkeregister (CPR).
Justitsministeriet, Civilstyrelsen, https://civilstyrelsen.dk/  

”Begrebet fritidshus opstod, da det tilbage i 70’erne blev et krav at isolere de nybyggede sommerhuse, og så var det jo pludselig ikke bare et hus, som vi kunne bruge kun om sommeren, men derimod et hus som kunne bruges året rundt. Og derfor ændrede vi i branchen betegnelsen fra sommerhus til fritidshus.”
Mette Bech Hofman, Planet Huse, https://huset-middelfart.dk/sommerhus-eller-fritidshus-hvad-er-forskellen  

NOTE: I betydningen primærbolig svarer helårsbeboelse eller helårsbolig til det franske ’résidence primaire’ eller ’résidence principale’, mens sekundærbolig svarer til det franske ’résidence secondaire’. Bemærk dog, at juridisk og skattemæssig status er kulturelt bestemt og derfor underlagt de 2 landes nationale lovgivning. Bemærk i øvrigt, at man på dansk ser såvel ’primærbolig’ som ’primær bolig’ samt tilsvarende ’sekundærbolig’ og ’sekundær bolig’.
 
Hvad er en flexbolig?
En flexbolig er en helårsbolig uden bopælspligt. Du kan bruge en flexbolig hele året rundt som sommerhus, fritidsbolig eller et ekstra hjem. Du vælger selv.
https://www.flexbolig.nu/fakta-om-flexbolig/hvad-er-en-flexbolig  

NOTE: En fleksbolig eller flexbolig kan minde om det nye franske begreb ’résidence semi-principale’. Bemærk dog, at juridisk og skattemæssig status er kulturelt bestemt og derfor underlagt de 2 landes nationale lovgivning.  

_____________

FORFATTER
Indlæg/oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France

KILDER
Logic-IMMO, Gard Hérault, nr. 419 – Juli 2021: SPÉCIAL – Résidences secondaires:
https://en.calameo.com/books/00592340384504f979aeb
[besøgt 30.07.2021]

Immobilier: Les Parisiens ont bien « déserté » Paris après le premier confinement :
https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-les-parisiens-quittent-paris-04-01-2021-8417190.php
[besøgt 01.06.2021]

Andersen, Karen Højmose (2017): Køb af danske ejendomme (afhandling):
https://projekter.aau.dk/projekter/files/259774059/Kob_af_danske_ejendomme___kandidatspeciale_.pdf
[besøgt 19.08.2021]

Hansen, Anne Vegeberg (2021): Sommerhus vs. fritidshus:
https://huset-middelfart.dk/sommerhus-eller-fritidshus-hvad-er-forskellen/
[besøgt 19.08.2021]

Nielsen, Trine (2021): Helårsbeboelse eller sommerhus:
https://www.bolius.dk/helaarsbeboelse-eller-sommerhus-18682
[besøgt 19.08.2021]

Sommerhuse:
https://da.wikipedia.org/wiki/Sommerhus
[besøgt 19.08.2021]

Kan jeg købe sekundærbolig:
https://civilstyrelsen.dk/sagsomraader/erhvervelse-af-fast-ejendom/ofte-stillede-spoergsmaal/kan-jeg-koebe-sekundaerbolig
[besøgt 19.08.2021]

Udlejning – Ferieboliger, fleksboliger, værelser m.v.:
https://planinfo.erhvervsstyrelsen.dk/fritids-og-ferieudlejning
[besøgt 19.08.2021]

Hvad er flexbolig:
https://www.flexbolig.nu/fakta-om-flexbolig/hvad-er-en-flexbolig
[besøgt 19.08.2021]

Helårsboliger anvendt som fritids- eller fleksboliger:
https://finans.dk/weekend/ECE10910518/helaarsboliger-anvendt-som-fritids-eller-fleksbolig-saadan-er-skattereglerne/?ctxref=ext
[besøgt 19.08.2021]

LÆS OGSÅ
Slotsferieboliger: Forskellige ejerkoncepter – fordele og ulemper:
https://dk-france.dk/slotsferieboliger-forskellige-ejerkoncepter-fordele-forskelle/

Tips og råd til succesfuld investering i fransk lejebolig:
https://dk-france.dk/category/ferieboligudlejning/

Ejendomshandel, Ferieboligudlejning

Tips og råd til succesfuld investering i en fransk lejebolig

Skriv en kommentar

At købe en lejlighed med henblik på udlejning er ikke noget man bare gør uden at være godt forberedt. Enhver ejendomsinvestor skal være meget omhyggelig, når det gælder valg af fx bolig, beliggenhed eller skattemæssige status. Du får her nogle råd til, hvordan du som dansk ejendomsinvestor kan få succes med investering i en fransk lejebolig, så du undgår senere ærgrelser og får udbytte af din ejendomsinvestering.

Château les Carrasses: Eksempel på ferieboliginvestering med fornuftigt afkast – kombineret eget brug og møbleret udlejning
Château les Carrasses: Eksempel på ferieboliginvestering med fornuftigt afkast – kombineret eget brug og møbleret udlejning

Når man som dansker har besluttet at investere i fast ejendom i Frankrig i form af lejebolig (investissement locatif), er der en række afgørende spørgsmål, der melder sig i forhold til fx beregning af afkast ved ejendomsinvestering, type af lejekontrakt, investeringsbeløb, valg af bolig m.fl. I det følgende får du i en række hovedpunkter nogle råd om, hvordan du får succes med din ejendomsinvestering, lige fra søgning af ejendom til valg af beskatningsform for indtægter ved udlejning.

1. Lejebolig: tryg investering, men grundig forberedelse

Investering i lejeboliger har vind i sejlene hos franskmændene. Dette skyldes bl.a. de meget lave renter på realkreditlån, usikkerheden i aktiemarkedet og afkastet ved denne type ejendomsinvestering, der eksempelvis overstiger det afkast, som franskmændene opnår ved bl.a. den særlige franske livsforsikring, der er en form for pensionsopsparing, som har været faldende de senere år, og som i 2019 udgjorde 1,4%. Ifølge ejendomsmæglerorganisationen Century 21 var 1 ejendomskøb ud af 4 investering i lejebolig i 2019.

Men man investerer ikke i en lejebolig uden grundig forberedelse. En dårlig investering kan nemlig meget hurtigt ende som et mareridt, fx hvis man ikke kan finde en lejer …

Hvis du overvejer at investere i en fransk lejebolig, men ikke ved, hvilken type ejendom du skal vælge, får du i det følgende et par tips til din boligsøgning.

2. Boligareal/pris: småt er godt

Du tøver mellem investering i en etværelses og en treværelses lejlighed? Er der tale om din første investering af denne art, så er det bedre at stile mod en etværelses eller lille toværelses lejlighed. Små lejligheder udlejes almindeligvis dyrere pr. m² end store lejligheder, og købesummen er generelt lavere.

“En eviggyldig grundregel er: BOLIGAREAL/PRIS. Jo mindre lejligheden er, jo dyrere udlejes den pr. m². Det samme forhold gør sig gælder ved salg: jo mindre areal, jo dyrere sælges den. Og en ejendomsinvestering af denne type giver et bedre afkast, specielt i byer som Lyon, Paris eller Bordeaux”, bemærker Stéphane Desquartiers, investeringsekspert og stifter af investeringsvirksomhedenMaison de l’investisseur.“For små lejligheder af typen etværelses eller lille toværelses lejlighed er det gennemsnitlige afkast i størrelsesordenen 5,5% – 6% i store byer; for toværelses eller treværelses lejligheder falder afkastet en smule, men udgør gennemsnitligt 4,5% – 5%. Inden for nybyggeri er afkastet en anelse lavere som følge af de franske regler for huslejekontrol (se nedenfor)”, tilføjer Stéphane Desquartiers.

4. Beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed!

En anden grundregel er: BELIGGENHED. Boligens beliggenhed er yderst vigtig – og måske det vigtigste kriterium for enhver investering i fast ejendom.

Stéphane Desquartiers går endog lidt videre og råder investorer til at foretage investeringen i en lejebolig tæt på egen bopæl – et råd, der ligeledes er relevant for danskere, der i forvejen ejer fast ejendom i Frankrig, og for hvem det vil være optimalt at investere i en lejebolig nabo til den bolig, man i forvejen ejer, i en nærliggende by eller i nabolaget:

”Jeg fraråder fjerninvestering, dvs. at investere langt egen bopæl! En ejendom er ikke et produkt på lige fod med eksempelvis aktier, man har forpligtelser, også selvom man har en administrator. Ligger lejeboligen derfor tættere på egen bolig, er det er lettere, når man personligt skal tjekke, at lejligheden er i korrekt stand, eller når man selv skal sørge for udskiftning af møbler ved møbleret udlejning, … Kort sagt, det er mere enkelt at kontrollere og administrere lejeboligen og øger chancen for at købe til den rigtige pris, når man kender markedet og de områder, man interesserer sig for”, konkluderer Stéphane Desquartiers.

Hvis du ønsker at investere i Paris, skal du overholde de særlige franske regler for huslejekontrol (encadrement des loyers), som gælder ved udlejning af møblerede og umøblerede boliger i Paris intra-muros, der udgør ejerens primære bolig. Selvom Paris oftest er uden for rækkevidde i forhold til investering i lejebolig som følge af de alt for høje ejendomspriser, så er afkastet godt i første eller anden ring om Paris, hvor priserne er lavere.

Man kan eksempelvis investere i Asnières-sur-Seine, Clichy eller Vanves, hvor boligpriserne er lavere end i Paris, men dog nyder godt af den afsmittende effekt fra prisniveauet i det centrale Paris.

4. Købspris og lånefinansiering: start i det små

Som ny ejendomsinvestor kan du være i tvivl om købsprisens størrelse. Afhængigt af din lånekapacitet kan du finansiere din investering ved at optage et dansk realkreditlån, som oftest er det enkleste, eller et fransk lån, hvor der gælder særlige vilkår, og hvor det tilrådes at tage kontakt til en specialist. Ved førstegangskøb kan du fx starte med en etværelses lejlighed til under EUR 100 000 ved at låne med længst muligt løbetid, afhængigt at den formuestrategi, du vælger.

Sørg ligeledes altid for at have en opsparet reserve for at sikre en eventuel periode uden lejer, forpligtelser som skatter eller uforudsete reparationer eller udskiftninger, som du har ansvaret for.

5. Fradrag af udgifter: spar i skat

Visse arbejder (vedligeholdelse, istandsættelse, renovering, ombygning, forbedring, …), som du udfører i din lejebolig, kan fratrækkes din lejeindtægt. Dette forhold benævnes underskud ved udlejning (déficit foncier), hvis udgifterne overstiger indtægterne fra din lejebolig. Du har derfor al mulig interesse i at udleje en lejlighed i perfekt stand og at vedligeholde den mellem to lejere. Derudover øger disse arbejder boligens værdi. Husk, at du også kan trække renterne på realkreditlånet fra din lejeindtægt.

Når udgifterne (lånerenter, skatter, forsikringer, arbejder) er højere end de indtægter, ejeren opnår gennem sin investering i en lejebolig, taler man om underskud ved udlejning. Dette underskud betyder, at du som ejer af en lejebolig kan reducere din beskatning, der ofte vejer tungt afhængigt af udlejningsform og lejekontrakttype (umøbleret eller møbleret lejemål), udlejningsordning og udlejerstatus (ikke-professionel udlejer (LMNP-ordning) eller professionel udlejer (LMP-ordning) af møbleret bolig) og beskatningsprocent.

6. Nyt eller eksisterende byggeri: valg af udlejningsordning

Ud over købsprisen for din lejebolig kan du også være i tvivl om valget mellem investering i nyt og i eksisterende byggeri. For danske ejendomsinvestorer, der er skattepligtige i Danmark, er dette valg måske mindre væsentligt og mere et spørgsmål om smag, interesse og komfort.

Derimod er det vigtigt at vælge den rigtige status og udlejningsordning – særligt enten LMP- eller LMNP-ordningen, der begge retter sig mod investering i såvel nybyggeri som eksisterende byggeri og giver dig en skattereduktion i forhold til lejeindtægten. Begge ordninger kan vælges ved udlejning for en periode på minimum 9-12 år. Kontakt en specialist inden for området, der kan hjælpe dig med det rigtige valg.

For franske statsborgere og EU-statsborgere med fast bopæl og skattepligtige i Frankrig findes der yderligere to beskatningsformer med skattereducerende formål: Denormandie-ordningen ved udførelse af større arbejder inden for eksisterende byggeri og Pinel-loven inden for nybyggeri. Med disse to beskatningsformer har man til sammenligning mulighed for at opnå en skattebesparelse på op til 21% for maksimum to boliger pr. år.

7. Udlejningsformer og lejekontrakter: fordele og ulemper

En lejebolig kan udlejes som møbleret eller umøbleret lejemål. Før du køber din bolig, bør du dog vælge den type lejekontrakt, også kaldet lejeaftale (bail locatif), du ønsker at tilbyde din lejer. Den valgte lejekontrakt og udlejningsform har nemlig betydning for forhold som beskatning, opsigelsesvarsel og det inventar mv., der skal være i boligen. Se fordele og ulemper ved begge udlejningsformer her!

8. Umøbleret udlejning – til større boliger

Umøbleret udlejning er absolut den mest stabile udlejningsform for udlejeren, som indgår en lejekontrakt på 3 år, mod 1 år for møbleret lejemål. Opsigelsesvarslet er på 3 måneder – dog kun 1 måned i mindre attraktive områder, ligesom ved møbleret udlejning. Umøblerede lejemål er særligt velegnet til store lejligheder.

Valget af lejekontrakttype er således afhængigt af, hvor langt et lejemål du ønsker for din lejebolig.

9. Møbleret udlejning – til mindre boliger

Møbleret udlejning, der tiltaler mange udlejere, er en meget fleksibel udlejningsform og den mest populære ved små lejemål. Ved møbleret udlejning har udlejeren et opsigelsesvarsel på 1 måned til opsigelse af lejeren, mod 3 måneder ved umøbleret udlejning. Lejekontrakten indgås for en varighed på 1 år med mulighed for forlængelse. Der er stor efterspørgsel fra lejernes side på denne type lejekontrakt for små lejligheder. Derudover kan du veksle mellem møbleret udlejning i studieperioden, med en lejekontrakt på 9 måneder, og møbleret sæsonudlejning i skolernes ferieperioder, hvis din lejebolig er beliggende i et blandet studie- og turistområde. Dette vil øge dit afkast.

Men uanset hvilken strategi, du vælger, skal du overholde kravene i inventarlisten, der skal være til rådighed for lejer ved møbleret udlejning: Une liste de mobilier encadrée par la loi.

10. Beregning af afkast: husk administrationsudgifter

Når man beregner afkastet i forbindelse med investering i en lejebolig, må man ikke overse administrationsudgifterne. “Man glemmer ofte den tid, man bruger på at drive og administrere en ejendom. En del af administrationsarbejdet kan lettes vha. forskellige online værktøjer, men det tager alligevel tid! I stedet for selv at varetage administrationsarbejdet er en anden mulighed naturligvis at overlade administrationen til en professionel administrator – en løsning, der nok giver dig maksimal komfort, men som dog har en pris, idet beløbet for denne service udgør ca. 4-7% af lejen for umøbleret og 7-15% for møbleret udlejning”, konstaterer Maud Velter, udlejningsspecialist, og tilføjer: “For at undgå ubehagelige overraskelser er det en god idé at bede om prislisten for disse serviceydelser”.

Valget at lejekontrakt har således stor betydning for beskatningen af din lejeindtægt. Investeringsekspert Stéphane Desquartiers forklarer: “Møbleret udlejning giver udlejeren den største fordel: større fleksibilitet og større afkast. Såfremt din lejebolig er beliggende i en blandet studie- og turistby, som Marseille eller La Rochelle, kan du udnytte muligheden for både sæsonudlejning og klassisk udlejning ved at indgå lejekontrakt på 9 måneder med en studerende i studiesæsonen for herefter at udleje boligen til turister i feriesæsonen. Du slår på den måde to fluer med et smæk med en høj afkast, der kan nå op på ca. 8% i byer med sunde og dynamiske markeder”.

11. Beregning af afkast: husk skatten

Du kan forvente, at din investering i en fransk lejebolig vil give et vist afkast, der kan være en god måde at forberede din pension eller supplere din indkomsten på. Under din boligsøgning bør du beregne såvel bruttoafkast som nettoafkast. Disse beregninger gør det muligt for dig at sammenligne afkastet mellem to eller flere mulige ejendomskøb.

Vær også opmærksom på valg af beskatningsform, idet din lejeindtægt i alle tilfælde beskattes. Et godt råd er at få professionel hjælp til beskatningsvalget, så eventuel forkert beskatning af din lejeindtægt undgås.

Held og lykke med din investering i en fransk lejebolig!

_____________________

KILDER

Indlæg og oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France, inspireret af følgende artikel:

Comment investir dans l’immobilier en 2020 ? Trykt af Figaro Immo – 08.01.2020 – I AcheterJe me prepare

https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/je-me-prepare/comment-investir-dans-immobilier [set den 15. februar 2020]

Paris: Boligejerne fravælger Airbnb til fordel for møbleret udlejning – hvorfor?:
https://dk-france.dk/paris-boligejerne-fravaelger-airbnb-til-fordel-for-moebleret-udlejning/ [set den 26. april 2020]

Leaseback – populært køb-og-udlej koncept i Frankrig: LMP/LMNP:
https://dk-france.dk/leaseback-populaert-koeb-udlej-koncept-frankrig-2/ [set den 26. april 2020]

_____________________

Ejendomshandel

Ny digital boligjournal til ejere og lejere af franske boliger

Skriv en kommentar

Den franske boliglov, Elan-loven, indfører nu en digital boligjournal, der er en slags sundheds- eller tilstandsjournal for din franske bolig! Det giver samling på en lang række relevante boligdokumenter og rapporter og mulighed for bedre overblik over de franske boliger.

Tagrenovering - og energioptimering
Tagrenovering – og energioptimering

Tagrenovering – og energioptimering af eksisterende bolig

Digital boligjournal (carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement). Den franske Elan-lov af 23. november 2018 (loi Elan eller loi logement) indfører en digital boligjournal med ikrafttræden den 1. januar 2020. Journalen har til formål at sikre opfølgning på vedligeholdelse og forbedring af boligers energimærkning og miljøpåvirkning gennem hele deres levetid. Den giver således ejere og lejere mulighed for at indhente data om boligens aktuelle tilstand og tekniske installationer samt at følge med i den løbende energi- og miljømæssige forbedring.

Ved salg af boligen overdrages boligjournalen til den nye ejer, og den vil kunne spille en afgørende rolle i forbindelse med fastsættelsen af boligens værdi, da den dokumenterer boligens kvalitet og tilstand.

Sikker online tjeneste. Den digitale boligjournal er en sikker online tjeneste med relevante boligdata til ejere, købere og lejere. Journalen vil bl.a. indeholde den franske tilstandsrapport (dossier de diagnostic technique, DDT), der omfatter opmåling af boligarealet (métrage loi Carrez), energirapport (diagnostic de performance énergétique), rapport vedrørende bly, asbest, el mv. (diagnostics plomb, amiante, electricité …) samt dokumenter, der er obligatoriske i henhold til vedtægterne for boliger i ejerlejlighedsejendomme (referater fra seneste generalforsamlinger, andel af fællesudgifter, andel af vedligeholdelseskonto …). Ejeren er pligtig til at opdatere journalen og indberette datoer, tegninger og beskrivelser af indretnings- eller renoveringsarbejder i boligen, som har fundet sted efter oprettelsen af boligjournalen.

Boligjournalen vil i første omgang være gældende for nye boliger, for hvilke der er givet byggetilladelse fra 1. januar 2020. I anden omgang, fra 1. januar 2025, vil journalen komme i anvendelse for alle eksisterende boliger og ejendomme, fra det øjeblik de handles.

Tagrenovering færdigudført
Tagrenovering færdigudført

Opdatering. For nybyggeri oprettes og opdateres boligjournalen af bygherren, der også er ansvarlig for at overdrage journalen til køber ved aflevering af boligen. For eksisterende boliger skal opdateringen foretages af ejeren eller ejerforeningen, der påtager sig at indberette data vedrørende fællesarealer. Visse dokumenter skal registreres direkte af den ansvarlige tekniker, for eksempel ved kontrol af elevatorer eller varmeanlæg.

Særligt for lejeboliger. Ejeren af en lejebolig skal give sin lejer adgang til at indhente data i den digitale boligjournal. For lejemål vil det være obligatorisk, at en synsrapport (état des lieux) ved ind- og fraflytning af lejemål samt bilag for refusionsberettigede udgifter registreres i journalen. Disse dokumenter skal dog slettes af ejeren ved afslutningen af lejekontrakten.

____________

KILDER

Indlæg og oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France, inspireret af følgende artikel:

Qu’est-ce que le carnet numérique d’un logement ? v/Olivier Cheilan, logic-immo.com nr. 398 – Octobre 2019.

https://dekkha.com/carnet-numerique-du-logement-la-transition-energetique-sinvite-dans-le-secteur-de-limmobilier/?cn-reloaded=1 [set den 1. november 2019]

https://monimmeuble.com/actualite/carnet-numerique-du-logement-sous-quelle-echeance-les-decrets-dapplication-seront-ils-publies [set den 1. november 2019]

https://www.vinci-immobilier.com/actualites-immo/carnet-numerique [set den 1. november 2019]

http://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/dossiers/evolution_logement_amenagement_numerique [set den 1. november 2019]

https://www.gouvernement.fr/action/elan-une-loi-pour-l-evolution-du-logement-de-l-amenagement-et-du-numerique [set den 1. november 2019]

Ejendomshandel, Ferieboligsalg

Sådan reduceres grundlaget for avancebeskatning ved salg af fransk feriebolig

Skriv en kommentar

Ejendomme, der ejes eller udlejes på kort- eller langtidsbasis ...
Nîmes, Rue de Générac: Ejendomme, der ejes eller udlejes på kort- eller langtidsbasis …

Fradrag af udgifter til forbedringsarbejder kan være en oplagt måde at reducere grundlaget for avancebeskatning af en fransk feriebolig på. Men hvad nu, hvis man ikke har regningerne for udført arbejde?

Udgifterne til arbejder (travaux) som ombygning, tilbygning og forbedring kan fratrækkes i forbindelse med beregningen af avancen ved salg af fransk feriebolig (résidence secondaire). Beregningen sker enten på baggrund af de faktiske udgifter, forudsat at ejeren kan fremvise håndværkerregningerne, eller på baggrund af et standardbeløb på 15% af købsprisen (prix d’achat).

Ved salg af en fransk feriebolig med en skattepligtig avance er det nemlig muligt at fratrække et standardbeløb på 15% af købsprisen, uden at der kræves dokumentation for udførte arbejder – også selvom der ikke har været udført forbedringsarbejder på ejendommen.

Denne mulighed kan ligeledes interessere de ejere, der har udført arbejder for under dette beløb, dvs. for under 15% af købsprisen, eller som har mistet eller ikke har gemt regningerne. Bemærk dog, at muligheden kun gælder ferieboliger, der har været ejet i mere end 5 år!

For en ejendom, der eksempelvis er købt til EUR 150.000 i 2011 og solgt igen for EUR 200.000 i 2018, reduceres den skattepligtige avance på EUR 50.000 således til EUR 27.500 efter fradrag af standardbeløbet på 15% af købsprisen på EUR 150.000, svarende til et beløb på EUR 22.500

Standardfradragsmuligheden på 15% er altså værd at have in mente, når man sælger sin feriebolig!

Facts om fransk avancebeskatning
Grundlaget for avancebeskatning af en fransk feriebolig (impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire) er forskelsbeløbet mellem anskaffelsespris (købsprisen med tillæg af handelsomkostninger, fx notarhonorar) og afståelsespris (salgsprisen med fradrag af handelsomkostninger, fx tekniske rapporter).

Dette forskelsbeløb, der benævnes avance eller provenu, beskattes dels med fransk kapitalvindingsskat (impôt sur le revenu immobilier) på 19%, dels med fransk socialskat (contribution sociale généralisée, CSG) på 17,2%, dvs. aktuelt en samlet avanceskat på en feriebolig på 36,2%.

Der er derimod ingen avancebeskatning ved salg af en fransk helårsbolig (résidence principale).

_____________________

LÆS MERE
Grundlag for kapitalvindingsskat og sociale afgifter – af Max Ulrich Klinger, advokat – 22.11.2018:
https://maxus-nice.fr/artikler/fransk_kapitalvindingsskat.php [set 2019-05-09]

_____________________

KILDER
Indlæg og oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France:

Le forfait travaux – i : Logic-Immo.com – Bordeaux, No 316, du 22 mars au 29 avril 2019

– samt inspireret af følgende artikler:

Calculer une plus-value immobilière – 18.02.19:
https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/fiscalit%C3%A9-et-gestion-du-patrimoine/les-plus-values-immobili%C3%A8res [set 2019-05-10]

Je vends un bien immobilier : plus-values imposées – 30.04.2019
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/plus-values-imposees [set 2019-05-11]

Plus-value de résidence secondaire 2019 : calcul et imposition – 16.01.2019: https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-des-finances-personnelles/1202051-plus-value-de-residence-secondaire-2019-calcul-et-imposition/ [set 2019-05-10]

Résidence secondaire : impôts et taxes – 16.01.2019
https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1202165-residence-secondaire-impots-et-taxes/ [set 2019-05-11]

_____________________

 

Ejendomshandel, Ferieboligsalg

Boligkøb i Frankrig med dansk CVR-nr. som ejer

Skriv en kommentar

La Mouette, sommerhus i Sydfrankrig, fællesejet i andelsforening med dansk CVR-nr.
La Mouette, sommerhus i Sydfrankrig, fællesejet i andelsforening med dansk CVR-nr.

Når flere er ejere af et sommerhus

I 1992 gik vi 3 familier sammen om at eje et sommerhus i Sydfrankrig. Vi valgte en ejermodel, som vi kalder en andelsforening. Vi lavede vedtægter og udstedte 3 andelsbeviser samt en registrering i det daværende Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, hvor vi fik et CVR-nr., som dermed er den juridiske og tinglyste ejer af huset.

Andre vil kalde det et I/S – og sådan behandles det skattemæssigt i Danmark. På fransk kaldes denne form for fælleseje et Société Coopérative d’Habitation.

Det er en form, hvor et selskab har et boligformål og ikke et erhvervsformål. Derved undgås det, at man betaler en 3% erhvervsskat. Hvis huset ikke anvendes til egen benyttelse, men primært til fx udlejning, vil man nok risikere, at det anses for at være erhverv.

Hvorfor et CVR-nr.?

Med flere ejere må man forudse, at der på et tidspunkt vil ske ændringer i ejerfællesskabet. Ved at det er en dansk juridisk enhed, kan et ejerskifte foretages som et rent dansk anliggende med en anmeldelse med NemID på virk.dk og det pågældende CVR-nr.

Herefter kan der på SKAT.dk udskrives et registerbevis, som viser, hvem der er ejere, og hvor stor en ejerandel, som de hver har. Dvs. på få minutter er der udtrådt en ejer og indtrådt en ny ejer – ingen omkostninger til tinglysning eller involvering af en fransk notar.

Køb og salg af andel af hus

Det praktiske arbejde er nu alene at lave en aftale, hvor en sælger og en køber udformer en aftale om en overdragelse af en ejerandel i det pågældende CVR-nr., hvoraf det fremgår, at denne juridiske enhed ejer et hus i Frankrig med passende beskrivelse af husets beliggenhed som i enhver anden ejendomshandel – dvs. matrikelnr. og adresse – og den pris, som køberen skal betale.

Vi har valgt ikke at belåne huset. Den enkelte medejer må selv skaffe finansiering på anden vis. Det kan fx være ved at udnytte en friværdi i sin danske bolig til at optage et dansk kreditforeningslån. Eller køber kan oprette et privat gældsbrev til sælger af boligandelen, som derved finansierer det.

Vores vedtægter bestemmer, at andelsbeviset skal overdrages til køberen med en transportpåtegning bag på andelsbeviset og med de 2 andre medejere som vitterlighedsvidner. Dermed underskriver alle involverede parter og godkender handelen.

Vetoret – forkøbsret?

Når flere ejer hus sammen, indgår man i et forpligtende samarbejde og et økonomisk fællesskab. Der er derfor behov for, at de 3 ejere indgår en forventningsafstemning om fællesskabet. Det kan være møblering, omforandringer, farver, terrasser, have etc.

Alle sommerhusejere har en vedligeholdelsesopgave vedrørende hus og grund/have. Her må det aftales, hvordan den del løses. Gør-det-selv eller køb af hjælp.

Værs’god – en frokost på terrassen med gode lokale råvarer, brød og vin …

Vil man have noget, som er tip-top og tenderer til det luksuriøse – eller noget mere enkelt og funktionelt, som ikke kræver så omhyggelig pasning? Er man indstillet på, at ferien også indeholder noget praktisk arbejde? Eller er holdningen, at ferie er ren afslapning uden faste forpligtelser?

Nogle synes, at der skal ske noget nyt ret ofte, mens andre lever fint med, at ting udskiftes, når de er slidte eller gået itu.

For at forebygge den situation, at ejerne har helt forskelligt syn på fællesskabet, har vi valgt at indføje i vores vedtægter, at de 2 øvrige ejere skal møde en ny medejer, og de har en forkøbsret, hvis de vurderer, at der ikke er fælles holdninger i en forventningsafstemning. De kan ikke afvise en køber uden at det har den konsekvens, at de kan (skal?) købe ejerandelen og selv finde en anden køber. Vi har valgt, at indføje en forkøbsret, hvor de øvrige ejere kan købe til den pris, som er aftalt med en ny køber.

Udsigt mod vest med l’Ardeche i horisonten

Vedtægter

Vi har lavet vedtægterne, sådan som vi synes, at vores ”andelsforening” skal fungere.

I korte træk indeholder de det formelle om formål, salg/overdragelse til familie, forkøbsret, bestyrelse, generalforsamling, beslutninger, som kræver flertal eller fuld enighed, samt en procedure for, hvordan man tackler en situation, hvor en medejer ikke betaler sine forpligtelser.

Husorden

Desuden har vi lavet en såkaldt husorden, som beskriver, hvordan vi regulerer de 2 vigtigste elementer i at eje hus sammen:

  1. Hvordan fordeles ugerne mellem de 3 ejere
  2. Hvordan betales der til husets drift og nye indkøb

Det mødes vi om 1 gang årligt til vores generalforsamling.

Økonomien – aftales på generalforsamlingen.

Vores økonomiske model er, at vi indbetaler et fast årligt indskud. Det dækker skatter og forsikring, som er en fast udgift, uanset om man benytter huset eller ej.

Dernæst aftaler vi en brugsafgift som et fast beløb pr. døgn, vi disponerer over huset. Det dækker el, vand, gas og brænde til brændeovnen. På basis af regnskabet udregnes den årlige udgift og omkostning pr. døgn ud fra det antal overnatninger, som der har været i huset i årets løb. Dermed betaler de, som har mulighed for at benytte huset ofte, mere end de, som benytter det lidt mindre.

Ud over dette kan der opkræves yderligere beløb til dækning af nyindkøb eller uventede reparationer.

Vinmarken i september lige før høsten og bladene bliver røde og gyldne

Ugefordelingen – sker i forlængelse af generalforsamlingen.

Med 1/3 ejerskab, disponerer man over huset i 4 mdr. om året, hvoraf nogle uger er mere attraktive end andre – for nogle af os er det fx påsken, uge 42 og sommerferien. For at sikre, at alle kan få en bid af sommerferien, er den opdelt i 3 perioder à 10 dage, så der er 5 attraktive perioder.

På skift fra år til år er man nr. 1, 2 og 3 til at vælge først. Når man har været 1. vælger et år, rykker man ned som nr. 3 året efter, og nr. 2 rykker op som 1. vælger etc.

Vi fordeler først de 5 attraktive perioder. Her har ejerne i disse 5 perioder en førsteret. Man kan ikke vælge fx påsken til sine venner eller sine børn, hvis en anden medejer ønsker at benytte huset i påsken.

Herefter vælger man 1-2 ugers perioder efter eget valg, hvor 3. vælger bliver den første til at vælge uden for de 5 perioder (hvis alle har prioriteret det). Sådan fortsætter vi, til alle har reserveret de uger, som man ønsker forhåndsreserveret.

Der er en, som styrer kalenderen og udsender en årsplan med de reserverede uger. Får man senere på året lyst til at tage en ekstra ferie eller ændre på sine planer, kan man se, hvornår der er ledigt. Man kontakter kalenderstyreren om det, hvorefter der udsendes en revideret plan.

I praksis med kun 3 ejere foregår det med snak og en vis fleksibilitet, hvis det ofte er muligt at forskyde sin ferie en uge før eller senere, hvis en anden ejer gør det samme. Fx ved i stedet for at fastholde uge 34+35, som en anden også ønsker, kan de måske tale sig tilrette om, at den ene får uge 33+34 og den anden uge 35+36. Eller ønsker man en længere periode på 4-5 uger, kan det være en fordel at kunne bøje af i andre ønsker for at få dette ønske opfyldt.

Vinmarkernes farver er fantastiske

Fleksibilitet og rummelighed

Oplevelsen af at være flere familier om et hus er, at det kræver lidt rummelighed – at man udviser en vis tolerance og accept af, at man er lidt forskellig.

Skal der fx anskaffes en lampe, tilbyder en at gøre det. Den købes måske lokalt nær huset, og køberen vælger den, han synes passer bedst til huset og formålet. Så må de 2 andre ejere respektere, at det var det bedst mulige køb indtil videre. Går kaffemaskine eller støvsugeren pludselig kaput? Så anskaffes der en ny uden at de andre involveres.

Fordelen er, at man er 3 om at udføre de opgaver, som der er ved at være sommerhusejer. Eller til at forestå en tilbygning eller at rekvirere en håndværker, lige som man er 3 til at betale udgiften. Sidstnævnte gør det mere overkommeligt at få økonomi til større forbedringer.

En dejlig gåtur i duften af lavendler og en cabanon

Udlån og udleje

Vi udnytter ikke huset alle 52 uger – der er ledige uger. I vores fællesskab udlåner vi gerne huset til kolleger, venner, naboer eller familie.

Det er op til den enkelte ejer at afgøre, om det skal være gratis, og ejeren indbetaler døgnafgiften – eller om låneren skal betale det. Er det en nabo eller kollega, som man ikke er så tæt på, bliver det måske mere en leje end et lån. Her har vi valgt, at så laver kassereren en lejeaftale, og beløbet indgår på den fælles konto, så der opsamles penge til at dække fælles udgifter.

Mont Ventoux med sne i maj 2019

Investering i fælles sommerhus i Frankrig?

Hvordan er økonomien i en sådan investering set over en årrække? Det er jo individuelt og afhængigt af, hvor man køber.

Set over næsten 30 år har vi en skønnet prisudvikling på ca. 3% i gennemsnit. Det betyder, at vi har oplevet en prisstigning, som stort set svarer til vores årlige omkostning ved at have huset. Dermed er vores reelle udgift forrentningen af den investerede kapital.

Med egen feriebolig bliver ferien meget billigere. Vi betaler ca. kr. 10.000 om året/andel ved fx 9 ugers benyttelse – dvs. kun ca. kr. 1.250/uge, som altså neutraliseres af en prisstigning på huset i samme niveau. Med det aktuelle renteniveau i Danmark på p.t. ca. 1% er det en rigtig god investering. Udnytter man huset i alle 4 mdr./17 uger, koster det selvfølgelig lidt mere.

Yderligere oplysninger kan fås hos Palle Isaksen, medejer af La Mouette, på 4017 4810 eller mail pisa@pisa.dk.

Modellen er anvendt af andre, og jeg hjælper gerne til, at flere kan få muligheden for at nyde ferien i et hus i fællesskab med nogle medejere.

Se også www.la-mouette.info.

Ejendomshandel

Udenlandske boligkøbere i Frankrig: Hvor kommer de fra?

Skriv en kommentar

Ifølge de franske notarernes opgørelse udgør briter, italienere og belgiere ca. 60 % af alle ikke-bosiddende boligkøbere i Frankrig. Påvirker de udenlandske købere fortsat det franske ejendomsmarked?

Château les Carrasses: Les Ateliers
Château les Carrasses: Les Ateliers

De franske notarer vurderer, at udenlandske boligkøb i gennemsnit for perioden 2006-2016 har udgjort 6 % af de gennemførte handler på markedet for ældre boliger i selve Frankrig. Denne andel fordeler sig med 2,1% ikke-bosiddende og med 3,9% bosiddende udlændinge i Frankrig. Efter et fald i udenlandske boligkøb i perioden 2013-2014, er de udenlandske købere nu tilbage på boligmarkedet siden 2015.

Førende trio. Blandt de ikke-bosiddende udenlandske boligkøbere fastholder briterne førstepladsen i notarernes opgørelse for de seneste 10 år. I 2016 stod briterne bag et ud af tre boligkøb (32 %), foran italienerne (14 %) og belgierne (12 %).

Amerikanerne i mindretal. Briter, italienere og belgiere udgør således ca. 60 % af de ikke-bosiddende udenlandske købere. Andelen af skandinaver (danskere, svenskere, nordmænd) ligger forholdsvis tæt på schweizernes og nederlændernes andel på omkring 5 %. Tyskernes andel udgør kun 4 %, mens spaniernes og portugisernes ligger på 3 %. Amerikanerne er i mindretal med en andel på kun 2 %.

Foretrukne områder. De ikke-bosiddende udenlandske købere er fortsat tiltrukket af land-departementerne i den midtvestlige og sydvestlige del af Frankrig samt af Alperne og ikke mindst Côte d’Azur. I modsætning til området Alpes-Maritimes, der har klaret sig godt igennem krisen, har områderne Creuse, Dordogne og Charente været hårdt ramt af de senere års krise.

Bosiddende udlændinge. I regionen Ile-de-France udgør de ikke-bosiddende udenlandske købere mindre end 1 % af boligkøberne – undtagen i Paris, hvor de står for lidt over 3 %, med italiensk overtal.

Men mange udenlandske købere i Paris er også bosiddende i Frankrig. Da bosiddende udlændinge er yderst dominerende inden for parisiske liebhaverejendomme, kan de udenlandske købere have afgørende indflydelse på priserne i visse kvarterer, fx mondæne Triangle d’Or – de tre gader, hvor Paris’ dyreste og fineste forretninger ligger side om side: Av. Montaigne, rue Francois 1er og Av. George V – der ligger syd for Champs-Elysées i det 8. arrondissement.

Fokus på det sydøstlige Frankrig. Ud fra nationalitet varierer købsadfærden ret markant. I områderne Provence, Côte d’Azur og Korsika investerer de ikke-bosiddende italienere hovedsageligt i ældre boliger på markedet for små lejligheder. I modsætning hertil investerer britere og skandinaver i højere grad i boliger på markedet for større huse, ældre eller nybyggede.

Hvornår er boligkøber udenlandsk, hvornår ikke-bosiddende? En køber betragtes som udenlandsk, hvis køberen ikke er fransk statsborger. En køber anses for ikke-bosiddende, hvis denne erklærer ikke at være bosiddende i Frankrig på handelstidspunktet. En dansk statsborger, der køber feriebolig i Frankrig, men har sin primære bolig og er skattepligtig i Danmark, er således ikke-bosiddende udenlandsk boligkøber.

Læs også seneste indlæg:
Ferieboligprojekter: Aflevering og overtagelse

_________________

KILDER:

Indlæg og oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France, inspireret af:

Artiklen ”Les acquéreurs internationaux les plus présents en France” udgivet i Logic-Immo.com, nr. 378 – 9. marts-5. april 2018 v/forfatter Olivier Cheilan

PARIS GUIDE – Paris fra vest til øst: bloggersdelight-dk.bloggersdelight.netdna-cdn.com/wp-content/…/Paris-Guide.pdf [set 07 -08-2018]

Ejendomshandel

Projektferieboliger: Aflevering og overtagelse

Skriv en kommentar

Når du som kommende ejer af en nybygget fransk feriebolig først har reserveret boligen i et endnu ikke opført boligprojekt, kan tidspunktet for nøgleoverdragelse og indflytning næppe komme hurtigt nok! Aflevering og overtagelse af den nybyggede bolig, lejlighed eller hus, svarer nemlig til det længe ventede øjeblik, hvor nøglerne overdrages, og den nye ejer kan tage sin bolig i brug. Selvom det selvfølgelig er skønt at være nået hertil, er der stadig forhold, du bør være opmærksom på i denne etape af projektbyggeriet!

Projektbyggeri, Château de la Redorte
Projektbyggeri, Château de la Redorte (levering 2017-2018)

Afleveringsprotokol (procès-verbal de réception)
Når byggearbejdet er udført, afholdes den første afleveringsforretning (réception des travaux) mellem bygherre og de forskellige entreprenører, der har deltaget i byggeriet. Ved denne lejlighed udarbejdes en første afleveringsprotokol, hvori eventuelle fejl og mangler noteres. Dette møde er i øvrigt udgangspunktet for de vigtige franske byggegarantiordninger (garanties de construction).

Nøgleoverdragelse (remise des clés)
Efter afleveringsforretningen indkaldes køber med henblik på at overtage (prendre livraison et possession) dvs. tage levering og besiddelse af boligen. Afleveringen af boligen er udgangspunktet for garantien for synlige byggefejl og mangler (garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents). Så snart overtagelse, herunder nøgleoverdragelse, har fundet sted, bliver køber ejer af og dermed ansvarlig for boligen i sin helhed. Køber skal således forsikre sig og betale udgifterne (charges) i forbindelse med den købte bolig inden for de aftalte frister. Sælger skal aflevere boligen til køber iht. den aftalte frist, men i skødet anføres generelt kontraktmæssige årsager, der kan forårsage en forsinkelse, som ikke forpligter sælger. Det er fx tilfældet ved ugunstige eller usædvanlige klimatiske forhold. Såfremt aflevering forsinkes uden gyldig (valable) årsag, kan køber dog kræve erstatning (dédommagement).

Afleveringsrapport (procès-verbal de livraison)
På overtagelsesdagen skal sælge (bygherre) og køber sikre sig, at boligen er kontraktsvarende og være opmærksom på eventuelle mangler, manglende overensstemmelse med købsaftalen (défaut de conformité) eller udførelsesfejl (malfaçon). Under alle omstændigheder skal der udarbejdes en afleveringsrapport, som redegør for samtlige forbehold (réserves) fra køber og sælgers side.

Mangler (défaut de conformité)
I tilfælde af væsentlige mangler eller manglende overensstemmelse med købsaftalen (défaut de conformité majeur) som fx manglende vinduer eller en utilgængelig parkeringsplads, vil aflevering af boligen ikke finde sted (remise en cause). Køber betaler ikke restkøbesummen (solde du prix) og får således heller ikke overdraget nøglerne, så længe manglerne ikke er afhjulpet eller udbedret og bragt i overensstemmelse med købsaftalen (mise en conformité). Køber kan endog kræve ophævelse (résolution) af handlen.

Et godt råd
Det tilrådes, at du som køber beder bygherre om en kopi af afleveringsprotokollen (procès-verbal de réception) for byggearbejdet. På overtagelsesdagen er det ligeledes en god idé, at du i samråd med en arkitekt eller byggesagkyndig gennemgår boligen for eventuelle fejl og mangler, som fx forkert hældning på en terrasse, der forhindrer regnvandet i at løbe bort, eller en elinstallation, der ikke er normsvarende (non conforme aux normes).

_____________________

KILDER:

Indlæg v/DK-France, Liselotte Kruse, inspireret af artiklen La livraison d’un logement neuf v/forfatter Olivier Cheilan, i Logic-Immo, juillet-août 2017 – og følgende web-sider:

_____________________