I Frankrig er der flere og flere, der vælger selv at forsøge sig med salg af fast ejendom.
Men hvad gør selvsalg så attraktivt?
Og hvad er egentlig fordelene og ulemperne ved selv at sælge – og dermed forskellene mellem selvsalg og salg gennem ejendomsmægler?
Fordelene ved selvsalg
– Du sparer mæglergebyret og kan således sælge billigere og måske dermed hurtigere til samme provenu som ved salg gennem mægler
– Du er selv herre over markedsføringens udformning og omfang og derned omkostningerne, og internettet har gjort det lettere end tidligere
– Du kender din ejendom bedre end nogen anden, vel at mærke hvis du selv beboer/har beboet ejendommen, og har derfor et fortrin ved fremvisning i forhold til en mægler, idet du generelt kan svare indgående på alle spørgsmål om boligen, omgivelser og faciliteter som indkøb, sport, skole …
Ulemperne ved selvsalg
– Det tager tid at fastsætte salgspris, udarbejde beskrivelse og billedmateriale, sætte sig ind i regler for ejendomshandel, tage sig af fremvisning, forhandle med potentielle købere og få købsaftalen i hus, inden sagen går over til notaren – nok den største ulempe!
– Som lægmand kan det være svært at fastsætte den rigtige markedspris
– Som lægmand kan det være svært at vurdere potentielle køberes købeevne og -lyst
– Som lægmand kan man mangle ekspertviden om juridiske og tekniske ejendomsforhold
– Der er en tendens til, at udenlandske købere foretrækker køb via ejendomsmæglere frem for private, da opfattelsen er, at dette giver større tryghed i forhold til fx sprog og kultur
Forskel mellem selvsalg og salg via ejendomsmægler
Den store forskel ligger i, at man sparer mæglerhonoraret, samtidig med at man så til gengæld selv skal bruge tid, måske nogle gange uforholdsmæssigt lang tid, på selv at stå for salgsarbejdet.
Man skal derfor vælge selvsalg, hvis man har tid og synes, det er spændende selv at sælge sin ejendom og tror, man dermed kan sælge lidt billigere og hurtigere end gennem mægler.
Ved salg via ejendomsmægler fratrækkes mæglerhonoraret normalt den salgspris, som køber betaler. Generelt er det sådan, at jo lavere handelspris, jo højere (helt op til 10%) er mæglerhonoraret, og omvendt drejer det sig om en ejendom til flere millioner euroer, kan mæglerhonoraret komme helt ned på 2 – 3 % af salgsprisen. Der er dog også innovative franske mæglerkæder, der opererer med fast enhedshonorar (EUR 8.500), fx etude-immobiliere.com.
Ved salg uden ejendomsmægler og dermed fravær af mæglerhonorar har sælger mulighed for at opnå en hurtigere handel, idet han uden at reducere provenuet kan fastsætte en lavere og mere attraktiv salgspris. Visse sælgere begår dog den fejl at lægge beløbet for mæglerhonoraret til salgsprisen, og de afskærer sig dermed fra en af de oplagte fordele ved handel mellem private.
Tidsfaktoren kan omvendt være den væsentligste årsag til, at man vælger at sælge via mægler. Selvsalg i Frankrig fratager dig i øvrigt ikke muligheden for samtidigt at sælge via formidlingsaftale med mægler (se min artikel ”Vælg din ejendomsmægler med omhu II”).
Råd til afhjælpning af ulemper
I det følgende giver jeg et par gode råd til, hvordan du kan mindske nogle af de væsentligst ulemper ved selvsalg og udnytte de muligheder, der findes.
Kontakt din notar – Tryghed i gennemførelsen af handlen
Nok er det muligt at sælge ejendom uden ejendomsmægler, men notaren kommer du ikke uden om! Det er i Frankrig lovbestemt, at alle ejendomshandler skal underskrives for notar, idet den franske notar har eneret på at berigtige (authentifier) enhver handel med fast ejendom. Notaren har således en særlig undersøgelsespligt og pligt til indhentning af dokumenter mv. i forbindelse med handlen og er i sit arbejde med berigtigelse dækket af en forsikring i tilfælde af, at han begår fejl.
Dette betyder, at man skal betale notaren samme beløb (notarhonorar samt udlæg for afgifter mm., som notaren indbetaler til staten), uanset om ejendommen sælges gennem en ejendomsmægler eller som selvsalg. Disse omkostninger afholdes af køber.
Notarens medvirken er således lovpligtig, samtidig med at han er garant for, at handlen gennemføres korrekt. Dette afhjælper din eventuelle manglende ekspertviden og giver tryghed. Kontakt derfor din notar så tidligt om muligt i salgsprocessen og spar en masse tid og kræfter!
Bemærk i øvrigt, at det er almindeligt, at der i forbindelse med en handel ikke blot er en, men to notarer, hhv. sælgers og købers. Dette koster ikke ekstra, idet notarernes honorar er fastsat ud fra officielle takster, som deles. Det er dog lige så almindeligt, at de to notarer er sammenfaldende, dvs. at køber og sælger benytter sig af samme notar, hvilket er muligt, fordi notaren er neutral.
Ræsonner dig frem til salgsprisen og brug din notar
Som selvsælger kan man godt være lidt på herrens mark, når man skal fastsætte prisen for sin egen bolig. Hvor skal man starte? Hvordan kommer man frem til en realistisk pris? På en ærlig måde uden at udnytte fx ejendomsmæglerne eller andres ekspertise? Visse ejendomsmæglere tilbyder dog gratis vurdering.
Et godt udgangspunkt for beregning af salgsprisen ved selvsalg er købsprisen. Til købsprisen tillægger man notaromkostninger og eventuelle regninger for renovering og forbedring af ejendommen. Herefter har man salgsprisen for ejendommen uden låneomkostninger. Sælger man til denne pris, taber man ikke på handlen.
Men ofte gør markedssituationen det muligt at opnå en fortjeneste ved salg. Derfor skal man samtidig undersøge, til hvilken pris lignende ejendomme sælges for inden for samme område, sammenligne, veje for og imod i forhold til ens egen bolig, og på den måde kan man ræsonnere sig frem til en realistisk salgspris.
I forbindelse med fastsættelse af salgsprisen kan du bruge din notar, der har adgang til salgsstatistikker for dit område og vurderingsværktøjer via hjemmesiden notaires.fr og immoprix.com. Visse notarer foretager også ejendomsvurdering (EUR 500-700), eller du kan kontakte et vurderingsfirma.
Rationaliser fremvisningen af ejendommen
I forbindelse med selvsalg skal sælger/ejer selv fremvise sin ejendom. Bor man selv i ejendommen, er det forholdsvis enkelt at tilrettelægge og vælge tidspunktet for besøg og eventuelt samle flere besøg, ligesom man har mulighed for at vedligeholde, rengøre og holde boligen i en indbydende stand. Bor man derimod langt væk, kan man være nødt til at lave aftaler med en nabo, vicevært eller lignende. Også i denne situation kan man dog organisere sig og gruppere fremvisningerne i weekender, så man undgår at skulle rejse frem og tilbage i tide og utide.
Et godt råd til sælger i forbindelse med fremvisningen er at udlevere en lille boligmappe til de potentielle købere, der indeholder kontaktoplysninger, plantegning, fotokopier med billeder af boligen, eventuelt en opgørelse over udgifter – kort sagt alle de informationer, man som mulig køber kan have brug for.
Brug din notar – Tryghed ved underskrivelse af købsaftalen
Når sælger og køber er enige om pris og overtagelsestidspunkt underskriver de en købsaftale, der er en form for reservationsaftale. Aftalen løber, mens notaren udfører de nødvendige juridiske og administrative opgaver i forbindelse med handlens berigtigelse, og køber indhenter eventuelle låneaftaler, inden underskrivelse af endelig salgsaftale, skødet, kan finde sted.
Køber og sælger har to muligheder for at underskrive købsaftalen:
– Køber og sælger underskriver aftalen privat (benævnt privat underskrevet købsaftale (sous signature privée / sous-seing privé)). Vælger man denne mulighed, tilrådes det at tage udgangspunkt i en modelaftale, så man ikke risikerer at glemme noget.
– Køber og sælger underskriver aftalen for notar (set benævnt notar-underskrevet købsaftale (signature devant notaire)). Om det er købers eller sælgers notar er uden betydning. Dette giver to fordele: Notaren tager ikke ekstra honorar for denne opgave, og han kan straks starte på de administrative opgaver, som kræves før salgets gennemførelse.
Omkostninger forbundet med annoncering
Når sælger har beskrivelse, fotos og salgspris klar, skal salgsannoncen oprettes på en hjemmeside for salg fra privat til privat. På mange ejendomssalgshjemmesider, fx immofree.com, marche.fr og wikijourna.fr er indrykning gratis, mens annoncering på andre hjemmesider, fx pap.fr, der er en af de største, koster omkring EUR 100 inkl. fotos mv.
Af andre ejendomssalgshjemmesider mellem private kan nævnes entreparticuliers.com, journaldesparticuliers.com m.fl.
Er din ejendom af en sådan type, at den kunne tiltrække internationale købere, kan du benytte hjemmesider som fx immogo.com, french-property.com og propertiesforsaleinfrance.net.
Omkostninger angående lovpligtige tekniske undersøgelser
Uanset om handlen sker med eller uden mægler skal der fremskaffes en række undersøgelser inden en handel kan finde sted.
Det er normalt notaren, der på sælgers vegne får disse teknisk undersøgelser (fx asbest, termitter, energi, bly m.fl.) foretaget. Undersøgelserne er lovpligtige og skal udføres af selskaber med autorisation.
Undersøgelserne er ret dyre og skal udføres seriøst, da de ellers kan medføre en reduktion af salgsprisen (fx pga. fejlbehæftet arealopmåling iht. Carrez loven) eller i værste fald annullering af handlen. Man skal være opmærksom på, at priserne for disse lovpligtige undersøgelser kan variere betydeligt (EUR 100-200 for 1 undersøgelse, EUR 400-1000 for 6-7 stk. samlet), da der ikke findes nogen officielle takster fastsat af staten.
Selskabet pap.fr tilbyder fx denne service til sælgere, der benytter hjemmesiden til salg af bolig.
Konklusion
Som det fremgår af ovenstående er det i høj grad et temperamentsspørgsmål, hvordan man vælger at sælge sin ejendom og gør op med fordele og ulemper ved de forskellige måder.
—————–
KILDER:
– pap.fr
– leparticulier.fr
– pratique.fr
– vendre-et-acheter.maisons-entre-particuliers.fr
– partenaire-europeen.fr
– seloger.com
– m.fl.