At købe en lejlighed med henblik på udlejning er ikke noget man bare gør uden at være godt forberedt. Enhver ejendomsinvestor skal være meget omhyggelig, når det gælder valg af fx bolig, beliggenhed eller skattemæssige status. Du får her nogle råd til, hvordan du som dansk ejendomsinvestor kan få succes med investering i en fransk lejebolig, så du undgår senere ærgrelser og får udbytte af din ejendomsinvestering.

Når man som dansker har besluttet at investere i fast ejendom i Frankrig i form af lejebolig (investissement locatif), er der en række afgørende spørgsmål, der melder sig i forhold til fx beregning af afkast ved ejendomsinvestering, type af lejekontrakt, investeringsbeløb, valg af bolig m.fl. I det følgende får du i en række hovedpunkter nogle råd om, hvordan du får succes med din ejendomsinvestering, lige fra søgning af ejendom til valg af beskatningsform for indtægter ved udlejning.

1. Lejebolig: tryg investering, men grundig forberedelse

Investering i lejeboliger har vind i sejlene hos franskmændene. Dette skyldes bl.a. de meget lave renter på realkreditlån, usikkerheden i aktiemarkedet og afkastet ved denne type ejendomsinvestering, der eksempelvis overstiger det afkast, som franskmændene opnår ved bl.a. den særlige franske livsforsikring, der er en form for pensionsopsparing, som har været faldende de senere år, og som i 2019 udgjorde 1,4%. Ifølge ejendomsmæglerorganisationen Century 21 var 1 ejendomskøb ud af 4 investering i lejebolig i 2019.

Men man investerer ikke i en lejebolig uden grundig forberedelse. En dårlig investering kan nemlig meget hurtigt ende som et mareridt, fx hvis man ikke kan finde en lejer …

Hvis du overvejer at investere i en fransk lejebolig, men ikke ved, hvilken type ejendom du skal vælge, får du i det følgende et par tips til din boligsøgning.

2. Boligareal/pris: småt er godt

Du tøver mellem investering i en etværelses og en treværelses lejlighed? Er der tale om din første investering af denne art, så er det bedre at stile mod en etværelses eller lille toværelses lejlighed. Små lejligheder udlejes almindeligvis dyrere pr. m² end store lejligheder, og købesummen er generelt lavere.

“En eviggyldig grundregel er: BOLIGAREAL/PRIS. Jo mindre lejligheden er, jo dyrere udlejes den pr. m². Det samme forhold gør sig gælder ved salg: jo mindre areal, jo dyrere sælges den. Og en ejendomsinvestering af denne type giver et bedre afkast, specielt i byer som Lyon, Paris eller Bordeaux”, bemærker Stéphane Desquartiers, investeringsekspert og stifter af investeringsvirksomhedenMaison de l’investisseur.“For små lejligheder af typen etværelses eller lille toværelses lejlighed er det gennemsnitlige afkast i størrelsesordenen 5,5% – 6% i store byer; for toværelses eller treværelses lejligheder falder afkastet en smule, men udgør gennemsnitligt 4,5% – 5%. Inden for nybyggeri er afkastet en anelse lavere som følge af de franske regler for huslejekontrol (se nedenfor)”, tilføjer Stéphane Desquartiers.

4. Beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed!

En anden grundregel er: BELIGGENHED. Boligens beliggenhed er yderst vigtig – og måske det vigtigste kriterium for enhver investering i fast ejendom.

Stéphane Desquartiers går endog lidt videre og råder investorer til at foretage investeringen i en lejebolig tæt på egen bopæl – et råd, der ligeledes er relevant for danskere, der i forvejen ejer fast ejendom i Frankrig, og for hvem det vil være optimalt at investere i en lejebolig nabo til den bolig, man i forvejen ejer, i en nærliggende by eller i nabolaget:

”Jeg fraråder fjerninvestering, dvs. at investere langt egen bopæl! En ejendom er ikke et produkt på lige fod med eksempelvis aktier, man har forpligtelser, også selvom man har en administrator. Ligger lejeboligen derfor tættere på egen bolig, er det er lettere, når man personligt skal tjekke, at lejligheden er i korrekt stand, eller når man selv skal sørge for udskiftning af møbler ved møbleret udlejning, … Kort sagt, det er mere enkelt at kontrollere og administrere lejeboligen og øger chancen for at købe til den rigtige pris, når man kender markedet og de områder, man interesserer sig for”, konkluderer Stéphane Desquartiers.

Hvis du ønsker at investere i Paris, skal du overholde de særlige franske regler for huslejekontrol (encadrement des loyers), som gælder ved udlejning af møblerede og umøblerede boliger i Paris intra-muros, der udgør ejerens primære bolig. Selvom Paris oftest er uden for rækkevidde i forhold til investering i lejebolig som følge af de alt for høje ejendomspriser, så er afkastet godt i første eller anden ring om Paris, hvor priserne er lavere.

Man kan eksempelvis investere i Asnières-sur-Seine, Clichy eller Vanves, hvor boligpriserne er lavere end i Paris, men dog nyder godt af den afsmittende effekt fra prisniveauet i det centrale Paris.

4. Købspris og lånefinansiering: start i det små

Som ny ejendomsinvestor kan du være i tvivl om købsprisens størrelse. Afhængigt af din lånekapacitet kan du finansiere din investering ved at optage et dansk realkreditlån, som oftest er det enkleste, eller et fransk lån, hvor der gælder særlige vilkår, og hvor det tilrådes at tage kontakt til en specialist. Ved førstegangskøb kan du fx starte med en etværelses lejlighed til under EUR 100 000 ved at låne med længst muligt løbetid, afhængigt at den formuestrategi, du vælger.

Sørg ligeledes altid for at have en opsparet reserve for at sikre en eventuel periode uden lejer, forpligtelser som skatter eller uforudsete reparationer eller udskiftninger, som du har ansvaret for.

5. Fradrag af udgifter: spar i skat

Visse arbejder (vedligeholdelse, istandsættelse, renovering, ombygning, forbedring, …), som du udfører i din lejebolig, kan fratrækkes din lejeindtægt. Dette forhold benævnes underskud ved udlejning (déficit foncier), hvis udgifterne overstiger indtægterne fra din lejebolig. Du har derfor al mulig interesse i at udleje en lejlighed i perfekt stand og at vedligeholde den mellem to lejere. Derudover øger disse arbejder boligens værdi. Husk, at du også kan trække renterne på realkreditlånet fra din lejeindtægt.

Når udgifterne (lånerenter, skatter, forsikringer, arbejder) er højere end de indtægter, ejeren opnår gennem sin investering i en lejebolig, taler man om underskud ved udlejning. Dette underskud betyder, at du som ejer af en lejebolig kan reducere din beskatning, der ofte vejer tungt afhængigt af udlejningsform og lejekontrakttype (umøbleret eller møbleret lejemål), udlejningsordning og udlejerstatus (ikke-professionel udlejer (LMNP-ordning) eller professionel udlejer (LMP-ordning) af møbleret bolig) og beskatningsprocent.

6. Nyt eller eksisterende byggeri: valg af udlejningsordning

Ud over købsprisen for din lejebolig kan du også være i tvivl om valget mellem investering i nyt og i eksisterende byggeri. For danske ejendomsinvestorer, der er skattepligtige i Danmark, er dette valg måske mindre væsentligt og mere et spørgsmål om smag, interesse og komfort.

Derimod er det vigtigt at vælge den rigtige status og udlejningsordning – særligt enten LMP- eller LMNP-ordningen, der begge retter sig mod investering i såvel nybyggeri som eksisterende byggeri og giver dig en skattereduktion i forhold til lejeindtægten. Begge ordninger kan vælges ved udlejning for en periode på minimum 9-12 år. Kontakt en specialist inden for området, der kan hjælpe dig med det rigtige valg.

For franske statsborgere og EU-statsborgere med fast bopæl og skattepligtige i Frankrig findes der yderligere to beskatningsformer med skattereducerende formål: Denormandie-ordningen ved udførelse af større arbejder inden for eksisterende byggeri og Pinel-loven inden for nybyggeri. Med disse to beskatningsformer har man til sammenligning mulighed for at opnå en skattebesparelse på op til 21% for maksimum to boliger pr. år.

7. Udlejningsformer og lejekontrakter: fordele og ulemper

En lejebolig kan udlejes som møbleret eller umøbleret lejemål. Før du køber din bolig, bør du dog vælge den type lejekontrakt, også kaldet lejeaftale (bail locatif), du ønsker at tilbyde din lejer. Den valgte lejekontrakt og udlejningsform har nemlig betydning for forhold som beskatning, opsigelsesvarsel og det inventar mv., der skal være i boligen. Se fordele og ulemper ved begge udlejningsformer her!

8. Umøbleret udlejning – til større boliger

Umøbleret udlejning er absolut den mest stabile udlejningsform for udlejeren, som indgår en lejekontrakt på 3 år, mod 1 år for møbleret lejemål. Opsigelsesvarslet er på 3 måneder – dog kun 1 måned i mindre attraktive områder, ligesom ved møbleret udlejning. Umøblerede lejemål er særligt velegnet til store lejligheder.

Valget af lejekontrakttype er således afhængigt af, hvor langt et lejemål du ønsker for din lejebolig.

9. Møbleret udlejning – til mindre boliger

Møbleret udlejning, der tiltaler mange udlejere, er en meget fleksibel udlejningsform og den mest populære ved små lejemål. Ved møbleret udlejning har udlejeren et opsigelsesvarsel på 1 måned til opsigelse af lejeren, mod 3 måneder ved umøbleret udlejning. Lejekontrakten indgås for en varighed på 1 år med mulighed for forlængelse. Der er stor efterspørgsel fra lejernes side på denne type lejekontrakt for små lejligheder. Derudover kan du veksle mellem møbleret udlejning i studieperioden, med en lejekontrakt på 9 måneder, og møbleret sæsonudlejning i skolernes ferieperioder, hvis din lejebolig er beliggende i et blandet studie- og turistområde. Dette vil øge dit afkast.

Men uanset hvilken strategi, du vælger, skal du overholde kravene i inventarlisten, der skal være til rådighed for lejer ved møbleret udlejning: Une liste de mobilier encadrée par la loi.

10. Beregning af afkast: husk administrationsudgifter

Når man beregner afkastet i forbindelse med investering i en lejebolig, må man ikke overse administrationsudgifterne. “Man glemmer ofte den tid, man bruger på at drive og administrere en ejendom. En del af administrationsarbejdet kan lettes vha. forskellige online værktøjer, men det tager alligevel tid! I stedet for selv at varetage administrationsarbejdet er en anden mulighed naturligvis at overlade administrationen til en professionel administrator – en løsning, der nok giver dig maksimal komfort, men som dog har en pris, idet beløbet for denne service udgør ca. 4-7% af lejen for umøbleret og 7-15% for møbleret udlejning”, konstaterer Maud Velter, udlejningsspecialist, og tilføjer: “For at undgå ubehagelige overraskelser er det en god idé at bede om prislisten for disse serviceydelser”.

Valget at lejekontrakt har således stor betydning for beskatningen af din lejeindtægt. Investeringsekspert Stéphane Desquartiers forklarer: “Møbleret udlejning giver udlejeren den største fordel: større fleksibilitet og større afkast. Såfremt din lejebolig er beliggende i en blandet studie- og turistby, som Marseille eller La Rochelle, kan du udnytte muligheden for både sæsonudlejning og klassisk udlejning ved at indgå lejekontrakt på 9 måneder med en studerende i studiesæsonen for herefter at udleje boligen til turister i feriesæsonen. Du slår på den måde to fluer med et smæk med en høj afkast, der kan nå op på ca. 8% i byer med sunde og dynamiske markeder”.

11. Beregning af afkast: husk skatten

Du kan forvente, at din investering i en fransk lejebolig vil give et vist afkast, der kan være en god måde at forberede din pension eller supplere din indkomsten på. Under din boligsøgning bør du beregne såvel bruttoafkast som nettoafkast. Disse beregninger gør det muligt for dig at sammenligne afkastet mellem to eller flere mulige ejendomskøb.

Vær også opmærksom på valg af beskatningsform, idet din lejeindtægt i alle tilfælde beskattes. Et godt råd er at få professionel hjælp til beskatningsvalget, så eventuel forkert beskatning af din lejeindtægt undgås.

Held og lykke med din investering i en fransk lejebolig!

_____________________

KILDER

Indlæg og oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France, inspireret af følgende artikel:

Comment investir dans l’immobilier en 2020 ? Trykt af Figaro Immo – 08.01.2020 – I AcheterJe me prepare

https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/je-me-prepare/comment-investir-dans-immobilier [set den 15. februar 2020]

Paris: Boligejerne fravælger Airbnb til fordel for møbleret udlejning – hvorfor?:
https://dk-france.dk/paris-boligejerne-fravaelger-airbnb-til-fordel-for-moebleret-udlejning/ [set den 26. april 2020]

Leaseback – populært køb-og-udlej koncept i Frankrig: LMP/LMNP:
https://dk-france.dk/leaseback-populaert-koeb-udlej-koncept-frankrig-2/ [set den 26. april 2020]

_____________________