I tiden før corona var franske sekundære boliger – det vi i Danmark også kalder sommerhuse, fritidshuse eller ferieboliger, kært barn har mange navne! – ikke i særlig høj kurs blandt franskmænd. Hvorfor skulle man egentlig forpligte sig til at tilbringe sine ferier og weekender samme sted, når man med få klik kunne nyde behagelige lejeboliger hvor som helst i verden?
Men det var at gøre regning uden coronapandemien, der gennem udviklingen af folks adfærd og mentalitet har været medvirkende til at blande kortene på det franske sekundærboligmarked.
Som følge af den eksplosive vækst i hjemmearbejdet er der mange franskmænd, ikke mindst parisere, som nu igen drømmer om en sekundær bolig (résidence secondaire), hvor de ikke blot kan tilbringe ferien, men også kan bo (- og arbejde hjemme, fra stuen, terrassen eller haven!) flere dage om ugen. Kort sagt, man har igen fået smag for ”sommerhuset”! Se FAKTABOKS.
På denne baggrund viser en undersøgelse, at sekundærboligen, fra at være den lejlighedsvise bopæl, hurtigt er blevet til den regelmæssige eller endog primære bopæl for dem, der er så heldige at kunne eje en sådan bolig. En tendens man i øvrigt også kan konstatere i Danmark!
Sekundærboligmarkedet i Frankrig skifter ham!
Boostet af effekten af såvel den massive indførelse af hjemmearbejde som af franskmændenes voksende interesse for boliger, særligt huse, med udeområder (balkon, terrasse, have) har Covid-19 krisen sat gang i det franske sekundærboligmarked, der således både er blevet styrket og har udviklet sig.
Covid-19 krisen har godt og grundigt blandet kortene på det franske ejendomsmarked generelt og på sekundærboligmarkedet i særdeleshed. Den stigende udbredelse af hjemmearbejde gør det nu muligt for dem, der ejer en sekundær bolig, at tilbringe to eller tre dage om ugen i den by, hvor de arbejder – og hvor deres primære bolig ofte også ligger – og resten af tiden med hjemmearbejde i den sekundære bolig.
Dette paradigmeskift har i øvrigt dannet baggrund for fremkomsten af et nyt koncept i Frankrig, nemlig semiprimær bolig (résidence semi-principale), dvs. en bolig, hvor man ikke længere nøjes med at tilbringe sine weekends og ferier en gang i mellem, men hvor man fremover bor fast flere dage om ugen. Begrebet kan minde om det danske ”supplerende helårsbolig” (https://finans.dk/weekend/).
Købe på landet, men tæt ved byen
Som den franske forfatter og journalist Alphonse Allais (1854-1905) skrev: ”Man burde bygge byer ude på landet, for der er luften sundere”. En ny 2.0 generation af – yngre – købere ønsker således at købe en sekundær bolig på landet, ikke alt for langt fra deres arbejde og ikke, som tidligere, nødvendigvis ved havet.
De unge 2.0 købere, der er opfostret med hjemmesider for korttids- og sæsonudlejning blandt private, synes ligeledes – i modsætning til deres forældre – at efterspørge boliger tæt på bymidten, renoverede og komfortable, og gerne af beskeden størrelse. I valget mellem på den ene side storfamiliehuset (mas XXL), der ligger isoleret og kræver istandsættelse, og på den anden side det lille hus (maisonnette), der er indflytningsklart og let at komme til, særligt med højhastighedstog (TGV), er det meget ofte det lille hus, der bliver foretrukket.
Ejendomsinvestering, men ikke kun …
Selvom det på langt sigt kan være en god finansiel investering, så er erhvervelsen af en sekundær bolig generelt ikke dikteret af et spekulativ formål. Det er således mere muligheden for at kunne bruge og have glæde af boligen end at udleje den, der motiverer køberne. De fleste franske sekundærboliger er i øvrigt ikke på sæsonudlejningsmarkedet: 25% af ejerne af en sekundær bolig i Frankrig overvejer, på sigt, at gøre boligen til deres primære bolig, mens 69% af ejerne ikke lejer ud.
Hvad koster det egentlig at have en såkaldt ”résidence secondaire” i Frankrig?
Vedligeholdelsesudgifter (frais d’entretien), beboelsesskat (taxe d’habitation), ejendomsskat (taxe foncière), renoveringsarbejde, forsikring, afdrag på realkreditlån etc. Før man kaster sig ud i købet af en sekundær bolig (résidence secondaire) i Frankrig, er det vigtigt at vurdere og tage højde for de udgifter, der skal afholdes. Vedligeholdelsesudgifter i forbindelse med en sekundær bolig bør ikke undervurderes!
Vedligeholdelsesudgifter kommer oven i købsprisen og kan veje tungt i det årlige budget. Når alt lægges sammen: forbrug (el, vand, varme, …), forbedringsarbejder (renovering, modernisering, isolering, …) abonnementer (internet, telefon, teleovervågning), skat (beboelsesskat, ejendomsskat, renovation, …) vedligeholdelsesudgifter (årligt tjek af varmesystem, maling, udeområder, …), forsikring og låneafdrag – kan regningen ende med at blive pebret. Generelt udgør ovennævnte udgifter gennemsnitligt mellem 1 og 3% årligt af købsprisen for en sekundær bolig i Frankrig. Det skal i øvrigt bemærkes, at fra 2023 skal kun ejere af en sekundær bolig – eller en ledig bolig – betale beboelseskat! Gennemsnitligt koster en sekundær bolig i Frankrig EUR 269.900 i 2021, og de tilhørende ejerudgifter udgør mellem EUR 2.699 og 8.097 årligt, hvortil kommer transportudgifter (brændstof, motorvejsafgift, togbillet, …) til og fra boligen (Logic-IMMO nr. 519).
Udleje for at reducere regningen …
Som det fremgår, er investering i en sekundær bolig ikke umiddelbart noget, man kan blive rig af, som følge af de udgifter, der følger med købet. Ikke desto mindre vokser andelen af franske sekundære boliger alligevel hurtigere end andelen af primære boliger.
For at hente udgifterne hjem og gøre investeringen rentabel kan løsningen være at udleje den franske sekundærbolig. Dette alternativ kan i øvrigt vise sig at være rentabelt. På den ene side har Covid-19 krisen nemlig tidoblet lysten til plads, udeområder, grønne områder og – mere generelt – franske huse. På den anden side har udbredelsen af hjemmearbejde gjort det populært at blive sekundærboligejer. Hvis man vælger møbleret udlejning, skal der indhentes tilladelse fra rådhuset, såfremt den kommune, hvori den sekundære bolig ligger, har over 200.000 indbyggere. Ligeledes skal man huske at indberette lejeindtægten til skattevæsenet, både i Frankrig og i Danmark, som forretningsoverskud (bénéfices industriels et commerciaux, BIC). Endelig bør man sikre sig, at sekundærboligen har en god internetforbindelse!
Ovenstående nye boligtrend indikerer, at franske ”sommerhuse” vil blive mere eftertragtede i fremtiden og dermed en mere attraktiv investering – også for danskere, som ønsker sekundærbolig i Frankrig.
| FAKTABOKS Hvad er en helårsbolig, en primær bolig og en sekundær bolig? En helårsbolig er den ejendom, hvor du har din faste bopæl, rent faktisk bor og er tilmeldt det danske folkeregister (CPR). En helårsbolig er, som navnet antyder, en bolig som du må bo i hele året, der oftest omfatter bopælspligt. Helårsboliger findes primært i by- og landzoner. https://boligraadgiver.dk ”I EU-retlig forstand synes det, at se ud til, at primærbolig er helårsbeboelse, og altså den bolig, du bor i til hverdag, og boliger, som ikke er helårsbeboelse anses som sekundærbolig.” Karen H. Andersen, https://projekter.aau.dk En sekundærbolig er en ejendom, hvor du ikke bor fast. Det er typisk et sommerhus eller en ferielejlighed. Men det kan fx også være en pendlerbolig eller en helårsbolig, hvor du ikke bor fast og således heller ikke er tilmeldt det danske folkeregister (CPR). Justitsministeriet, Civilstyrelsen, https://civilstyrelsen.dk/ ”Begrebet fritidshus opstod, da det tilbage i 70’erne blev et krav at isolere de nybyggede sommerhuse, og så var det jo pludselig ikke bare et hus, som vi kunne bruge kun om sommeren, men derimod et hus som kunne bruges året rundt. Og derfor ændrede vi i branchen betegnelsen fra sommerhus til fritidshus.” Mette Bech Hofman, Planet Huse, https://huset-middelfart.dk/sommerhus-eller-fritidshus-hvad-er-forskellen NOTE: I betydningen primærbolig svarer helårsbeboelse eller helårsbolig til det franske ’résidence primaire’ eller ’résidence principale’, mens sekundærbolig svarer til det franske ’résidence secondaire’. Bemærk dog, at juridisk og skattemæssig status er kulturelt bestemt og derfor underlagt de 2 landes nationale lovgivning. Bemærk i øvrigt, at man på dansk ser såvel ’primærbolig’ som ’primær bolig’ samt tilsvarende ’sekundærbolig’ og ’sekundær bolig’. Hvad er en flexbolig? En flexbolig er en helårsbolig uden bopælspligt. Du kan bruge en flexbolig hele året rundt som sommerhus, fritidsbolig eller et ekstra hjem. Du vælger selv. https://www.flexbolig.nu/fakta-om-flexbolig/hvad-er-en-flexbolig NOTE: En fleksbolig eller flexbolig kan minde om det nye franske begreb ’résidence semi-principale’. Bemærk dog, at juridisk og skattemæssig status er kulturelt bestemt og derfor underlagt de 2 landes nationale lovgivning. |
_____________
FORFATTER
Indlæg/oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France
KILDER
Logic-IMMO, Gard Hérault, nr. 419 – Juli 2021: SPÉCIAL – Résidences secondaires:
https://en.calameo.com/books/00592340384504f979aeb
[besøgt 30.07.2021]
Immobilier: Les Parisiens ont bien « déserté » Paris après le premier confinement :
https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-les-parisiens-quittent-paris-04-01-2021-8417190.php
[besøgt 01.06.2021]
Andersen, Karen Højmose (2017): Køb af danske ejendomme (afhandling):
https://projekter.aau.dk/projekter/files/259774059/Kob_af_danske_ejendomme___kandidatspeciale_.pdf
[besøgt 19.08.2021]
Hansen, Anne Vegeberg (2021): Sommerhus vs. fritidshus:
https://huset-middelfart.dk/sommerhus-eller-fritidshus-hvad-er-forskellen/
[besøgt 19.08.2021]
Nielsen, Trine (2021): Helårsbeboelse eller sommerhus:
https://www.bolius.dk/helaarsbeboelse-eller-sommerhus-18682
[besøgt 19.08.2021]
Sommerhuse:
https://da.wikipedia.org/wiki/Sommerhus
[besøgt 19.08.2021]
Kan jeg købe sekundærbolig:
https://civilstyrelsen.dk/sagsomraader/erhvervelse-af-fast-ejendom/ofte-stillede-spoergsmaal/kan-jeg-koebe-sekundaerbolig
[besøgt 19.08.2021]
Udlejning – Ferieboliger, fleksboliger, værelser m.v.:
https://planinfo.erhvervsstyrelsen.dk/fritids-og-ferieudlejning
[besøgt 19.08.2021]
Hvad er flexbolig:
https://www.flexbolig.nu/fakta-om-flexbolig/hvad-er-en-flexbolig
[besøgt 19.08.2021]
Helårsboliger anvendt som fritids- eller fleksboliger:
https://finans.dk/weekend/ECE10910518/helaarsboliger-anvendt-som-fritids-eller-fleksbolig-saadan-er-skattereglerne/?ctxref=ext
[besøgt 19.08.2021]
LÆS OGSÅ
Slotsferieboliger: Forskellige ejerkoncepter – fordele og ulemper:
https://dk-france.dk/slotsferieboliger-forskellige-ejerkoncepter-fordele-forskelle/
Tips og råd til succesfuld investering i fransk lejebolig:
https://dk-france.dk/category/ferieboligudlejning/