Tag-arkiv: sydfrankrig

Franske ”sommerhuse” hitter efter corona

I tiden før corona var franske sekundære boliger – det vi i Danmark også kalder sommerhuse, fritidshuse eller ferieboliger, kært barn har mange navne! – ikke i særlig høj kurs blandt franskmænd. Hvorfor skulle man egentlig forpligte sig til at tilbringe sine ferier og weekender samme sted, når man med få klik kunne nyde behagelige lejeboliger hvor som helst i verden?

Men det var at gøre regning uden coronapandemien, der gennem udviklingen af folks adfærd og mentalitet har været medvirkende til at blande kortene på det franske sekundærboligmarked.

Château de Charmant: Eksempel på fransk sekundærbolig
Château de Charmant: Eksempel på fransk sekundærbolig

Som følge af den eksplosive vækst i hjemmearbejdet er der mange franskmænd, ikke mindst parisere, som nu igen drømmer om en sekundær bolig (résidence secondaire), hvor de ikke blot kan tilbringe ferien, men også kan bo (- og arbejde hjemme, fra stuen, terrassen eller haven!) flere dage om ugen. Kort sagt, man har igen fået smag for ”sommerhuset”! Se FAKTABOKS.

På denne baggrund viser en undersøgelse, at sekundærboligen, fra at være den lejlighedsvise bopæl, hurtigt er blevet til den regelmæssige eller endog primære bopæl for dem, der er så heldige at kunne eje en sådan bolig. En tendens man i øvrigt også kan konstatere i Danmark!

Sekundærboligmarkedet i Frankrig skifter ham!

Boostet af effekten af såvel den massive indførelse af hjemmearbejde som af franskmændenes voksende interesse for boliger, særligt huse, med udeområder (balkon, terrasse, have) har Covid-19 krisen sat gang i det franske sekundærboligmarked, der således både er blevet styrket og har udviklet sig.

Covid-19 krisen har godt og grundigt blandet kortene på det franske ejendomsmarked generelt og på sekundærboligmarkedet i særdeleshed. Den stigende udbredelse af hjemmearbejde gør det nu muligt for dem, der ejer en sekundær bolig, at tilbringe to eller tre dage om ugen i den by, hvor de arbejder – og hvor deres primære bolig ofte også ligger – og resten af tiden med hjemmearbejde i den sekundære bolig.

Dette paradigmeskift har i øvrigt dannet baggrund for fremkomsten af et nyt koncept i Frankrig, nemlig semiprimær bolig (résidence semi-principale), dvs. en bolig, hvor man ikke længere nøjes med at tilbringe sine weekends og ferier en gang i mellem, men hvor man fremover bor fast flere dage om ugen. Begrebet kan minde om det danske ”supplerende helårsbolig” (https://finans.dk/weekend/).

Købe på landet, men tæt ved byen

Som den franske forfatter og journalist Alphonse Allais (1854-1905) skrev: ”Man burde bygge byer ude på landet, for der er luften sundere”. En ny 2.0 generation af – yngre – købere ønsker således at købe en sekundær bolig på landet, ikke alt for langt fra deres arbejde og ikke, som tidligere, nødvendigvis ved havet.

De unge 2.0 købere, der er opfostret med hjemmesider for korttids- og sæsonudlejning blandt private, synes ligeledes – i modsætning til deres forældre – at efterspørge boliger tæt på bymidten, renoverede og komfortable, og gerne af beskeden størrelse. I valget mellem på den ene side storfamiliehuset (mas XXL), der ligger isoleret og kræver istandsættelse, og på den anden side det lille hus (maisonnette), der er indflytningsklart og let at komme til, særligt med højhastighedstog (TGV), er det meget ofte det lille hus, der bliver foretrukket.

Ejendomsinvestering, men ikke kun …

Selvom det på langt sigt kan være en god finansiel investering, så er erhvervelsen af en sekundær bolig generelt ikke dikteret af et spekulativ formål. Det er således mere muligheden for at kunne bruge og have glæde af boligen end at udleje den, der motiverer køberne. De fleste franske sekundærboliger er i øvrigt ikke på sæsonudlejningsmarkedet: 25% af ejerne af en sekundær bolig i Frankrig overvejer, på sigt, at gøre boligen til deres primære bolig, mens 69% af ejerne ikke lejer ud.

Hvad koster det egentlig at have en såkaldt ”résidence secondaire” i Frankrig?

Vedligeholdelsesudgifter (frais d’entretien), beboelsesskat (taxe d’habitation), ejendomsskat (taxe foncière), renoveringsarbejde, forsikring, afdrag på realkreditlån etc. Før man kaster sig ud i købet af en sekundær bolig (résidence secondaire) i Frankrig, er det vigtigt at vurdere og tage højde for de udgifter, der skal afholdes. Vedligeholdelsesudgifter i forbindelse med en sekundær bolig bør ikke undervurderes!

Vedligeholdelsesudgifter kommer oven i købsprisen og kan veje tungt i det årlige budget. Når alt lægges sammen: forbrug (el, vand, varme, …), forbedringsarbejder (renovering, modernisering, isolering, …) abonnementer (internet, telefon, teleovervågning), skat (beboelsesskat, ejendomsskat, renovation, …) vedligeholdelsesudgifter (årligt tjek af varmesystem, maling, udeområder, …), forsikring og låneafdrag – kan regningen ende med at blive pebret. Generelt udgør ovennævnte udgifter gennemsnitligt mellem 1 og 3% årligt af købsprisen for en sekundær bolig i Frankrig. Det skal i øvrigt bemærkes, at fra 2023 skal kun ejere af en sekundær bolig – eller en ledig bolig – betale beboelseskat! Gennemsnitligt koster en sekundær bolig i Frankrig EUR 269.900 i 2021, og de tilhørende ejerudgifter udgør mellem EUR 2.699 og 8.097 årligt, hvortil kommer transportudgifter (brændstof, motorvejsafgift, togbillet, …) til og fra boligen (Logic-IMMO nr. 519).

Udleje for at reducere regningen …

Som det fremgår, er investering i en sekundær bolig ikke umiddelbart noget, man kan blive rig af, som følge af de udgifter, der følger med købet. Ikke desto mindre vokser andelen af franske sekundære boliger alligevel hurtigere end andelen af primære boliger.

For at hente udgifterne hjem og gøre investeringen rentabel kan løsningen være at udleje den franske sekundærbolig. Dette alternativ kan i øvrigt vise sig at være rentabelt. På den ene side har Covid-19 krisen nemlig tidoblet lysten til plads, udeområder, grønne områder og – mere generelt – franske huse. På den anden side har udbredelsen af hjemmearbejde gjort det populært at blive sekundærboligejer. Hvis man vælger møbleret udlejning, skal der indhentes tilladelse fra rådhuset, såfremt den kommune, hvori den sekundære bolig ligger, har over 200.000 indbyggere. Ligeledes skal man huske at indberette lejeindtægten til skattevæsenet, både i Frankrig og i Danmark, som forretningsoverskud (bénéfices industriels et commerciaux, BIC). Endelig bør man sikre sig, at sekundærboligen har en god internetforbindelse!

Ovenstående nye boligtrend indikerer, at franske ”sommerhuse” vil blive mere eftertragtede i fremtiden og dermed en mere attraktiv investering – også for danskere, som ønsker sekundærbolig i Frankrig.

FAKTABOKS

Hvad er en helårsbolig, en primær bolig og en sekundær bolig?
En helårsbolig er den ejendom, hvor du har din faste bopæl, rent faktisk bor og er tilmeldt det danske folkeregister (CPR). En helårsbolig er, som navnet antyder, en bolig som du må bo i hele året, der oftest omfatter bopælspligt. Helårsboliger findes primært i by- og landzoner.
https://boligraadgiver.dk  

”I EU-retlig forstand synes det, at se ud til, at primærbolig er helårsbeboelse, og altså den bolig, du bor i til hverdag, og boliger, som ikke er helårsbeboelse anses som sekundærbolig.”
Karen H. Andersen, https://projekter.aau.dk  

En sekundærbolig er en ejendom, hvor du ikke bor fast. Det er typisk et sommerhus eller en ferielejlighed. Men det kan fx også være en pendlerbolig eller en helårsbolig, hvor du ikke bor fast og således heller ikke er tilmeldt det danske folkeregister (CPR).
Justitsministeriet, Civilstyrelsen, https://civilstyrelsen.dk/  

”Begrebet fritidshus opstod, da det tilbage i 70’erne blev et krav at isolere de nybyggede sommerhuse, og så var det jo pludselig ikke bare et hus, som vi kunne bruge kun om sommeren, men derimod et hus som kunne bruges året rundt. Og derfor ændrede vi i branchen betegnelsen fra sommerhus til fritidshus.”
Mette Bech Hofman, Planet Huse, https://huset-middelfart.dk/sommerhus-eller-fritidshus-hvad-er-forskellen  

NOTE: I betydningen primærbolig svarer helårsbeboelse eller helårsbolig til det franske ’résidence primaire’ eller ’résidence principale’, mens sekundærbolig svarer til det franske ’résidence secondaire’. Bemærk dog, at juridisk og skattemæssig status er kulturelt bestemt og derfor underlagt de 2 landes nationale lovgivning. Bemærk i øvrigt, at man på dansk ser såvel ’primærbolig’ som ’primær bolig’ samt tilsvarende ’sekundærbolig’ og ’sekundær bolig’.
 
Hvad er en flexbolig?
En flexbolig er en helårsbolig uden bopælspligt. Du kan bruge en flexbolig hele året rundt som sommerhus, fritidsbolig eller et ekstra hjem. Du vælger selv.
https://www.flexbolig.nu/fakta-om-flexbolig/hvad-er-en-flexbolig  

NOTE: En fleksbolig eller flexbolig kan minde om det nye franske begreb ’résidence semi-principale’. Bemærk dog, at juridisk og skattemæssig status er kulturelt bestemt og derfor underlagt de 2 landes nationale lovgivning.  

_____________

FORFATTER
Indlæg/oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France

KILDER
Logic-IMMO, Gard Hérault, nr. 419 – Juli 2021: SPÉCIAL – Résidences secondaires:
https://en.calameo.com/books/00592340384504f979aeb
[besøgt 30.07.2021]

Immobilier: Les Parisiens ont bien « déserté » Paris après le premier confinement :
https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-les-parisiens-quittent-paris-04-01-2021-8417190.php
[besøgt 01.06.2021]

Andersen, Karen Højmose (2017): Køb af danske ejendomme (afhandling):
https://projekter.aau.dk/projekter/files/259774059/Kob_af_danske_ejendomme___kandidatspeciale_.pdf
[besøgt 19.08.2021]

Hansen, Anne Vegeberg (2021): Sommerhus vs. fritidshus:
https://huset-middelfart.dk/sommerhus-eller-fritidshus-hvad-er-forskellen/
[besøgt 19.08.2021]

Nielsen, Trine (2021): Helårsbeboelse eller sommerhus:
https://www.bolius.dk/helaarsbeboelse-eller-sommerhus-18682
[besøgt 19.08.2021]

Sommerhuse:
https://da.wikipedia.org/wiki/Sommerhus
[besøgt 19.08.2021]

Kan jeg købe sekundærbolig:
https://civilstyrelsen.dk/sagsomraader/erhvervelse-af-fast-ejendom/ofte-stillede-spoergsmaal/kan-jeg-koebe-sekundaerbolig
[besøgt 19.08.2021]

Udlejning – Ferieboliger, fleksboliger, værelser m.v.:
https://planinfo.erhvervsstyrelsen.dk/fritids-og-ferieudlejning
[besøgt 19.08.2021]

Hvad er flexbolig:
https://www.flexbolig.nu/fakta-om-flexbolig/hvad-er-en-flexbolig
[besøgt 19.08.2021]

Helårsboliger anvendt som fritids- eller fleksboliger:
https://finans.dk/weekend/ECE10910518/helaarsboliger-anvendt-som-fritids-eller-fleksbolig-saadan-er-skattereglerne/?ctxref=ext
[besøgt 19.08.2021]

LÆS OGSÅ
Slotsferieboliger: Forskellige ejerkoncepter – fordele og ulemper:
http://dk-france.dk/slotsferieboliger-forskellige-ejerkoncepter-fordele-forskelle/

Tips og råd til succesfuld investering i fransk lejebolig:
http://dk-france.dk/category/ferieboligudlejning/

Boligkøb i Frankrig med dansk CVR-nr. som ejer

La Mouette, sommerhus i Sydfrankrig, fællesejet i andelsforening med dansk CVR-nr.
La Mouette, sommerhus i Sydfrankrig, fællesejet i andelsforening med dansk CVR-nr.

Når flere er ejere af et sommerhus

I 1992 gik vi 3 familier sammen om at eje et sommerhus i Sydfrankrig. Vi valgte en ejermodel, som vi kalder en andelsforening. Vi lavede vedtægter og udstedte 3 andelsbeviser samt en registrering i det daværende Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, hvor vi fik et CVR-nr., som dermed er den juridiske og tinglyste ejer af huset.

Andre vil kalde det et I/S – og sådan behandles det skattemæssigt i Danmark. På fransk kaldes denne form for fælleseje et Société Coopérative d’Habitation.

Det er en form, hvor et selskab har et boligformål og ikke et erhvervsformål. Derved undgås det, at man betaler en 3% erhvervsskat. Hvis huset ikke anvendes til egen benyttelse, men primært til fx udlejning, vil man nok risikere, at det anses for at være erhverv.

Hvorfor et CVR-nr.?

Med flere ejere må man forudse, at der på et tidspunkt vil ske ændringer i ejerfællesskabet. Ved at det er en dansk juridisk enhed, kan et ejerskifte foretages som et rent dansk anliggende med en anmeldelse med NemID på virk.dk og det pågældende CVR-nr.

Herefter kan der på SKAT.dk udskrives et registerbevis, som viser, hvem der er ejere, og hvor stor en ejerandel, som de hver har. Dvs. på få minutter er der udtrådt en ejer og indtrådt en ny ejer – ingen omkostninger til tinglysning eller involvering af en fransk notar.

Køb og salg af andel af hus

Det praktiske arbejde er nu alene at lave en aftale, hvor en sælger og en køber udformer en aftale om en overdragelse af en ejerandel i det pågældende CVR-nr., hvoraf det fremgår, at denne juridiske enhed ejer et hus i Frankrig med passende beskrivelse af husets beliggenhed som i enhver anden ejendomshandel – dvs. matrikelnr. og adresse – og den pris, som køberen skal betale.

Vi har valgt ikke at belåne huset. Den enkelte medejer må selv skaffe finansiering på anden vis. Det kan fx være ved at udnytte en friværdi i sin danske bolig til at optage et dansk kreditforeningslån. Eller køber kan oprette et privat gældsbrev til sælger af boligandelen, som derved finansierer det.

Vores vedtægter bestemmer, at andelsbeviset skal overdrages til køberen med en transportpåtegning bag på andelsbeviset og med de 2 andre medejere som vitterlighedsvidner. Dermed underskriver alle involverede parter og godkender handelen.

Vetoret – forkøbsret?

Når flere ejer hus sammen, indgår man i et forpligtende samarbejde og et økonomisk fællesskab. Der er derfor behov for, at de 3 ejere indgår en forventningsafstemning om fællesskabet. Det kan være møblering, omforandringer, farver, terrasser, have etc.

Alle sommerhusejere har en vedligeholdelsesopgave vedrørende hus og grund/have. Her må det aftales, hvordan den del løses. Gør-det-selv eller køb af hjælp.

Værs’god – en frokost på terrassen med gode lokale råvarer, brød og vin …

Vil man have noget, som er tip-top og tenderer til det luksuriøse – eller noget mere enkelt og funktionelt, som ikke kræver så omhyggelig pasning? Er man indstillet på, at ferien også indeholder noget praktisk arbejde? Eller er holdningen, at ferie er ren afslapning uden faste forpligtelser?

Nogle synes, at der skal ske noget nyt ret ofte, mens andre lever fint med, at ting udskiftes, når de er slidte eller gået itu.

For at forebygge den situation, at ejerne har helt forskelligt syn på fællesskabet, har vi valgt at indføje i vores vedtægter, at de 2 øvrige ejere skal møde en ny medejer, og de har en forkøbsret, hvis de vurderer, at der ikke er fælles holdninger i en forventningsafstemning. De kan ikke afvise en køber uden at det har den konsekvens, at de kan (skal?) købe ejerandelen og selv finde en anden køber. Vi har valgt, at indføje en forkøbsret, hvor de øvrige ejere kan købe til den pris, som er aftalt med en ny køber.

Udsigt mod vest med l’Ardeche i horisonten

Vedtægter

Vi har lavet vedtægterne, sådan som vi synes, at vores ”andelsforening” skal fungere.

I korte træk indeholder de det formelle om formål, salg/overdragelse til familie, forkøbsret, bestyrelse, generalforsamling, beslutninger, som kræver flertal eller fuld enighed, samt en procedure for, hvordan man tackler en situation, hvor en medejer ikke betaler sine forpligtelser.

Husorden

Desuden har vi lavet en såkaldt husorden, som beskriver, hvordan vi regulerer de 2 vigtigste elementer i at eje hus sammen:

  1. Hvordan fordeles ugerne mellem de 3 ejere
  2. Hvordan betales der til husets drift og nye indkøb

Det mødes vi om 1 gang årligt til vores generalforsamling.

Økonomien – aftales på generalforsamlingen.

Vores økonomiske model er, at vi indbetaler et fast årligt indskud. Det dækker skatter og forsikring, som er en fast udgift, uanset om man benytter huset eller ej.

Dernæst aftaler vi en brugsafgift som et fast beløb pr. døgn, vi disponerer over huset. Det dækker el, vand, gas og brænde til brændeovnen. På basis af regnskabet udregnes den årlige udgift og omkostning pr. døgn ud fra det antal overnatninger, som der har været i huset i årets løb. Dermed betaler de, som har mulighed for at benytte huset ofte, mere end de, som benytter det lidt mindre.

Ud over dette kan der opkræves yderligere beløb til dækning af nyindkøb eller uventede reparationer.

Vinmarken i september lige før høsten og bladene bliver røde og gyldne

Ugefordelingen – sker i forlængelse af generalforsamlingen.

Med 1/3 ejerskab, disponerer man over huset i 4 mdr. om året, hvoraf nogle uger er mere attraktive end andre – for nogle af os er det fx påsken, uge 42 og sommerferien. For at sikre, at alle kan få en bid af sommerferien, er den opdelt i 3 perioder à 10 dage, så der er 5 attraktive perioder.

På skift fra år til år er man nr. 1, 2 og 3 til at vælge først. Når man har været 1. vælger et år, rykker man ned som nr. 3 året efter, og nr. 2 rykker op som 1. vælger etc.

Vi fordeler først de 5 attraktive perioder. Her har ejerne i disse 5 perioder en førsteret. Man kan ikke vælge fx påsken til sine venner eller sine børn, hvis en anden medejer ønsker at benytte huset i påsken.

Herefter vælger man 1-2 ugers perioder efter eget valg, hvor 3. vælger bliver den første til at vælge uden for de 5 perioder (hvis alle har prioriteret det). Sådan fortsætter vi, til alle har reserveret de uger, som man ønsker forhåndsreserveret.

Der er en, som styrer kalenderen og udsender en årsplan med de reserverede uger. Får man senere på året lyst til at tage en ekstra ferie eller ændre på sine planer, kan man se, hvornår der er ledigt. Man kontakter kalenderstyreren om det, hvorefter der udsendes en revideret plan.

I praksis med kun 3 ejere foregår det med snak og en vis fleksibilitet, hvis det ofte er muligt at forskyde sin ferie en uge før eller senere, hvis en anden ejer gør det samme. Fx ved i stedet for at fastholde uge 34+35, som en anden også ønsker, kan de måske tale sig tilrette om, at den ene får uge 33+34 og den anden uge 35+36. Eller ønsker man en længere periode på 4-5 uger, kan det være en fordel at kunne bøje af i andre ønsker for at få dette ønske opfyldt.

Vinmarkernes farver er fantastiske

Fleksibilitet og rummelighed

Oplevelsen af at være flere familier om et hus er, at det kræver lidt rummelighed – at man udviser en vis tolerance og accept af, at man er lidt forskellig.

Skal der fx anskaffes en lampe, tilbyder en at gøre det. Den købes måske lokalt nær huset, og køberen vælger den, han synes passer bedst til huset og formålet. Så må de 2 andre ejere respektere, at det var det bedst mulige køb indtil videre. Går kaffemaskine eller støvsugeren pludselig kaput? Så anskaffes der en ny uden at de andre involveres.

Fordelen er, at man er 3 om at udføre de opgaver, som der er ved at være sommerhusejer. Eller til at forestå en tilbygning eller at rekvirere en håndværker, lige som man er 3 til at betale udgiften. Sidstnævnte gør det mere overkommeligt at få økonomi til større forbedringer.

En dejlig gåtur i duften af lavendler og en cabanon

Udlån og udleje

Vi udnytter ikke huset alle 52 uger – der er ledige uger. I vores fællesskab udlåner vi gerne huset til kolleger, venner, naboer eller familie.

Det er op til den enkelte ejer at afgøre, om det skal være gratis, og ejeren indbetaler døgnafgiften – eller om låneren skal betale det. Er det en nabo eller kollega, som man ikke er så tæt på, bliver det måske mere en leje end et lån. Her har vi valgt, at så laver kassereren en lejeaftale, og beløbet indgår på den fælles konto, så der opsamles penge til at dække fælles udgifter.

Mont Ventoux med sne i maj 2019

Investering i fælles sommerhus i Frankrig?

Hvordan er økonomien i en sådan investering set over en årrække? Det er jo individuelt og afhængigt af, hvor man køber.

Set over næsten 30 år har vi en skønnet prisudvikling på ca. 3% i gennemsnit. Det betyder, at vi har oplevet en prisstigning, som stort set svarer til vores årlige omkostning ved at have huset. Dermed er vores reelle udgift forrentningen af den investerede kapital.

Med egen feriebolig bliver ferien meget billigere. Vi betaler ca. kr. 10.000 om året/andel ved fx 9 ugers benyttelse – dvs. kun ca. kr. 1.250/uge, som altså neutraliseres af en prisstigning på huset i samme niveau. Med det aktuelle renteniveau i Danmark på p.t. ca. 1% er det en rigtig god investering. Udnytter man huset i alle 4 mdr./17 uger, koster det selvfølgelig lidt mere.

Yderligere oplysninger kan fås hos Palle Isaksen, medejer af La Mouette, på 4017 4810 eller mail pisa@pisa.dk.

Modellen er anvendt af andre, og jeg hjælper gerne til, at flere kan få muligheden for at nyde ferien i et hus i fællesskab med nogle medejere.

Se også www.la-mouette.info.