Leaseback – populært køb-og-udlej koncept i Frankrig

På ejendomsområdet betegner Leaseback en handel, hvorigennem et byggeselskab sælger en bolig, som selskabet samtidig langtidslejer af den nye ejer. Bygherren fortsætter således med at disponere over boligen som udlejningsselskab, men er ikke længere ejer. Konceptet har generelt finansieringsmæssige, regnskabsmæssige og skattemæssige fordele. Leaseback er i daglig omtale benævnelsen for sale and leaseback – i Frankrig benævnes konceptet også LMP/LMNP – der står for erhvervsmæssig/ikke erhvervsmæssig udlejning af møbleret (ferie)bolig.

Leaseback konceptet har været populært på ferieboligområdet i Frankrig siden det for mere en 30 år siden blev indført ved lov, da det giver betydelige skattemæssige fordele, bl.a. får køber momsen på godt 20% på nyopførte boliger tilbagebetalt. Den franske regering ville med konceptet fremme udviklingen af turistområder for at øge kvaliteten og rentabiliteten af ferieudlejningsboliger, specielt i Sydfrankrig og i Parisområdet. Boligerne sælges ofte off plan, dvs. som byggeprojekter.

Køber kan ved indgåelse af udlejningskontrakten generelt vælge mellem flere udlejemodeller, der efter behov giver køber mulighed for selv at bruge den ejede bolig fra 1 – 8 uger og helt op til 6 måneder om året. Samtidig sikres køber en garanteret lejeindtægt, som kan udgøre op til 4 – 5%, og som varierer afhængigt af købers egen brug. Udlejningsselskabet står for al vedligeholdelse, administration, betaling, udlejning osv., hvilket er en stor fordel og tryghed for ikke mindst udenlandske ejere af ferieboliger under leaseback konceptet. Udlejningsaftalen løber generelt over 9 eller 11 år og kan forlænges til op til i alt 20 år. Efter den første periode er det generelt muligt for ejeren selv at overtage boligen på visse betingelser, der kan variere fra selskab til selskab.

I nogle udlejningsselskaber udmønter egen brug sig i et slags ”nomadekort”, der gælder for 12 ugers ferie pr. år, og som giver ejerne adgang til alle selskabets boligkomplekser for 50 € pr. uge (juli/august undtaget, hvor man i stedet får en rabat, fx 10%).

For at et ferieboligkompleks (résidence touristique) kan komme ind under leaseback konceptet skal der være faciliteter, der kan kategoriseres under ”hotellignende faciliteter”, fx: reception, pool, parkering, reception, sikring/overvågning, eventuelt restaurant, fitness, wellness samt forskellige andre faciliteter. Der er således en række formelle krav, der skal være opfyldt.

Opfyldelsen af disse formelle krav skal man som køber være særligt opmærksom på, da der findes selskaber, der giver sig ud for at operere inden for leaseback konceptet, men som ikke opfylder kravene, hvilket kan betyde, at køber fx ikke sikres lejeindtægt eller andre rettigheder.

Ejendomsmæglernes råd er derfor, at man bør købe sin feriebolig gennem de store velrenommerede byggeselskaber.

Eksempel på investering og finansiering i Leaseback (LMNP) (2011-12)

 

Pris inkl. moms                                                        1.000.000 dkr ( ca 133.000 €)

Pris efter moms                         836.120 dkr

Udbetaling                                   136.120 dkr

Lån                                                                                700.000 dkr

20 års fastrente annuitetslån på 5%:

Ydelse 1. år inkl. afdrag før skat                       56.172 dkr

Afdrag 1. år                                                                                             21.173 dkr

Ydelse efter rentefradrag                                   44.273 dkr

Nettoydelse pr. måned                                                                      3.690 dkr

Øvrige udgifter:

Ejendomsskat (taxe foncière)                                                        666 dkr

Boligforening                                                                                        112 dkr

Forsikring                                                                                                  38 dkr

Revisor skatteindberetning år 1                                                    218 dkr

Revisor skatteindberetning år 2                                                    0

Nettoudgift pr. md. før lejeindtægt               4.724 dkr

Lejeindtægt:

Lejeindtægt pr. md. før skat af lejeindtægt i DK                    2.926 dkr

Skat af lejeindtægt i DK:

Årlig lejeindtægt 35.117 dkr

35.117 – 20.000 (fradrag) = 15.117 dkr

40 % fradrag af 15.117 dkr

Skat af 9.000 dkr 34 %

Skat at betale 3.083 dkr – at betale pr. måned 257 dkr

Netto udgift pr. md. før lejeindtægt              4.724 dkr

Månedlig lejeindtægt                                                                       2.926 dkr

Samlede udgifter pr. md. 4724 – 2926 = 1798 dkr

Skat af lejeindtægt 257 dkr

Månedlig udgifter 2.050 dkr

Beregningen og finansieringseksemplet beror på, hvilken kontant indsats samt låntype der vælges!!!!

I eksemplet er indberegnet danske skatter og alle udgifter forbundet med investeringen!!

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.