Kategoriarkiv: Renovering

Energivenlige boliger hitter i Frankrig

Byggesektoren i Frankrig står for 40% af energiforbruget og udgør dermed et af landets største potentialer for energibesparelse. Boligen er således selvskrevet som et område, hvor alle kan og bør gøre en indsats for bæredygtighed og miljø.

(Kilde: fr.wikipedia.org/wiki/Architecture_bioclimatique)
Bioklimatisk hus i Crozes-Hermitage, Frankrig – (Kilde: fr.wikipedia.org/wiki/Architecture)

Frankrig, der i dag er en af de store udledere af drivhusgasser i Europa, har som led i kampen mod de klimatiske forstyrrelser og for at mindske energiregningen forpligtet sig til at reducere dette udslip med 40% fra 1990 og frem til 2030.

Da ejendomsområdet er den største energiforbruger i Frankrig, kan du også som dansk køber af bolig i Frankrig være med til at ændre dette faktum ved at købe eller bygge en energivenlig bolig. Med dette valg reducerer du din energiregning og dine udgifter, hvilket kan give større tryghed både budgetmæssigt og i forhold til tilbagebetalingen af dit boliglån.

Sådan gør du din franske bolig mere energivenlig

I kølvandet på finanskrisen prioriterer de franske boligejere finansielle og energimæssige besparelser. En energibesparende bolig er godt for miljøet – og samtidig godt for din privatøkonomi. Men det kan være svært at prioritere og vælge den rigtige indsats blandt de mange løsninger på besparelsestiltag, der er på markedet. Her følger et par råd til, hvor det bedst kan betale sig at sætte ind!

Isolering er første prioritet!
Isoler din bolig som den første indsats og udstyr boligen med vedvarende energi. En bolig, der er tilstrækkeligt isoleret, holder varmen inden for – eller uden for – murerne. Som beboer har du dermed et mindre behov for energi til enten opvarmning eller nedkøling. Konsekvens: Forureningen reduceres!

Hvad enten energikilden er el eller gas, så er energiproduktionens indvirkning på miljøet åbenbar: Jo mere man isolerer, jo mindre energi forbruger man, og jo mere beskytter man miljøet.

Den opvarmning, man anvender i en miljøvenlig bolig, kommer fra vedvarende energikilder som jord, vind eller sol. Da man i Frankrig producerer mere træ, end man forbruger, kan træ også udgøre en energikilde. Anvendes træfyr og brændeovne, skal disse være mærket med fx ”Flamme verte 5 étoiles” (Grøn flamme – 5 stjerner), hvilket sikrer, at udslippet af skadelige partikler og giftstoffer reduceres til nær 0, til gavn for miljøet og vores sundhed. Ved valg af brændsel bør man gå efter den tyske eller europæiske DIN certificering for at sikre optimal kvalitet.

Hvis de miljømæssige mål nås gennem isoleringsindsatsen, er det samtidig nødvendigt at sikre vedvarende fornyelse af indeklimaet. Ventilationssystemer med varmegenvinding gør det muligt ikke blot at sikre sund iltholdig luft til beboerne, men også at sikre genvinding af den udgående varme og omfordeling til den indgående luft, så varmen ikke spildes i udluftningen.

Finansiering af energirenovering
Som boligejer og skatteborger i Frankrig har du mulighed for at investere i denne type udstyr ved optagelse af et fransk 0% øko-lån (éco-PTZ) til energirenoverings- og isoleringsprojekter (fx tag, udvendige døre og vinduer, ydermure m.m.), i din primære bolig, vel at mærke! Lånet kan indhentes uden krav om opfyldelse af minimumsbetingelser vedrørende indkomst, og det maksimale lånebeløb udgør EUR 30.000, der generelt tilbagebetales over 10 år, i særlige tilfælde over 15 år. Denne lånemulighed er til rådighed indtil 31. december 2018.

Er du skatteborger i Frankrig, kan du også benytte den franske skattefradragsordning til energirenovering (crédit d’impôt écologique, også benævnt crédit d’impôt développement durable eller crédit d’impôt transition énergétique) til finansiering af din investering i vedvarende energiudstyr (kondensfyr, isoleringsmateriale, varmepumpe osv.) i din primære bolig – forudsat, at du opfylder gældende betingelser.

Skattefordele ved energivenligt byggeri
Bygger du eksempelvis et hus, der som minimum overholder det gældende franske byggereglement for energieffektivitet, RT 2012, og som skal tjene som primær bolig, kan du benytte det franske såkaldte 0% lån (PTZ) – indtil 31. december 2017 eller til de nye Macron-love træder i kraft – forudsat, at du opfylder visse betingelser (se nedenfor).

Hvad er et fransk 0% lån (PTZ)?
PTZ er et rentefrit lån, der ydes af den franske stat for at tilskynde borgerne til at blive boligejere. Lånet ydes til køber af en primær bolig, der ikke har være boligejer de seneste 2 år, og som er skatteborger i Frankrig. PTZ ydes ikke til byggeri med henblik på udlejning! Her benyttes den franske Pinel-lov: en ordning, der giver et skattefradrag, som varierer afhængigt af udlejningens varighed. Denne ordning kræver ligeledes, at man er skatteborger i Frankrig!

Energi- og miljøvenlige huse

Lige som i Danmark findes der i Frankrig flere typer af energi- og miljøvenlige huse, også kaldet økologiske huse, fx:

Lavenergihuse (maison à basse énergie) er huse med et mindre energiforbrug til opvarmning og større krav til bl.a. isolering end standardhuse (almindelige enfamiliehuse). Kategoriseres i Danmark inden for Energiklasse A2015/A2020.

Passivhuse (maison passive) er et koncept, der stammer fra Tyskland. Passivhuse betegner superlavenergihuse, hvor beboerne næsten er selvforsynende med energi. Huset er energibesparende med højtydende isolering, ventilationskontrol og opfangning af passiv solvarme. Svarer efter dansk energimærkning til Energiklasse 2020/+A.

Nulenergihuse (maison à énergie zéro) er energineutrale huse, der som udgangspunkt ikke kræver opvarmning, så længe udendørstemperaturen er over nul grader, og hvis energiforbrug er lig nul, idet husets energiforbrug omtrent svarer til husets energiproduktion. Husene kan således være udstyret med et energilagringssystem. Kategoriseres efter dansk energimærkning til Energiklasse A2020.

Plusenergihuse eller Aktivenergihuse (maison à énergie positive), er et energiproducerende hus, der producerer mere energi, end det selv forbruger. Konceptet forener en effektiv isolering og et ikke-energikrævende varmesystem med udstyr som solcellepaneler, der kan producerer elektricitet til eget forbrug og eventuelt salg, hvorved huset kan blive selvforsynende med energi. Svarer efter dansk energimærkning til Energiklasse A2020.

Bioklimatiske huse (maison bioclimatique) er en særlig type huse, der bedst muligt udnytter de naturlige ressourcer i det omgivende miljø, fx orientering, rumindretning og arkitektur i forhold til de elementer, der omgiver huset og dets beboere.

Bemærk: Det er forskelligt fra land til land, hvordan man definerer de forskellige hustyper!

—————–

KILDE: Indlæg v/Liselotte Kruse, DK-France – Oversættelse og inspiration:  artiklen L’immobilier écologique – fra: Surface Privée By Midi Libre, Magazine officiel Salon de l’Immobilier, Parc des expositions de Nîmes – du 13 au 15 octobre 2017

 

Ejerforeninger i Frankrig: Skal ejerlejlighedsejere betale for alle forbedringer?

Generelt bliver beslutninger om forbedringer i ejerlejlighedsejendomme i Frankrig truffet ved flertalsafstemning, og forbedringerne betales i givet fald af alle ejere. I særlige tilfælde kan visse ejere dog fritages for at betale, hvilke?

Marseillan

I ejerlejlighedsbebyggelser og etageejendomme besluttes udførelsen af større arbejder i forbindelse med fællesområder (facaderenovering, opførelse af garager, …) på ejerforeningens general-forsamling. Med få undtagelser fra denne bestemmelse afgøres gennemførelsen af større arbejder eller ej ved afstemning. Afhængigt af arbejdets art kræves simpel eller, i sjældnere tilfælde, absolut flertalsafstemning. Såfremt resultatet af afstemningen er positivt, igangsætter administratoren arbejdet gennem den virksomhed, der er valgt efter indhentning af tilbud, og alle ejere betaler ud fra bestemmelsen om ”nyttekriteriet for den enkelte ejerlejlighed” (critère d’utilité pour le lot).

Alle vedligeholdelsesudgifter i forbindelse med en etageejendom betales som udgangspunkt af alle ejerlejlighedsejere pro rata i forhold til deres andel. Der er såvel alternative bestemmelser som undtagelser fra denne bestemmelse! Ved facaderenovering kan vedtægterne (règlement) for en ejerforening med flere bygninger fastsætte, at ejerne i hver bygning træffer beslutning om egen renovering.

Det valg, der træffes af ejerne i én boligblok, forpligter ikke ejerne i en anden blok! Et andet skoleesempel er montering af elevator i en etageejendom uden elevator. Ud fra ”nyttekriteriet for den enkelte lejlighed” er ejerne i stueetagen fritaget for betaling af udgifterne til elevator, idet elevatoren ikke (direkte) giver fordele til deres lejlighed.

I fransk lovgivning er der ligeledes taget højde for at beskytte ressourcesvage ejerlejlighedsejere i forhold til større arbejder af luksuriøs karakter. Sådanne arbejder skal afgøres ved dobbelt flertalsafstemning og i tilfælde af afvisning, kan en ejerlejlighedsejer bringe sagen for en domstol (Tribunal de Grande Instance). Såfremt dommeren anerkender arbejdets luksuriøse karakter, er klageren ikke forpligtet til at betale.

Mulighed for afdragsordning
Ejerlejlighedsejere, der ikke har stemt for gennemførelsen af fælles arbejder på generalforsamlingen, kan afdrage betalingen af deres andel af arbejdet over en periode på 10 år. Det giver en paragraf i en fransk lov fra 1965 mulighed for. Ansøgningen om en afdragsordning skal fremsættes på generalforsamlingen eller fremsendes pr. rekommanderet brev efter generalforsamlingen.

Mulighed for økonomisk støtte
Ejerlejlighedsejere har i særlige tilfælde mulighed for økonomisk støtte. Når en etageejendom anvendes til minimum 50% beboelse, er momsen (TVA) på visse større arbejder på blot 5,5%. Som et andet eksempel kan nævnes, at den franske finanslov i 2009 gav mulighed for at optage lån (éco-prêt) til 0% i rente til finansiering af energiforbedrende foranstaltninger.

————————-

KILDE: Oversættelse af artiklen Doit-on payer tous les nouveaux équipements de copropriété?, af Philippe Bourget, udgivet i logic-immo.com – Marseille et région Var ouest – No 344 28 juin au 26 juillet 2016

Hvilke tilladelser kræves til hvilke byggerier i Frankrig?

Ligesom i Danmark skal man i Frankrig som hovedregel have den kommunales bygningsmyndigheds godkendelse i forbindelse med byggeri. Derudover kan ejerlejlighedsforeningen eller grundejerforeningen også kræve at blive hørt.

Her får du en kort gennemgang af, hvad du skal gøre i de forskellige situationer.

BYGGETILLADELSE

I princippet skal der i Frankrig ansøges om byggetilladelse (permis de construire) hos den kommunale bygningsmyndighed (service d’urbanisme) til næsten alt byggeri, uanset om det drejer sig om nybyggeri eller ændring af eksisterende byggeri, fx tilbygning af garage eller hævning af tagkonstruktionen. Der skal indsendes en ansøgning med en række oplysningsskemaer (cerfa 13406*03), som downloades fra internettet (www.vosdroits.service-public-fr) eller hentes på kommunen. Ansøgningen skal indeholde oplysninger om grunden, plantegninger for projektet med angivelse af areal, matrikelnummer, fotos og tegninger. Vær omhyggelig, for selv små fejl og mangler kan forsinke behandlingen af ansøgningen! Bygningsmyndigheden har en frist på 2 måneder for individuelle huse og 3 måneder for andre byggetilladelser til at meddele sin afgørelse: accept, afvisning eller anmodning om ændringer.

BYGGEANMELDELSE

Såfremt det nye gulvareal ikke overskrider en nærmere fastsat grænse, er det tilstrækkeligt med en forudgående byggeanmeldelse (déclaration préalable de travaux). Dette gælder fx for byggearbejder, der tilføjer et ekstra areal på 5 – 20 m2 til det eksisterende gulvareal (surface de plancher) eller til det bebyggede areal (emprise au sol), for ændring af bygningens formål, fx omdannelse af en lade til bolig, uden ændring af de bærende konstruktioner eller af bygningens facade, eller for facaderenovering. I sådanne tilfælde har kommunen en måneds frist til at meddele sin afgørelse.

ØVRIGE TILLADELSER

Man skal ansøge ejerlejlighedsforeningen om tilladelse til omdannelse af en butik til bolig eller til åbning af facaden, da dette kan være forbudt i henhold til vedtægterne. Det samme gælder i en grundejerforening, hvor reglerne for fx farvevalg skal overholdes.

DISPENSATION

Kun få byggearbejder er undtaget for indhentning af tilladelse. Det er selvfølgelig muligt frit at ændre den indvendige indretning (fx ændring af farver, udskiftning af væg-til-væg tæppe, lovliggørelse af el-installationer). Der skal ikke indhentes tilladelse hos kommunen, såfremt byggeriets areal er på under 5 m2, og højden ikke overskrider 12 m. Der er heller ikke brug for tilladelse til fx facaderenovering eller tagrenovering med samme type tagbeklædning, indretning af et loftsrum uden at lave huller til vinduer og uden at tillføje nye arealer, eller i forbindelse med opførelse af et redskabsskur på under 5 m2.

Bemærk: Ved byggeri med et gulvareal/bebygget areal på 170 m2 eller mere er brug af arkitekt obligatorisk.

FRA GULV TIL LOFT

– Forskelle mellem danske og franske areal- og volumenbegreber

beregning - surface de plancher
Skitse ovenfor: Surface de plancher – Kilde: cite.maison.com

Begrebet surface de plancher (indvendigt gulvareal) beregnes i Frankrig som summen af gulvarealerne på hver etage, der er under tag (clos et couvert), og som har en loftshøjde på over 1,80 m2, uden medregning af tykkelsen på vægge og isolering. Begrebet clos et couvert (under tag) betyder, at konstruktionen er lukket og tæt (dvs. monteret med ydermure, tag, vinduer og døre). Balkoner, loggiaer og terrasser medregnes således ikke. I gulvarealet indgår heller ikke tykkelsen på ydermure, bærende eller ej. Derimod medregnes gulvareal for kældre og vinkældre. Det franske begreb kommer således tættest på det danske begreb nettoetageareal.

Beregning - emprise au sol
SKITSE ovenfor: Emprise au sol – Kilde: cite.maison.com

Begrebet emprise au sol (vertikalt projektionsareal) betegner i Frankrig den vertikale projektion af en konstruktions volumen på jorden, inklusive udhæng (surplombs) og fremspring (débords) som balkoner og terrasser, dvs. den skygge, som konstruktionen kaster på jorden, når solen står lodret over konstruktionen. Det franske begreb dækker således over et større areal end det danske begreb bebygget areal.

___________________________

KILDER:
Inspireret af hovedartiklen Quelles autorisations pour quels travaux? af Laurence Barnier, med underartiklen Du sol au plafond, udgivet i logic-Immo, juni 2015.
Suppleret med øvrige kilder: e-immobilier.credit-agricole.fr;
www.agence-arenes.com/1469-la-reforme-de-la-definition-de-la-surface-de-plancher-dans-le-droit-de-lurbanisme-au-1er-mars-2012.html; cite.maison.com/Reforme-du-permis-de-construire.html; www.frenchentree.com/french-property; bbr.dk/arealvejledning/0/31