Når flere er ejere af et sommerhus

I 1992 gik vi 3 familier sammen om at eje et sommerhus i Sydfrankrig. Vi valgte en ejermodel, som vi kalder en andelsforening. Vi lavede vedtægter og udstedte 3 andelsbeviser samt en registrering i det daværende Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, hvor vi fik et CVR-nr., som dermed er den juridiske og tinglyste ejer af huset.

Andre vil kalde det et I/S – og sådan behandles det skattemæssigt i Danmark. På fransk kaldes denne form for fælleseje et Société Coopérative d’Habitation.

Det er en form, hvor et selskab har et boligformål og ikke et erhvervsformål. Derved undgås det, at man betaler en 3% erhvervsskat. Hvis huset ikke anvendes til egen benyttelse, men primært til fx udlejning, vil man nok risikere, at det anses for at være erhverv.

Hvorfor et CVR-nr.?

Med flere ejere må man forudse, at der på et tidspunkt vil ske ændringer i ejerfællesskabet. Ved at det er en dansk juridisk enhed, kan et ejerskifte foretages som et rent dansk anliggende med en anmeldelse med NemID på virk.dk og det pågældende CVR-nr.

Herefter kan der på SKAT.dk udskrives et registerbevis, som viser, hvem der er ejere, og hvor stor en ejerandel, som de hver har. Dvs. på få minutter er der udtrådt en ejer og indtrådt en ny ejer – ingen omkostninger til tinglysning eller involvering af en fransk notar.

Køb og salg af andel af hus

Det praktiske arbejde er nu alene at lave en aftale, hvor en sælger og en køber udformer en aftale om en overdragelse af en ejerandel i det pågældende CVR-nr., hvoraf det fremgår, at denne juridiske enhed ejer et hus i Frankrig med passende beskrivelse af husets beliggenhed som i enhver anden ejendomshandel – dvs. matrikelnr. og adresse – og den pris, som køberen skal betale.

Vi har valgt ikke at belåne huset. Den enkelte medejer må selv skaffe finansiering på anden vis. Det kan fx være ved at udnytte en friværdi i sin danske bolig til at optage et dansk kreditforeningslån. Eller køber kan oprette et privat gældsbrev til sælger af boligandelen, som derved finansierer det.

Vores vedtægter bestemmer, at andelsbeviset skal overdrages til køberen med en transportpåtegning bag på andelsbeviset og med de 2 andre medejere som vitterlighedsvidner. Dermed underskriver alle involverede parter og godkender handelen.

Vetoret – forkøbsret?

Når flere ejer hus sammen, indgår man i et forpligtende samarbejde og et økonomisk fællesskab. Der er derfor behov for, at de 3 ejere indgår en forventningsafstemning om fællesskabet. Det kan være møblering, omforandringer, farver, terrasser, have etc.

Alle sommerhusejere har en vedligeholdelsesopgave vedrørende hus og grund/have. Her må det aftales, hvordan den del løses. Gør-det-selv eller køb af hjælp.

Vil man have noget, som er tip-top og tenderer til det luksuriøse – eller noget mere enkelt og funktionelt, som ikke kræver så omhyggelig pasning? Er man indstillet på, at ferien også indeholder noget praktisk arbejde? Eller er holdningen, at ferie er ren afslapning uden faste forpligtelser?

Nogle synes, at der skal ske noget nyt ret ofte, mens andre lever fint med, at ting udskiftes, når de er slidte eller gået itu.

For at forebygge den situation, at ejerne har helt forskelligt syn på fællesskabet, har vi valgt at indføje i vores vedtægter, at de 2 øvrige ejere skal møde en ny medejer, og de har en forkøbsret, hvis de vurderer, at der ikke er fælles holdninger i en forventningsafstemning. De kan ikke afvise en køber uden at det har den konsekvens, at de kan (skal?) købe ejerandelen og selv finde en anden køber. Vi har valgt, at indføje en forkøbsret, hvor de øvrige ejere kan købe til den pris, som er aftalt med en ny køber.

Vedtægter

Vi har lavet vedtægterne, sådan som vi synes, at vores ”andelsforening” skal fungere.

I korte træk indeholder de det formelle om formål, salg/overdragelse til familie, forkøbsret, bestyrelse, generalforsamling, beslutninger, som kræver flertal eller fuld enighed, samt en procedure for, hvordan man tackler en situation, hvor en medejer ikke betaler sine forpligtelser.

Husorden

Desuden har vi lavet en såkaldt husorden, som beskriver, hvordan vi regulerer de 2 vigtigste elementer i at eje hus sammen:

1. Hvordan fordeles ugerne mellem de 3 ejere
2. Hvordan betales der til husets drift og nye indkøb

Det mødes vi om 1 gang årligt til vores generalforsamling.

Økonomien – aftales på generalforsamlingen.

Vores økonomiske model er, at vi indbetaler et fast årligt indskud. Det dækker skatter og forsikring, som er en fast udgift, uanset om man benytter huset eller ej.

Dernæst aftaler vi en brugsafgift som et fast beløb pr. døgn, vi disponerer over huset. Det dækker el, vand, gas og brænde til brændeovnen. På basis af regnskabet udregnes den årlige udgift og omkostning pr. døgn ud fra det antal overnatninger, som der har været i huset i årets løb. Dermed betaler de, som har mulighed for at benytte huset ofte, mere end de, som benytter det lidt mindre.

Ud over dette kan der opkræves yderligere beløb til dækning af nyindkøb eller uventede reparationer.

Ugefordelingen – sker i forlængelse af generalforsamlingen.

Med 1/3 ejerskab, disponerer man over huset i 4 mdr. om året, hvoraf nogle uger er mere attraktive end andre – for nogle af os er det fx påsken, uge 42 og sommerferien. For at sikre, at alle kan få en bid af sommerferien, er den opdelt i 3 perioder à 10 dage, så der er 5 attraktive perioder.

På skift fra år til år er man nr. 1, 2 og 3 til at vælge først. Når man har været 1. vælger et år, rykker man ned som nr. 3 året efter, og nr. 2 rykker op som 1. vælger etc.

Vi fordeler først de 5 attraktive perioder. Her har ejerne i disse 5 perioder en førsteret. Man kan ikke vælge fx påsken til sine venner eller sine børn, hvis en anden medejer ønsker at benytte huset i påsken.

Herefter vælger man 1-2 ugers perioder efter eget valg, hvor 3. vælger bliver den første til at vælge uden for de 5 perioder (hvis alle har prioriteret det). Sådan fortsætter vi, til alle har reserveret de uger, som man ønsker forhåndsreserveret.

Der er en, som styrer kalenderen og udsender en årsplan med de reserverede uger. Får man senere på året lyst til at tage en ekstra ferie eller ændre på sine planer, kan man se, hvornår der er ledigt. Man kontakter kalenderstyreren om det, hvorefter der udsendes en revideret plan.

I praksis med kun 3 ejere foregår det med snak og en vis fleksibilitet, hvis det ofte er muligt at forskyde sin ferie en uge før eller senere, hvis en anden ejer gør det samme. Fx ved i stedet for at fastholde uge 34+35, som en anden også ønsker, kan de måske tale sig tilrette om, at den ene får uge 33+34 og den anden uge 35+36. Eller ønsker man en længere periode på 4-5 uger, kan det være en fordel at kunne bøje af i andre ønsker for at få dette ønske opfyldt.

Fleksibilitet og rummelighed

Oplevelsen af at være flere familier om et hus er, at det kræver lidt rummelighed – at man udviser en vis tolerance og accept af, at man er lidt forskellig.

Skal der fx anskaffes en lampe, tilbyder en at gøre det. Den købes måske lokalt nær huset, og køberen vælger den, han synes passer bedst til huset og formålet. Så må de 2 andre ejere respektere, at det var det bedst mulige køb indtil videre. Går kaffemaskine eller støvsugeren pludselig kaput? Så anskaffes der en ny uden at de andre involveres.

Fordelen er, at man er 3 om at udføre de opgaver, som der er ved at være sommerhusejer. Eller til at forestå en tilbygning eller at rekvirere en håndværker, lige som man er 3 til at betale udgiften. Sidstnævnte gør det mere overkommeligt at få økonomi til større forbedringer.

Udlån og udleje

Vi udnytter ikke huset alle 52 uger – der er ledige uger. I vores fællesskab udlåner vi gerne huset til kolleger, venner, naboer eller familie.

Det er op til den enkelte ejer at afgøre, om det skal være gratis, og ejeren indbetaler døgnafgiften – eller om låneren skal betale det. Er det en nabo eller kollega, som man ikke er så tæt på, bliver det måske mere en leje end et lån. Her har vi valgt, at så laver kassereren en lejeaftale, og beløbet indgår på den fælles konto, så der opsamles penge til at dække fælles udgifter.

Investering i fælles sommerhus i Frankrig?

Hvordan er økonomien i en sådan investering set over en årrække? Det er jo individuelt og afhængigt af, hvor man køber.

Set over næsten 30 år har vi en skønnet prisudvikling på ca. 3% i gennemsnit. Det betyder, at vi har oplevet en prisstigning, som stort set svarer til vores årlige omkostning ved at have huset. Dermed er vores reelle udgift forrentningen af den investerede kapital.

Med egen feriebolig bliver ferien meget billigere. Vi betaler ca. kr. 10.000 om året/andel ved fx 9 ugers benyttelse – dvs. kun ca. kr. 1.250/uge, som altså neutraliseres af en prisstigning på huset i samme niveau. Med det aktuelle renteniveau i Danmark på p.t. ca. 1% er det en rigtig god investering. Udnytter man huset i alle 4 mdr./17 uger, koster det selvfølgelig lidt mere.

Yderligere oplysninger kan fås hos Palle Isaksen, medejer af La Mouette, på 4017 4810 eller mail pisa@pisa.dk.

Modellen er anvendt af andre, og jeg hjælper gerne til, at flere kan få muligheden for at nyde ferien i et hus i fællesskab med nogle medejere.

Se også www.la-mouette.info.