Når du har besluttet dig for at sælge din franske ejendom, har du i Frankrig flere muligheder:

Du kan sælge privat, dvs. selv sælge, du kan sælge gennem en eller flere ejendomsmæglere og samtidig selv sælge, eller du kan sælge gennem en notar. Uanset hvilken metode, du vælger, er dit overordnede formål naturligvis at sælge ejendommen hurtigst muligt, men også bedst muligt.

Ifølge virksomheden PAP Immobilier, der med hjemmesiden pap.fr er den førende internetaktør i Frankrig inden for privat ejendomssalg, er det i dag mindre brugt at sælge gennem notar, mens privat salg eller selvsalg bliver mere og mere udbredt. Dette skyldes først og fremmest, at sælger herved slipper for at skulle betale salær til en mellemmand og selv er mere herre over prisfastsættelse, omkostninger og salgsforløb.

Men hvorfor så vælge en mellemmand?
Er der særlige garantier for hurtigere salg?
Eller er selvsalg mere risikofyldt, mere kompliceret, mere tidskrævende, er der fælder?

Læs mere om selvsalg i mit kommende indlæg:
III. Vælg selvsalg af din ejendom – fordele og ulemper

I dette indlæg får du en oversigt over de forskellige typer af formidlingsaftaler (le mandat de vente), du kan indgå med ejendomsmæglere, når du skal sælge din franske ejendom, herunder de væsentligste fordele og ulemper.

Brug af ejendomsmægler

Det kan umiddelbart synes mere besparende at sælge sin ejendom uden brug af en autoriseret ejendomsmægler, dvs. mægler med lovpligtigt erhvervsbevis eller mæglerlicens (la carte professionnelle).

Den største fordel ved brug af ejendomsmæglere er, at sælger sparer tid og ikke selv skal stå for fastsættelse af pris, udarbejdelse af annoncer, indhentning af dokumenter, fremvisning osv. Desuden har ejendomsmægleren et lokalkendskab og en faglig og juridisk indsigt i ejendomshandel, som den almindelige private selvsælger sjældent er i besiddelse af. Derudover råder mægleren over køberkartoteker, netværk, udstillingsvinduer og hjemmesider mv. til markedsføring og salg. Alt sammen forhold, der giver større tryghed for både sælger og køber.

Den største ulempe ved brug af ejendomsmæglere er, at salgsprisen på ejendommen forøges med et mæglersalær på 3 – 10%, som generelt kan forhandles, og som normalt lægges til – og dermed forhøjer salgsprisen, der derved bliver mindre attraktiv for køber i forhold til konkurrerende ejendomme, hvilket i sidste ende kan reducere sælgers provenu.

En eller flere ejendomsmæglere?

Når du som sælger skal indgå en formidlingsaftale om salget af din franske ejendom, skal du tage stilling til, om du vil benytte dig af en eller flere ejendomsmæglere. I Frankrig kan man nemlig ligesom i visse andre lande, fx USA, vælge at sælge sin ejendom enten gennem flere ejendomsmæglere, samtidig med at man selv tager aktivt del i salgsarbejdet, eller gennem en enkelt mægler, der får eneret til salget.

Formidlingsaftalen

Formidlingsaftalen (le mandat de vente) er det uomgængelige juridiske udgangspunkt for enhver aftale med en ejendomsmægler om salg af fast ejendom i Frankrig, der kan defineres som en kontrakt mellem sælger og ejendomsmægler om formidling af salg af sælgers ejendom, eventuelt suppleret med selvsalg.

Formidlingsaftalen fastsætter bl.a. mæglersalær, angiver aftalens betingelser og maksimale løbetid, mæglerens erhvervsbevisnummer (le numéro de la carte professionnelle) og aftalte salgspris for ejendommen.

Man opererer i Frankrig med følgende typer af formidlingsaftaler (benævnelserne kan variere hos mæglerne):

Simpel aftale (le mandat simple):

En formidlingsaftale, der giver flere ejendomsmæglere ret til at sælge den samme ejendom. Samtidig kan ejeren også selv sælge sin ejendom.

Fordele
• Den simple aftale kan ved første øjekast synes at være den, der giver sælger størst frihed og flest fordele, da den giver mulighed for selvsalg og samtidig øge chancen for salg gennem lige så mange mæglere, som man ønsker – uden at man skal betale salær til de involverede mæglere, hvis man selv finder en køber. Som selvsælger kan man benytte boligportalen for direkte salg til private, pap.fr.

• Aftalen kan til enhver tid opsiges med 14 dages varsel pr. anbefalet brev, forudsat at mægleren ikke forinden har fundet og præsenteret en køber.

Ulemper
Den tilsyneladende fleksibilitet i den simple aftale har dog nogle negative sider:

• Flere mæglere og dermed flere kontaktpersoner kan forvirre potentielle købere
• Mæglerne kan fastsætte forskellige salgspriser for ejendommen, hvilket kan forvirre potentielle købere
• Mæglerne er mindre motiverede pga. konkurrence, så salgsindsatsen er begrænset og mindre målrettet
• Intet mæglersalgsskilt opsættes på ejendommen (en af de bedste salgsvektorer)
• Sælger risikerer en lavere salgspris, da potentielle købere er mere forhandlingsivrige
• Flere besøg ender ufrugtbart, da salgsindsatsen ikke er målrettet og ikke får mæglernes fulde fokus
• Et opbud af forskellige annoncer for samme ejendom til forskellige priser svækker købernes interesse
• Ejendommen risikerer at være annonceret til salg længe, hvilket gør køberne usikre på kvaliteten
• Ejendommen risikerer at få skadet sit image

Eksklusiv aftale (le mandat exclusif):

En formidlingsaftale, der giver en enkelt ejendomsmægler eneret til at sælge en ejendom.

Fordele
Den eksklusive aftale giver sælger følgende fordele:

• Kun en enkelt og dermed motiveret mellemmand og kontaktperson, der kan få nøgler til ejendommen
• Mægleren påtager sig hele salgsansvaret med indhentning af dokumenter og markedsføring
• Optimal salgsindsats: 1 salgsskilt på ejendommen (en af de bedste salgsvektorer), entydige annoncer i mæglers udstillingsvindue, på mæglers hjemmeside, i boligmagasiner, på boligportaler som fx seloger.fr
• Personlig rådgivning og regelmæssig afrapportering via login om salgsindsatsen for ejendommen
• Entydig præsentation og pris: ejendommen bevarer sit image hos potentielle købere
• Ejendommen præsenteres og markedsføres i ejendomsmæglerens netværk via annoncespredning
• Udenlandske købere foretrækker at købe via autoriserede ejendomsmæglere frem for private

Ulemper
• Den eksklusive aftale har generelt en indledende, uopsigelig løbetid på 3 måneder, kortere løbetid kan dog forhandles. Aftalen forlænges herefter stiltiende med 12 – 24 måneder, idet maksimal løbetid skal være angivet i aftalen. Efter 3 måneder har sælger mulighed for at opsige aftalen med 14 dages varsel pr. anbefalet brev, eller ændre den eksklusive aftale til en semi-eksklusiv aftale – se nedenfor.

• Hvis sælger selv finder en køber til sin ejendom i aftalens løbetid, skal køberen overdrages og fuldt salær betales til ejendomsmægleren.

Semi-eksklusiv aftale (le mandat semi-exclusif):

En formidlingsaftale, der giver en enkelt ejendomsmægler eneret til at sælge en ejendom. Men samtidig kan ejeren også selv sælge sin ejendom.

Fordele
• Ejendommen kan både annonceres af sælger, fx på boligportalen for private, pap.fr, og hos en ejendomsmægler og i dennes netværk, hvilket kan øge chancen for hurtigt salg.

Ulemper
• Ihærdige og seriøst søgende købere benytter sig af alle midler for at finde drømmeboligen. Hvis den potentielle køber således først finder og besøger ejendommen via mægleren og siden opdager, at samme ejendom er til salg privat, fx på boligportalen pap.fr, kan dette give grund til ærgrelser. Den fremvisningskvittering (le bon de visite), som køber underskiver hos mægleren, er normalt gældende i 12 – 15 måneder. For at slippe for betaling af salær kan sælger og den pågældende køber tage chancen og vente på formidlingsaftalens udløb – med risiko for at en anden seriøs køber melder sig hos ejendomsmægleren og ønsker at købe til fastsat pris; i så fald er sælger er forpligtet til at acceptere salget til denne køber.

• Hvis sælger selv finder en køber i aftalens løbetid, skal sælger betale et delvist og på forhånd aftalt salær til ejendomsmægleren. Ofte aftales halvt salær.

Den semi-eksklusive aftale er næsten identisk med den eksklusive aftale og er kun interessant for sælgere, der ønsker at involvere sig og gøre en salgsindsats, stå for fremvisning og påtage sig administrative opgaver forbundet med salget med henblik på at reducere mæglersalæret. Kan anbefales, hvis salget haster.

Co-eksklusiv aftale (le mandat co-exclusif):

En formidlingsaftale, der giver et udvalgt, begrænset antal ejendomsmæglere eneret til at sælge den samme ejendom.

Fordele
• Øger chancen for hurtigt og målrettet salg

Ulemper
• Hvis sælger selv finder en køber til sin ejendom i aftalens løbetid, skal sælger betale fuldt salær, der generelt deles mellem alle involverede ejendomsmæglere.

Den co-eksklusive aftale er i princippet identisk med den eksklusive aftale og kan være interessant, fordi den øger chancen for hurtigt salg via 2 – 3 udvalgte mæglere med eneret, der så vidt muligt udbyder ejendom-men til samme pris. Eneretten gør, at mæglerne er mere motiverede end ved indgåelse af en simpel aftale.

Konklusion

Den simple aftale er den mest populære formidlingsaftale i Frankrig. Forøgelsen af antallet af ejendomsmæglere medfører dog ikke automatisk en proportionelt større chance for salg. Sælgerne af fast ejendom udfører oftest følgende beregning: 1 + 1 +1 + 1 + 1 = 5 gange større chance for at sælge!?

Men regnestykket er ikke helt så enkelt, og denne spredningsstrategi har ikke automatisk det resultat, som sælgeren forventer og håber på, nemlig 5 gange større chance for salg! Mange forskellige præsentationer af den samme ejendom i udstillingsvinduer, på hjemmesider osv. af varierende kvalitet og eventuelt til forskellige priser gavner ikke salget. En mægler med eneret er også klart mere motiveret for salg end en mægler uden.

Statistikken viser, at ejendomme sælges hurtigere med en eksklusiv aftale end med en simpel aftale. Ifølge hjemmesiden meilleursagents.com, « underskriver 77% af de sælgere, der har indgået en eksklusiv aftale, en købsaftale inden for under 3 måneder, mod 55% for sælgere, der har indgået en simpel aftale. »

Ifølge notarkammeret (la Chambre des notaires) bliver hele 40 % af alle købsaftaler, der bliver indgået mellem private (dvs. uden mellemmand), ikke til en egentlig handel.

Bevar kontrollen

Uanset hvilken formidlingsaftale sælger vælger, bør man som sælger sikre sig, at man forbliver herre over markedsføringen af sin ejendom, og sætte sig ind i salgsprocessen. Det optimale er derfor, at sælger i samarbejde med den eller de valgte mæglere fastsætter en realistisk pris og udarbejder en ensartet præsentation med tekst og kvalitetsbilleder af ejendommen, så potentielle køberes indtryk af ejendommen forbliver intakt og ikke forstyrres. Valg af formidlingsaftale er herefter et spørgsmål om temperament!

Læs også i mit forrige indlæg:
I. Vælg din ejendomsmægler med omhu, når du skal sælge

———-
KILDER:
fnaim.fr, notaires.fr, immobilier.notaires.fr, lebonagent.fr, pap.fr, immobilier-danger.com, eduimmo.com, lesclesdumidi.com

Det er ikke længere nogen hemmelighed: Når du betror din ejendom til en ejendomsmægler, er dit overordnede formål naturligvis at sælge den hurtigst muligt, men også bedst muligt. I dette indlæg får du nogle velovervejede råd om, hvordan du vælger din – eller dine – fremtidige ejendomsmæglere til salg af fransk ejendom.

En eller flere ejendomsmæglere?

Det er nok det første spørgsmål, du vil stille dig, når du som sælger skal indgå en formidlingsaftale (le mandat de vente) om salget af din ejendom. I Frankrig kan man nemlig ligesom i visse andre lande, fx USA, vælge at sælge sin ejendom enten gennem flere ejendomsmæglere, samtidig med at man selv tager aktivt del i salgsarbejdet, eller gennem en enkelt mægler, der får eneret til salget.

Mens ca. 70% i Frankrig vælger at sælge gennem flere ejendomsmæglere, vælger ca. 98% i USA at give en mægler eneret til salget. Mange tror umiddelbart, at flere mæglere automatisk giver større synlighed og øger chancen for hurtigt salg. Statistikken viser imidlertid, at dette ikke er tilfældet, nærmest tværtimod!

Læs hvorfor i mit kommende indlæg: II. Vælg din – eller dine – ejendomsmæglere med omhu, når du skal sælge.

Beliggenheden af din ejendom

For mange er dette sikkert ren logik, mens det for andre er knapt så indlysende. Men det er tilrådeligt at vælge en ejendomsmægler, der er beliggende tæt på den ejendom, du ønsker at sælge. Af den simple årsag, at den mægler, der får ansvaret for salget af din ejendom, så har et godt lokalkendskab og er bekendt med det prisniveau, der praktiseres i dit kvarter. Mægleren kan således afpasse salgsprisen på din ejendom.

Mæglerens professionelle tilgang

En god ejendomsmægler vil følge dig gennem hele salgsprocessen, fra underskrivelsen af formidlingsaftalen (le mandat de vente) til gennemførelsen af salget af den pågældende ejendom. For at gøre dette skal mægleren være lydhør og frem for alt have et indgående kendskab til sit fag og til sit område. Mægleren skal ligeledes informere dig om de forskellige bilag, der skal indhentes til brug i sagsmappen, og sikre, at alle bilagene er korrekte.

Nøglen til overblik: Feedback

Visse mæglere kan via et sælger-login give dig adgang til dit eget interaktive område på mæglerens hjemmeside. Dette er et uundværligt værktøj, hvis du vil have et godt overblik over, hvordan salget af din ejendom skrider frem. Du får blandt andet en sælgerrapport, som du som ejer af ejendommen til enhver tid kan konsultere på mæglerens hjemmeside. Af rapporten fremgår alle informationer vedrørende de tiltag, som mægleren har iværksat for at sælge din ejendom. Du kan således sikre dig, at mægleren gør sit arbejde rigtigt og aktivt søger efter potentielle købere.

Den gode iscenesættelse af din ejendom

Dette kan aldrig siges for tit: det betaler sig at vælge en kompetent ejendomsmægler, dvs. en mægler, der er i stand til at skabe effektiv kommunikation om din ejendom. Hvis du vil sælge din ejendom til den rette pris, skal du sikre dig, at ejendommen præsenterer sig så godt som overhovedet muligt. Derfor kan en flot præsentation i ejendomsmæglerens udstillingsvindue eller på en hjemmeside af høj kvalitet kun medvirke til at tiltrække potentielle køberes opmærksomhed. Derudover afspejler kvaliteten af mæglerens udstillingsvindue og hjemmeside også mæglerens ry og troværdighed.

Og når vi nu taler om ry og troværdighed, så tøv ikke med at forhøre dig i nabolaget om de ejendomsmæglere, som du overvejer at betro din ejendom til. På den måde bliver du advaret om dem, der ikke leverer den kvalitet i arbejdet, som de lover.

Spredningen af din annonce

Synlighed er ensbetydende med større chance for at nå din potentielle køber. Sørg derfor for, at din ejendomsmægler er i stand til at sprede din annonce til et stort antal boligportaler. Spørg din mægler om, hvordan han har tænkt sig at gøre reklame for din ejendom, dvs. om hans brug af udstillingsvinduer, boligannonceportaler, lokale boligblade osv. Nogle it-systemer til ejendomshandel indeholder et værktøj til multispredning af annoncer til franske bolighjemmesider og -portaler, som fx logic-immo.com. Du bør sikre dig, at din ejendomsmægler bruger et system med dette værktøj.

Må disse råd bidrage til en god salgsoplevelse!
————
KILDE: Oversættelse af artiklen “Choisir son agence immobilière pour vendre son bien”, af Nicolas Pottier, publiceret på blog.logic-immo.com
Suppleret med informationer fra følgende kilder: capital.fr, monfinancier.com, century21.fr

Eksempel på ejendomspræsentation i udstillingsvindue:

Jeg faldt forleden over en ældre artikel af Bent Højgaard Sørensen, bso@berlingske.dk fra 27. august 2004, med titlen ”Kræsne danskere foretrækker frisk mælk og økomælk”.

Artiklen fortæller, at i modsætning til forbrugerne i Spanien, Frankrig, Tyskland og Italien foretrækker 80 pct. af danskerne dagsfriske produkter. For ”danskerne er vænnet til, at mælk skal smage godt og er frisk” og er Europas mest kræsne mælkedrikkere. Skønt artiklen er 10 år gammel, er dens budskab stadig højaktuelt.

For denne kræsenhed begrænser sig ikke kun til mælk. I det hele taget er danskerne særdeles kvalitetsbevidste og udviser generelt en yderst kræsen adfærd, når der eksempelvis skal investeres i feriebolig i det sydfranske. Hvad enten det drejer sig om en feriebolig i den gamle eller den nye boligmasse, så går danskerne massivt efter kvalitet, og den pågældende bolig skal udvise konventionelt anerkendte tegn på kvalitet i skandinavisk forstand, på tværs af smag, for overhovedet at komme i betragtning!

Spændende stenhuse

I den gamle boligmasse kan man som dansker sagtens acceptere, at boligen skal renoveres og opfriskes, måske endda ombygges, med respekt for det oprindelige, selvfølgelig, for det er derfor, man har købt: bare det er et traditionelt stenhus, der åbenlyst er velbygget, i autentisk kvalitet og lever op til den drøm, der skal opfyldes af det, vi danskere opfatter som typisk fransk bolig. Så skal vi nok selv sørge for at tilføre gennemført skandinavisk topkvalitet og finish til fingerspidserne.

Lækkert nybyggeri

Men når det kommer til flot og utraditionelt nybyggeri, er der ingen pardon: her skal boligen skal være i orden (læs være høj nordisk kvalitet og finish). Franskmændenes byggeevner og sans for finish risikerer således at blive sat på en hård prøve. For er der noget, de fleste danskere har svært ved at acceptere i de franske boliger, så er det manglende finish, for billig eller ringe kvalitet, sjusk, ugennemførte og halvfærdige løsninger.

Dette kan meget vel være et udslag af den kulturforskel, der eksisterer mellem Nord- og Sydeuropa, idet der sydpå kan kan være en tendens til at at tage lidt lettere på detaljerne for i stedet koncentrere sig om de store linjer. Her drejer det sig til dels også om, at man som dansker accepterer og respekterer, at man befinder sig i en anden kultur, en kultur, som man jo netop i og med man investerer i feriebolig, udtrykker ønske om at blive en del af!

Men selvfølgelig skal boligen være i orden og leve op til krav og løfter. Det vil også en franskmand sige!

Middelhavsferieboliger med fødderne i vandet – to eksempler
I det følgende præsenterer jeg to eksempler på nybyggeri og eklatant flot fransk ekstravagance i form af utraditionelle middelhavsferieboliger i luksuriøse ferieboligcentre, Nakâra og Origin.

To eksempler, som for mig at se har en umiddelbar standard og beliggenhed, der kunne falde i danskernes smag – danskere, som ikke går efter den traditionelle ældre boligmasse, men det nye, måske mere udlejningsvenlige byggeri, ved byen og stranden, solen og seværdighederne:

Origin, ved Le Barcarès (nær Perpignan, dep. les Pyrénées-orientales) (lev. okt. 2014)

Nakâra, ved Cap d’Agde (nær Montpellier, departementet l’Hérault) (lev. april 2014)

—————————–
KOMMENDE BLOGINDLÆG: Om fordele ved at vælge feriebolig i fx disse to Middelhavsferieboligcentre – der er stadig enkelte ferieboliger til salg! Interesseret? Kontakt dk-france@dk-france.dk