Kategoriarkiv: Ferieboligsalg

Franske sekundærboliger stadig i høj kurs

Hvis der er noget, Covid-19 pandemien fik pustet nyt liv i, så er det sommerhus- eller sekundærboligmarkedet. Dette gør sig gældende i Danmark, men i høj grad også i Frankrig, hvor udbredelsen af hjemmearbejde og franskmændenes fornyede appetit på en mere grøn hverdag har boostet interessen for sekundære boliger. Men hvor ligger de? Hvad koster de? Hvem tilhører de? Er en sekundær bolig i Frankrig også en attraktiv investering for danskere?
Det kan du læse mere om i det følgende.

Eksempel på sekundærbolig i Bagnols-sur-Sèze, i Gard departementet

I den periode, hvor aktivitetsniveauet i samfundet var nær nulpunktet, blev det franske marked for sekundære boliger (det vi i Danmark benævner sommerhus, fritidsbolig eller feriebolig) vakt til live af Covid-19 krisen. Selvom markedet ikke længere er på kogepunktet, er temperaturen dog fortsat (meget) høj. Sådan at forstå, at markedet for denne type ejendom, efter en himmelflugt og et sandt vandvid i 2021, nu synes at have fundet et mere roligt leje. Dette understøttes også af forårets tilbagegang i franskmændenes efterspørgsel på lån til køb af sekundære boliger. Dog synes stigende renter, stigende energipriser og inflation ikke at bremse investeringslysten! Samme tendens kan observeres på sommerhusmarkedet i Danmark.

Sekundærboligen har genopfundet sig selv

2 års Covid-19 krise med tiltagende udbredelse af hjemmearbejde (télétravail) til følge har i Frankrig klart bidraget både til fornyet energi til sekundærboligmarkedet og til nyt liv til sekundærboligen. En ung kundegruppe, som udlejningsplatformene ellers har vænnet til luksusydelser – og som tanken om at skulle afholde omfattende vedligeholdelsesudgifter og være tvunget til at tilbringe alle ferier samme sted kunne afskrække – har nemlig (gen)opdaget sekundærboligerne og deres fordele!

Der er især rift om feriehuse relativt tæt på bymidten og på TGV-stationer, særligt blandt unge byboer, der savner ro og grønne områder. Uden for de (traditionelt meget eftertragtede) kyst- og bjergområder er det klart landsbyerne og forstadsområderne, der har trukket det lange strå. Den mulighed, som hjemmearbejde giver for at tilbringe flere dage om ugen i sekundærboligen, har ligeledes bevirket, at denne boligform – der nu betegnes semiprimær bolig – fortsætter med ikke blot at forføre seniorerne, men også at tiltrække en ny (velstående) kundegruppe bestående af familier og unge par.

Lokale boligmarkeder i ubalance

Medaljen har dog desværre også en bagside. For selvom sekundærboligen har vind i sejlene, kan man konstatere, at lokale købere højlydt beklager, at tilstrømningen af købere med langt højere købekraft end deres bidrager til ikke blot at mindske udbuddet af ejendomme til salg, men også til at øge prisniveauet. Dette gælder fx kystområderne i Aquitaine, Baskerlandet, Bretagne, Korsika og Normandiet. Eksempelvis er en ud af fem huse en sekundærbolig i Locronan i Finistère departementet! I Guéthary er en ud af to boliger sekundærbolig. Og i Bayonne, en eftertragtet by blandt købere af sekundærboliger, er priserne steget med 14,7% på 12 måneder (juni 2021-juni 2022).

Byerne Sète (Middelhavet), Ajaccio (Korsika) og Saint-Malo (Atlanterhavet) er tre af de mest populære byer på sekundærboligmarkedet. Men i fx Saint-Malo har sæsonudlejningens stigende omfang, herunder især Airbnb, med firdobling af indbyggertallet i højsæsonen, udviklet sig til et problem til skade for både hotelbranchen og lokale købere. Dette har betydet, at lokalpolitikere nu griber ind med restriktioner og forsøger at regulere sæsonudlejningsmarkedet.

For at modvirke ejendomsspekulation og stigende inddragelse af jordarealer til bebyggelse, som en overrepræsentation af feriehuse kunne forårsage i visse regioner, overvejer lokalpolitikere i Frankrig ligeledes muligheden for at indføre begrænsning på retten til at købe sekundærbolig.

Er en fransk sekundærbolig en attraktiv investering for danskere?

”Der er grund til optimisme på det franske ejendomsmarked, der har vist stærke tendenser på det seneste,” lød det i juni fra chefstrateg i Nykredit, Klaus Dalsgaard. Som nævnt ovenfor er det særligt sekundærboligmarkedet uden for de store byer, herunder Paris, der klarer sig godt i kraft af den øgede arbejdsmæssige fleksibilitet. Om tendensen fortsætter, er dog usikkert. Ligesom i Danmark er renten stigende i Frankrig, og dette vil på sigt kunne dæmpe prisudviklingen på ejendomsmarkedet, vurderer Klaus Dalsgaard. Den aktuelle inflation og det stigende boligudbud vil også kunne påvirke prisen nedadgående.
Disse forhold kan gøre investering i en sekundærbolig attraktiv for danske købere med franske boligdrømme.

15 nøgletal til forståelse af det franske sekundærboligmarked

1EUR 280.000 er gennemsnitsprisen for en sekundærbolig i Frankrig
227% af sekundærboligerne har et gennemsnitligt maksimalt areal på 40 m2
358% af sekundærboligerne er huse
484% af ejerne af en sekundærbolig ejer også en primærbolig
541% af ejerne af en sekundærbolig bor i en anden region
610% af sekundærboligerne i Frankrig tilhører udlændinge
766% af sekundærboligerne tilhører en ejer over 60 år
86% af sekundærboligens værdi udgør den gennemsnitlige vedligeholdelsesudgift over 10 år
962% af sekundærboligerne ligger 3 timers kørsel fra ejerens primærbolig
1080% af sekundærboligerne er over 100 år gamle i Nièvre departementet i det centrale Frankrig
1181% af boligerne i kommunefællesskabet Pyrénées Catalan (Font-Romeu, …) er sekundærboliger
1242% af boligerne i Barritz er sekundærboliger
1329% af den samlede boligmasse på Korsika er sekundærboliger
1440% af boligerne på kysten er sekundærboliger
153.200.000 feriehuse findes der i Frankrig

____________

FORFATTER
Indlæg v/Liselotte Kruse, DK-France

LÆS MERE
Læs også vores artikel af 22. august 2021: Franske ”sommerhuse” hitter efter corona

Vil du vide mere om de juridiske og skattemæssige forhold for ’résidence secondaire’ i Frankrig, så tjek Erhvervs- og Ejendomsordbogen: https://www.ordbogen.com/da/search#/realestate-frda/r%C3%A9sidence%20secondaire

KILDER

Franske ”sommerhuse” hitter efter corona

I tiden før corona var franske sekundære boliger – det vi i Danmark også kalder sommerhuse, fritidshuse eller ferieboliger, kært barn har mange navne! – ikke i særlig høj kurs blandt franskmænd. Hvorfor skulle man egentlig forpligte sig til at tilbringe sine ferier og weekender samme sted, når man med få klik kunne nyde behagelige lejeboliger hvor som helst i verden?

Men det var at gøre regning uden coronapandemien, der gennem udviklingen af folks adfærd og mentalitet har været medvirkende til at blande kortene på det franske sekundærboligmarked.

Château de Charmant: Eksempel på fransk sekundærbolig
Château de Charmant: Eksempel på fransk sekundærbolig

Som følge af den eksplosive vækst i hjemmearbejdet er der mange franskmænd, ikke mindst parisere, som nu igen drømmer om en sekundær bolig (résidence secondaire), hvor de ikke blot kan tilbringe ferien, men også kan bo (- og arbejde hjemme, fra stuen, terrassen eller haven!) flere dage om ugen. Kort sagt, man har igen fået smag for ”sommerhuset”! Se FAKTABOKS.

På denne baggrund viser en undersøgelse, at sekundærboligen, fra at være den lejlighedsvise bopæl, hurtigt er blevet til den regelmæssige eller endog primære bopæl for dem, der er så heldige at kunne eje en sådan bolig. En tendens man i øvrigt også kan konstatere i Danmark!

Sekundærboligmarkedet i Frankrig skifter ham!

Boostet af effekten af såvel den massive indførelse af hjemmearbejde som af franskmændenes voksende interesse for boliger, særligt huse, med udeområder (balkon, terrasse, have) har Covid-19 krisen sat gang i det franske sekundærboligmarked, der således både er blevet styrket og har udviklet sig.

Covid-19 krisen har godt og grundigt blandet kortene på det franske ejendomsmarked generelt og på sekundærboligmarkedet i særdeleshed. Den stigende udbredelse af hjemmearbejde gør det nu muligt for dem, der ejer en sekundær bolig, at tilbringe to eller tre dage om ugen i den by, hvor de arbejder – og hvor deres primære bolig ofte også ligger – og resten af tiden med hjemmearbejde i den sekundære bolig.

Dette paradigmeskift har i øvrigt dannet baggrund for fremkomsten af et nyt koncept i Frankrig, nemlig semiprimær bolig (résidence semi-principale), dvs. en bolig, hvor man ikke længere nøjes med at tilbringe sine weekends og ferier en gang i mellem, men hvor man fremover bor fast flere dage om ugen. Begrebet kan minde om det danske ”supplerende helårsbolig” (https://finans.dk/weekend/).

Købe på landet, men tæt ved byen

Som den franske forfatter og journalist Alphonse Allais (1854-1905) skrev: ”Man burde bygge byer ude på landet, for der er luften sundere”. En ny 2.0 generation af – yngre – købere ønsker således at købe en sekundær bolig på landet, ikke alt for langt fra deres arbejde og ikke, som tidligere, nødvendigvis ved havet.

De unge 2.0 købere, der er opfostret med hjemmesider for korttids- og sæsonudlejning blandt private, synes ligeledes – i modsætning til deres forældre – at efterspørge boliger tæt på bymidten, renoverede og komfortable, og gerne af beskeden størrelse. I valget mellem på den ene side storfamiliehuset (mas XXL), der ligger isoleret og kræver istandsættelse, og på den anden side det lille hus (maisonnette), der er indflytningsklart og let at komme til, særligt med højhastighedstog (TGV), er det meget ofte det lille hus, der bliver foretrukket.

Ejendomsinvestering, men ikke kun …

Selvom det på langt sigt kan være en god finansiel investering, så er erhvervelsen af en sekundær bolig generelt ikke dikteret af et spekulativ formål. Det er således mere muligheden for at kunne bruge og have glæde af boligen end at udleje den, der motiverer køberne. De fleste franske sekundærboliger er i øvrigt ikke på sæsonudlejningsmarkedet: 25% af ejerne af en sekundær bolig i Frankrig overvejer, på sigt, at gøre boligen til deres primære bolig, mens 69% af ejerne ikke lejer ud.

Hvad koster det egentlig at have en såkaldt ”résidence secondaire” i Frankrig?

Vedligeholdelsesudgifter (frais d’entretien), beboelsesskat (taxe d’habitation), ejendomsskat (taxe foncière), renoveringsarbejde, forsikring, afdrag på realkreditlån etc. Før man kaster sig ud i købet af en sekundær bolig (résidence secondaire) i Frankrig, er det vigtigt at vurdere og tage højde for de udgifter, der skal afholdes. Vedligeholdelsesudgifter i forbindelse med en sekundær bolig bør ikke undervurderes!

Vedligeholdelsesudgifter kommer oven i købsprisen og kan veje tungt i det årlige budget. Når alt lægges sammen: forbrug (el, vand, varme, …), forbedringsarbejder (renovering, modernisering, isolering, …) abonnementer (internet, telefon, teleovervågning), skat (beboelsesskat, ejendomsskat, renovation, …) vedligeholdelsesudgifter (årligt tjek af varmesystem, maling, udeområder, …), forsikring og låneafdrag – kan regningen ende med at blive pebret. Generelt udgør ovennævnte udgifter gennemsnitligt mellem 1 og 3% årligt af købsprisen for en sekundær bolig i Frankrig. Det skal i øvrigt bemærkes, at fra 2023 skal kun ejere af en sekundær bolig – eller en ledig bolig – betale beboelseskat! Gennemsnitligt koster en sekundær bolig i Frankrig EUR 269.900 i 2021, og de tilhørende ejerudgifter udgør mellem EUR 2.699 og 8.097 årligt, hvortil kommer transportudgifter (brændstof, motorvejsafgift, togbillet, …) til og fra boligen (Logic-IMMO nr. 519).

Udleje for at reducere regningen …

Som det fremgår, er investering i en sekundær bolig ikke umiddelbart noget, man kan blive rig af, som følge af de udgifter, der følger med købet. Ikke desto mindre vokser andelen af franske sekundære boliger alligevel hurtigere end andelen af primære boliger.

For at hente udgifterne hjem og gøre investeringen rentabel kan løsningen være at udleje den franske sekundærbolig. Dette alternativ kan i øvrigt vise sig at være rentabelt. På den ene side har Covid-19 krisen nemlig tidoblet lysten til plads, udeområder, grønne områder og – mere generelt – franske huse. På den anden side har udbredelsen af hjemmearbejde gjort det populært at blive sekundærboligejer. Hvis man vælger møbleret udlejning, skal der indhentes tilladelse fra rådhuset, såfremt den kommune, hvori den sekundære bolig ligger, har over 200.000 indbyggere. Ligeledes skal man huske at indberette lejeindtægten til skattevæsenet, både i Frankrig og i Danmark, som forretningsoverskud (bénéfices industriels et commerciaux, BIC). Endelig bør man sikre sig, at sekundærboligen har en god internetforbindelse!

Ovenstående nye boligtrend indikerer, at franske ”sommerhuse” vil blive mere eftertragtede i fremtiden og dermed en mere attraktiv investering – også for danskere, som ønsker sekundærbolig i Frankrig.

FAKTABOKS

Hvad er en helårsbolig, en primær bolig og en sekundær bolig?
En helårsbolig er den ejendom, hvor du har din faste bopæl, rent faktisk bor og er tilmeldt det danske folkeregister (CPR). En helårsbolig er, som navnet antyder, en bolig som du må bo i hele året, der oftest omfatter bopælspligt. Helårsboliger findes primært i by- og landzoner.
https://boligraadgiver.dk  

”I EU-retlig forstand synes det, at se ud til, at primærbolig er helårsbeboelse, og altså den bolig, du bor i til hverdag, og boliger, som ikke er helårsbeboelse anses som sekundærbolig.”
Karen H. Andersen, https://projekter.aau.dk  

En sekundærbolig er en ejendom, hvor du ikke bor fast. Det er typisk et sommerhus eller en ferielejlighed. Men det kan fx også være en pendlerbolig eller en helårsbolig, hvor du ikke bor fast og således heller ikke er tilmeldt det danske folkeregister (CPR).
Justitsministeriet, Civilstyrelsen, https://civilstyrelsen.dk/  

”Begrebet fritidshus opstod, da det tilbage i 70’erne blev et krav at isolere de nybyggede sommerhuse, og så var det jo pludselig ikke bare et hus, som vi kunne bruge kun om sommeren, men derimod et hus som kunne bruges året rundt. Og derfor ændrede vi i branchen betegnelsen fra sommerhus til fritidshus.”
Mette Bech Hofman, Planet Huse, https://huset-middelfart.dk/sommerhus-eller-fritidshus-hvad-er-forskellen  

NOTE: I betydningen primærbolig svarer helårsbeboelse eller helårsbolig til det franske ’résidence primaire’ eller ’résidence principale’, mens sekundærbolig svarer til det franske ’résidence secondaire’. Bemærk dog, at juridisk og skattemæssig status er kulturelt bestemt og derfor underlagt de 2 landes nationale lovgivning. Bemærk i øvrigt, at man på dansk ser såvel ’primærbolig’ som ’primær bolig’ samt tilsvarende ’sekundærbolig’ og ’sekundær bolig’.
 
Hvad er en flexbolig?
En flexbolig er en helårsbolig uden bopælspligt. Du kan bruge en flexbolig hele året rundt som sommerhus, fritidsbolig eller et ekstra hjem. Du vælger selv.
https://www.flexbolig.nu/fakta-om-flexbolig/hvad-er-en-flexbolig  

NOTE: En fleksbolig eller flexbolig kan minde om det nye franske begreb ’résidence semi-principale’. Bemærk dog, at juridisk og skattemæssig status er kulturelt bestemt og derfor underlagt de 2 landes nationale lovgivning.  

_____________

FORFATTER
Indlæg/oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France

KILDER
Logic-IMMO, Gard Hérault, nr. 419 – Juli 2021: SPÉCIAL – Résidences secondaires:
https://en.calameo.com/books/00592340384504f979aeb
[besøgt 30.07.2021]

Immobilier: Les Parisiens ont bien « déserté » Paris après le premier confinement :
https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-les-parisiens-quittent-paris-04-01-2021-8417190.php
[besøgt 01.06.2021]

Andersen, Karen Højmose (2017): Køb af danske ejendomme (afhandling):
https://projekter.aau.dk/projekter/files/259774059/Kob_af_danske_ejendomme___kandidatspeciale_.pdf
[besøgt 19.08.2021]

Hansen, Anne Vegeberg (2021): Sommerhus vs. fritidshus:
https://huset-middelfart.dk/sommerhus-eller-fritidshus-hvad-er-forskellen/
[besøgt 19.08.2021]

Nielsen, Trine (2021): Helårsbeboelse eller sommerhus:
https://www.bolius.dk/helaarsbeboelse-eller-sommerhus-18682
[besøgt 19.08.2021]

Sommerhuse:
https://da.wikipedia.org/wiki/Sommerhus
[besøgt 19.08.2021]

Kan jeg købe sekundærbolig:
https://civilstyrelsen.dk/sagsomraader/erhvervelse-af-fast-ejendom/ofte-stillede-spoergsmaal/kan-jeg-koebe-sekundaerbolig
[besøgt 19.08.2021]

Udlejning – Ferieboliger, fleksboliger, værelser m.v.:
https://planinfo.erhvervsstyrelsen.dk/fritids-og-ferieudlejning
[besøgt 19.08.2021]

Hvad er flexbolig:
https://www.flexbolig.nu/fakta-om-flexbolig/hvad-er-en-flexbolig
[besøgt 19.08.2021]

Helårsboliger anvendt som fritids- eller fleksboliger:
https://finans.dk/weekend/ECE10910518/helaarsboliger-anvendt-som-fritids-eller-fleksbolig-saadan-er-skattereglerne/?ctxref=ext
[besøgt 19.08.2021]

LÆS OGSÅ
Slotsferieboliger: Forskellige ejerkoncepter – fordele og ulemper:
http://dk-france.dk/slotsferieboliger-forskellige-ejerkoncepter-fordele-forskelle/

Tips og råd til succesfuld investering i fransk lejebolig:
http://dk-france.dk/category/ferieboligudlejning/

Nybyggeri i Frankrig: Hvor langt kan du selv præge en standardprojektbolig?

Når du køber en projektbolig, har du mulighed for ikke blot at sætte dit personlige præg på udsmykning og udstyr, men også at ændre på indretningen af rum. Rammerne for skræddersyede løsninger inden for nybyggeri er i virkeligheden meget vide.
Læs her hvorfor!

Eksempel på køkkenindretning i projektbolig, Château Capitoul, Sydfrankrig
Eksempel på køkkenindretning i projektferiebolig, Château Capitoul, Sydfrankrig

Ønsker du en bolig, der virkelig matcher din personlighed og smag? Så skal du vide, at din boligdrøm sagtens kan blive til virkelighed, når du køber projektbolig. Alt, eller næsten alt, kan personliggøres eller forbedres, fra udstyr til skillevægge, vægfarve eller placering af stikkontakter. Bygherrerne er generelt villige til at opfylde alle købernes ønsker og behov.

Fordele. En skræddersyet bolig er logisk nok en smule dyrere end standardløsningen. Især hvis der kræves en ændring af plantegningerne. Men set i forhold til, hvor længe man beholder en bolig, hvilket ofte er mere end 10 år, er de ekstra udgifter, som en skræddersyet løsning medfører, i sidste ende generelt givet rigtig godt ud … Når boligen er bygget og indrettet efter din smag, vil du opnå øget velvære, og du vil føle dig hjemme, så snart du træder indenfor. Du slipper for den uundgåelige neutralitet, som du vil finde i de fleste af dine nabolejligheder. Med bedre indretning og bedre udstyr forbedres din livskvalitet!

Købers ændringsarbejder (Travaux modificatifs acquéreurs, TMA). Når din forespørgsel på ændringer til en ny bolig ligger uden for rammen for de indvendige standardydelser i beskrivelsen af det pågældende boligprogram, vil bygherren tilbyde dig at udføre ændringsarbejder (TMA). Listen over mulige ændringsarbejder er lang, og omfatter fx lukning eller åbning af køkken, ændring af el-plan, tilføjelse af skab, udskiftning af badekar med bruseniche …

Overslag. Hvis du ønsker at sætte dit personlige præg på den projektbolig, du har købt, er det vigtigt, at du indsender din forespørgsel på ændringsarbejder så tidligt som muligt, og helst helt i starten af byggeprojektet, da du ellers risikerer, at bygherren afviser dine ønsker. Dette skyldes, at de ønskede ændringer kan have konsekvenser for de kontrakter, som bygherren har indgået med byggevirksomheder. Efter gennemgang af din forespørgsel på ændringsarbejder sender bygherren dig i givet fald et overslag med opkrævning af et acontobeløb og eventuelt sagsomkostninger til betaling, såfremt du accepterer overslaget. Ved at følge denne procedure bliver vejen til drømmeboligen kortere!

Vil du vide mere om projektferieboliger til salg i sydfranske vinslotte? Så udfyld og send os formularen nedenfor:

    Dit navn (skal udfyldes)

    Din e-mail (skal udfyldes)

    Emne/Bolignr. (du vil vide mere om)

    Din besked

    __________

    KILDER
    Indlæg og oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France, inspireret af følgende artikel:

    Jusqu’où peut-on aller dans la personnalisation d’un logement neuf? v/Aymeric Val, udgivet af Logic-Immo.com – No 395, Juillet – août 2019 :
    https://en.calameo.com/read/00592340320c877edb356
    [set 2019-07-20]

    Sådan reduceres grundlaget for avancebeskatning ved salg af fransk feriebolig

    Ejendomme, der ejes eller udlejes på kort- eller langtidsbasis ...
    Nîmes, Rue de Générac: Ejendomme, der ejes eller udlejes på kort- eller langtidsbasis …

    Fradrag af udgifter til forbedringsarbejder kan være en oplagt måde at reducere grundlaget for avancebeskatning af en fransk feriebolig på. Men hvad nu, hvis man ikke har regningerne for udført arbejde?

    Udgifterne til arbejder (travaux) som ombygning, tilbygning og forbedring kan fratrækkes i forbindelse med beregningen af avancen ved salg af fransk feriebolig (résidence secondaire). Beregningen sker enten på baggrund af de faktiske udgifter, forudsat at ejeren kan fremvise håndværkerregningerne, eller på baggrund af et standardbeløb på 15% af købsprisen (prix d’achat).

    Ved salg af en fransk feriebolig med en skattepligtig avance er det nemlig muligt at fratrække et standardbeløb på 15% af købsprisen, uden at der kræves dokumentation for udførte arbejder – også selvom der ikke har været udført forbedringsarbejder på ejendommen.

    Denne mulighed kan ligeledes interessere de ejere, der har udført arbejder for under dette beløb, dvs. for under 15% af købsprisen, eller som har mistet eller ikke har gemt regningerne. Bemærk dog, at muligheden kun gælder ferieboliger, der har været ejet i mere end 5 år!

    For en ejendom, der eksempelvis er købt til EUR 150.000 i 2011 og solgt igen for EUR 200.000 i 2018, reduceres den skattepligtige avance på EUR 50.000 således til EUR 27.500 efter fradrag af standardbeløbet på 15% af købsprisen på EUR 150.000, svarende til et beløb på EUR 22.500

    Standardfradragsmuligheden på 15% er altså værd at have in mente, når man sælger sin feriebolig!

    Facts om fransk avancebeskatning
    Grundlaget for avancebeskatning af en fransk feriebolig (impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire) er forskelsbeløbet mellem anskaffelsespris (købsprisen med tillæg af handelsomkostninger, fx notarhonorar) og afståelsespris (salgsprisen med fradrag af handelsomkostninger, fx tekniske rapporter).

    Dette forskelsbeløb, der benævnes avance eller provenu, beskattes dels med fransk kapitalvindingsskat (impôt sur le revenu immobilier) på 19%, dels med fransk socialskat (contribution sociale généralisée, CSG) på 17,2%, dvs. aktuelt en samlet avanceskat på en feriebolig på 36,2%.

    Der er derimod ingen avancebeskatning ved salg af en fransk helårsbolig (résidence principale).

    _____________________

    LÆS MERE
    Grundlag for kapitalvindingsskat og sociale afgifter – af Max Ulrich Klinger, advokat – 22.11.2018:
    https://maxus-nice.fr/artikler/fransk_kapitalvindingsskat.php [set 2019-05-09]

    _____________________

    KILDER
    Indlæg og oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France:

    Le forfait travaux – i : Logic-Immo.com – Bordeaux, No 316, du 22 mars au 29 avril 2019

    – samt inspireret af følgende artikler:

    Calculer une plus-value immobilière – 18.02.19:
    https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/fiscalit%C3%A9-et-gestion-du-patrimoine/les-plus-values-immobili%C3%A8res [set 2019-05-10]

    Je vends un bien immobilier : plus-values imposées – 30.04.2019
    https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/plus-values-imposees [set 2019-05-11]

    Plus-value de résidence secondaire 2019 : calcul et imposition – 16.01.2019: https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-des-finances-personnelles/1202051-plus-value-de-residence-secondaire-2019-calcul-et-imposition/ [set 2019-05-10]

    Résidence secondaire : impôts et taxes – 16.01.2019
    https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1202165-residence-secondaire-impots-et-taxes/ [set 2019-05-11]

    _____________________

     

    Boligkøb i Frankrig med dansk CVR-nr. som ejer

    La Mouette, sommerhus i Sydfrankrig, fællesejet i andelsforening med dansk CVR-nr.
    La Mouette, sommerhus i Sydfrankrig, fællesejet i andelsforening med dansk CVR-nr.

    Når flere er ejere af et sommerhus

    I 1992 gik vi 3 familier sammen om at eje et sommerhus i Sydfrankrig. Vi valgte en ejermodel, som vi kalder en andelsforening. Vi lavede vedtægter og udstedte 3 andelsbeviser samt en registrering i det daværende Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, hvor vi fik et CVR-nr., som dermed er den juridiske og tinglyste ejer af huset.

    Andre vil kalde det et I/S – og sådan behandles det skattemæssigt i Danmark. På fransk kaldes denne form for fælleseje et Société Coopérative d’Habitation.

    Det er en form, hvor et selskab har et boligformål og ikke et erhvervsformål. Derved undgås det, at man betaler en 3% erhvervsskat. Hvis huset ikke anvendes til egen benyttelse, men primært til fx udlejning, vil man nok risikere, at det anses for at være erhverv.

    Hvorfor et CVR-nr.?

    Med flere ejere må man forudse, at der på et tidspunkt vil ske ændringer i ejerfællesskabet. Ved at det er en dansk juridisk enhed, kan et ejerskifte foretages som et rent dansk anliggende med en anmeldelse med NemID på virk.dk og det pågældende CVR-nr.

    Herefter kan der på SKAT.dk udskrives et registerbevis, som viser, hvem der er ejere, og hvor stor en ejerandel, som de hver har. Dvs. på få minutter er der udtrådt en ejer og indtrådt en ny ejer – ingen omkostninger til tinglysning eller involvering af en fransk notar.

    Køb og salg af andel af hus

    Det praktiske arbejde er nu alene at lave en aftale, hvor en sælger og en køber udformer en aftale om en overdragelse af en ejerandel i det pågældende CVR-nr., hvoraf det fremgår, at denne juridiske enhed ejer et hus i Frankrig med passende beskrivelse af husets beliggenhed som i enhver anden ejendomshandel – dvs. matrikelnr. og adresse – og den pris, som køberen skal betale.

    Vi har valgt ikke at belåne huset. Den enkelte medejer må selv skaffe finansiering på anden vis. Det kan fx være ved at udnytte en friværdi i sin danske bolig til at optage et dansk kreditforeningslån. Eller køber kan oprette et privat gældsbrev til sælger af boligandelen, som derved finansierer det.

    Vores vedtægter bestemmer, at andelsbeviset skal overdrages til køberen med en transportpåtegning bag på andelsbeviset og med de 2 andre medejere som vitterlighedsvidner. Dermed underskriver alle involverede parter og godkender handelen.

    Vetoret – forkøbsret?

    Når flere ejer hus sammen, indgår man i et forpligtende samarbejde og et økonomisk fællesskab. Der er derfor behov for, at de 3 ejere indgår en forventningsafstemning om fællesskabet. Det kan være møblering, omforandringer, farver, terrasser, have etc.

    Alle sommerhusejere har en vedligeholdelsesopgave vedrørende hus og grund/have. Her må det aftales, hvordan den del løses. Gør-det-selv eller køb af hjælp.

    Værs’god – en frokost på terrassen med gode lokale råvarer, brød og vin …

    Vil man have noget, som er tip-top og tenderer til det luksuriøse – eller noget mere enkelt og funktionelt, som ikke kræver så omhyggelig pasning? Er man indstillet på, at ferien også indeholder noget praktisk arbejde? Eller er holdningen, at ferie er ren afslapning uden faste forpligtelser?

    Nogle synes, at der skal ske noget nyt ret ofte, mens andre lever fint med, at ting udskiftes, når de er slidte eller gået itu.

    For at forebygge den situation, at ejerne har helt forskelligt syn på fællesskabet, har vi valgt at indføje i vores vedtægter, at de 2 øvrige ejere skal møde en ny medejer, og de har en forkøbsret, hvis de vurderer, at der ikke er fælles holdninger i en forventningsafstemning. De kan ikke afvise en køber uden at det har den konsekvens, at de kan (skal?) købe ejerandelen og selv finde en anden køber. Vi har valgt, at indføje en forkøbsret, hvor de øvrige ejere kan købe til den pris, som er aftalt med en ny køber.

    Udsigt mod vest med l’Ardeche i horisonten

    Vedtægter

    Vi har lavet vedtægterne, sådan som vi synes, at vores ”andelsforening” skal fungere.

    I korte træk indeholder de det formelle om formål, salg/overdragelse til familie, forkøbsret, bestyrelse, generalforsamling, beslutninger, som kræver flertal eller fuld enighed, samt en procedure for, hvordan man tackler en situation, hvor en medejer ikke betaler sine forpligtelser.

    Husorden

    Desuden har vi lavet en såkaldt husorden, som beskriver, hvordan vi regulerer de 2 vigtigste elementer i at eje hus sammen:

    1. Hvordan fordeles ugerne mellem de 3 ejere
    2. Hvordan betales der til husets drift og nye indkøb

    Det mødes vi om 1 gang årligt til vores generalforsamling.

    Økonomien – aftales på generalforsamlingen.

    Vores økonomiske model er, at vi indbetaler et fast årligt indskud. Det dækker skatter og forsikring, som er en fast udgift, uanset om man benytter huset eller ej.

    Dernæst aftaler vi en brugsafgift som et fast beløb pr. døgn, vi disponerer over huset. Det dækker el, vand, gas og brænde til brændeovnen. På basis af regnskabet udregnes den årlige udgift og omkostning pr. døgn ud fra det antal overnatninger, som der har været i huset i årets løb. Dermed betaler de, som har mulighed for at benytte huset ofte, mere end de, som benytter det lidt mindre.

    Ud over dette kan der opkræves yderligere beløb til dækning af nyindkøb eller uventede reparationer.

    Vinmarken i september lige før høsten og bladene bliver røde og gyldne

    Ugefordelingen – sker i forlængelse af generalforsamlingen.

    Med 1/3 ejerskab, disponerer man over huset i 4 mdr. om året, hvoraf nogle uger er mere attraktive end andre – for nogle af os er det fx påsken, uge 42 og sommerferien. For at sikre, at alle kan få en bid af sommerferien, er den opdelt i 3 perioder à 10 dage, så der er 5 attraktive perioder.

    På skift fra år til år er man nr. 1, 2 og 3 til at vælge først. Når man har været 1. vælger et år, rykker man ned som nr. 3 året efter, og nr. 2 rykker op som 1. vælger etc.

    Vi fordeler først de 5 attraktive perioder. Her har ejerne i disse 5 perioder en førsteret. Man kan ikke vælge fx påsken til sine venner eller sine børn, hvis en anden medejer ønsker at benytte huset i påsken.

    Herefter vælger man 1-2 ugers perioder efter eget valg, hvor 3. vælger bliver den første til at vælge uden for de 5 perioder (hvis alle har prioriteret det). Sådan fortsætter vi, til alle har reserveret de uger, som man ønsker forhåndsreserveret.

    Der er en, som styrer kalenderen og udsender en årsplan med de reserverede uger. Får man senere på året lyst til at tage en ekstra ferie eller ændre på sine planer, kan man se, hvornår der er ledigt. Man kontakter kalenderstyreren om det, hvorefter der udsendes en revideret plan.

    I praksis med kun 3 ejere foregår det med snak og en vis fleksibilitet, hvis det ofte er muligt at forskyde sin ferie en uge før eller senere, hvis en anden ejer gør det samme. Fx ved i stedet for at fastholde uge 34+35, som en anden også ønsker, kan de måske tale sig tilrette om, at den ene får uge 33+34 og den anden uge 35+36. Eller ønsker man en længere periode på 4-5 uger, kan det være en fordel at kunne bøje af i andre ønsker for at få dette ønske opfyldt.

    Vinmarkernes farver er fantastiske

    Fleksibilitet og rummelighed

    Oplevelsen af at være flere familier om et hus er, at det kræver lidt rummelighed – at man udviser en vis tolerance og accept af, at man er lidt forskellig.

    Skal der fx anskaffes en lampe, tilbyder en at gøre det. Den købes måske lokalt nær huset, og køberen vælger den, han synes passer bedst til huset og formålet. Så må de 2 andre ejere respektere, at det var det bedst mulige køb indtil videre. Går kaffemaskine eller støvsugeren pludselig kaput? Så anskaffes der en ny uden at de andre involveres.

    Fordelen er, at man er 3 om at udføre de opgaver, som der er ved at være sommerhusejer. Eller til at forestå en tilbygning eller at rekvirere en håndværker, lige som man er 3 til at betale udgiften. Sidstnævnte gør det mere overkommeligt at få økonomi til større forbedringer.

    En dejlig gåtur i duften af lavendler og en cabanon

    Udlån og udleje

    Vi udnytter ikke huset alle 52 uger – der er ledige uger. I vores fællesskab udlåner vi gerne huset til kolleger, venner, naboer eller familie.

    Det er op til den enkelte ejer at afgøre, om det skal være gratis, og ejeren indbetaler døgnafgiften – eller om låneren skal betale det. Er det en nabo eller kollega, som man ikke er så tæt på, bliver det måske mere en leje end et lån. Her har vi valgt, at så laver kassereren en lejeaftale, og beløbet indgår på den fælles konto, så der opsamles penge til at dække fælles udgifter.

    Mont Ventoux med sne i maj 2019

    Investering i fælles sommerhus i Frankrig?

    Hvordan er økonomien i en sådan investering set over en årrække? Det er jo individuelt og afhængigt af, hvor man køber.

    Set over næsten 30 år har vi en skønnet prisudvikling på ca. 3% i gennemsnit. Det betyder, at vi har oplevet en prisstigning, som stort set svarer til vores årlige omkostning ved at have huset. Dermed er vores reelle udgift forrentningen af den investerede kapital.

    Med egen feriebolig bliver ferien meget billigere. Vi betaler ca. kr. 10.000 om året/andel ved fx 9 ugers benyttelse – dvs. kun ca. kr. 1.250/uge, som altså neutraliseres af en prisstigning på huset i samme niveau. Med det aktuelle renteniveau i Danmark på p.t. ca. 1% er det en rigtig god investering. Udnytter man huset i alle 4 mdr./17 uger, koster det selvfølgelig lidt mere.

    Yderligere oplysninger kan fås hos Palle Isaksen, medejer af La Mouette, på 4017 4810 eller mail pisa@pisa.dk.

    Modellen er anvendt af andre, og jeg hjælper gerne til, at flere kan få muligheden for at nyde ferien i et hus i fællesskab med nogle medejere.

    Se også www.la-mouette.info.

    Slotsferieboliger: forskellige ejerkoncepter – fordele og forskelle

    Hvor mange uger har man til rådighed til egenbenyttelse, hvis man køber en feriebolig i Frankrig, der falder ind under ejerkonceptet ”ikke professionel udlejning af møbleret bolig” (location meublée non professionnelle, LMNP)? Hvor meget kan man tjene på udlejning? Er der bøvl og besvær ved konceptet – eller er der kun fordele?

    Château de Capitoul

    LMNP – eller Lease-back – hvad er det?
    Generelt hvis du køber en feriebolig i Frankrig, der falder ind under ejerkonceptet ”ikke professionel udlejning af møbleret bolig” (location meublée non professionnelle, LMNP) underskriver du samtidig en aftale om, at et boligadministrationsselskab må disponere over og udleje din feriebolig i 9 eller 11 år, med mulighed for forlængelse til 20 år i alt.

    Ejerkonceptet kaldes også lease-back. Momsen på 20% refunderes, og for det meste indebærer aftalen, at du har et vist antal ugers egenbenyttelse årligt, dog uden for højsæsonen, generelt 4-8 uger.

    Det er et hotellignende koncept, der bl.a. betyder, at administrationsselskabet står for udskiftning af møblement, service og tekstiler og for vedligeholdelse. Som ejer betaler du fællesudgifter (til fx fællesarealer, pool, tennis, petanquebaner, spa mv.), men modtager også en nærmere aftalt procentandel af udlejningsindtægterne.

    Ejerkonceptet er en populær investeringsform. Der findes dog flere varianter af ejerkonceptet, og to af disse varianter finder du blandt vores udbud af slotsferieboliger, hhv. Château Capitoul og Château de la Redorte, som kort præsenteres i det følgende:

    I Château Capitoul køber du en feriebolig, som du har frihed til at benytte næsten (fordi der er tale om ferieboligstatus) lige så ofte, du vil! Du skal blot give receptionen besked i god tid, da slotsadministrationen udlejer din feriebolig, når du ikke er der! Rentabiliteten på udlejningen ligger på omkring 3,5% ved en betydelig udlejningsprocent, men selvfølgelig afhængigt af graden af egenbenyttelse og af boligtype og -størrelse (lejlighed, hus med/uden pool osv.). Læs mere om Château Capitoul her.

    I Château de la Redorte køber du en feriebolig med 50% egenbenyttelse og 50% udlejning, som slotsadministrationen står for, og som udgør ca. 20-25 uger om året, herunder i højsæsonen. De resterende uger har du som ejer lov til selv at disponere over (egenbenyttelse, venner, bekendte, kunder mv.). Dette giver en årlig rentabilitet på mellem 2,8% og 3,5% på udlejningen, afhængigt at boligtype og -størrelse (lejlighed, villa med/uden pool osv.). Læs mere om Château de la Redorte her.

    Château de la Redorte

    Omkostningsmæssige fordele ved ejerkonceptet
    Da der for begge vinslottes vedkommende er tale om projektboliger/ny- eller ombyggede boliger, dvs. boliger, der aldrig tidligere har været beboet, refunderes momsen (TVA) på 20% i begge tilfælde af den franske stat, forudsat at man ikke benytter sin feriebolig i mere end 6 måneder minus 1 dag årligt!

    Derudover er notarudgiften reduceret (frais de notaire réduits) til 2-3% af købsprisen – mod 7-8% ved køb af ældre boliger. Endelig betales der først fransk ejendomsskat (taxe foncière) efter 2 års ejerskab.

    Ejerkonceptet kan være interessant for fx danskere, fordi der bliver ”passet på” din ejendom, når du ikke benytter den, og er man i denne arbejdsdygtige alder med 6 ugers ferie årligt, kan det være en god og tryg løsning og en god investering, fx som supplement eller alternativ til pensionsopsparingen.

    Valget af den bedste variant af ejerkonceptet er således til dels et temperamentsspørgsmål.

    Læs mere om Leaseback her.

    ———————-

    KILDE: Indlæg v/Liselotte Kruse, DK-France, inspireret af samarbejdspartnere samt følgende hjemmesider:

    ————

    Leaseback – populært køb-og-udlej koncept i Frankrig

    På ejendomsområdet betegner Leaseback en handel, hvorigennem et byggeselskab sælger en bolig, som selskabet samtidig langtidslejer af den nye ejer. Bygherren fortsætter således med at disponere over boligen som udlejningsselskab, men er ikke længere ejer. Konceptet har generelt finansieringsmæssige, regnskabsmæssige og skattemæssige fordele. Leaseback er i daglig omtale benævnelsen for sale and leaseback – i Frankrig benævnes konceptet også LMP/LMNP – der står for erhvervsmæssig/ikke erhvervsmæssig udlejning af møbleret (ferie)bolig.

    Leaseback konceptet har været populært på ferieboligområdet i Frankrig siden det for mere en 30 år siden blev indført ved lov, da det giver betydelige skattemæssige fordele, bl.a. får køber momsen på godt 20% på nyopførte boliger tilbagebetalt. Den franske regering ville med konceptet fremme udviklingen af turistområder for at øge kvaliteten og rentabiliteten af ferieudlejningsboliger, specielt i Sydfrankrig og i Parisområdet. Boligerne sælges ofte off plan, dvs. som byggeprojekter.

    Køber kan ved indgåelse af udlejningskontrakten generelt vælge mellem flere udlejemodeller, der efter behov giver køber mulighed for selv at bruge den ejede bolig fra 1 – 8 uger og helt op til 6 måneder om året. Samtidig sikres køber en garanteret lejeindtægt, som kan udgøre op til 4 – 5%, og som varierer afhængigt af købers egen brug. Udlejningsselskabet står for al vedligeholdelse, administration, betaling, udlejning osv., hvilket er en stor fordel og tryghed for ikke mindst udenlandske ejere af ferieboliger under leaseback konceptet. Udlejningsaftalen løber generelt over 9 eller 11 år og kan forlænges til op til i alt 20 år. Efter den første periode er det generelt muligt for ejeren selv at overtage boligen på visse betingelser, der kan variere fra selskab til selskab.

    I nogle udlejningsselskaber udmønter egen brug sig i et slags ”nomadekort”, der gælder for 12 ugers ferie pr. år, og som giver ejerne adgang til alle selskabets boligkomplekser for 50 € pr. uge (juli/august undtaget, hvor man i stedet får en rabat, fx 10%).

    For at et ferieboligkompleks (résidence touristique) kan komme ind under leaseback konceptet skal der være faciliteter, der kan kategoriseres under ”hotellignende faciliteter”, fx: reception, pool, parkering, reception, sikring/overvågning, eventuelt restaurant, fitness, wellness samt forskellige andre faciliteter. Der er således en række formelle krav, der skal være opfyldt.

    Opfyldelsen af disse formelle krav skal man som køber være særligt opmærksom på, da der findes selskaber, der giver sig ud for at operere inden for leaseback konceptet, men som ikke opfylder kravene, hvilket kan betyde, at køber fx ikke sikres lejeindtægt eller andre rettigheder.

    Ejendomsmæglernes råd er derfor, at man bør købe sin feriebolig gennem de store velrenommerede byggeselskaber.

    Eksempel på investering og finansiering i Leaseback (LMNP) (2011-12)

     

    Pris inkl. moms                                                        1.000.000 dkr ( ca 133.000 €)

    Pris efter moms                         836.120 dkr

    Udbetaling                                   136.120 dkr

    Lån                                                                                700.000 dkr

    20 års fastrente annuitetslån på 5%:

    Ydelse 1. år inkl. afdrag før skat                       56.172 dkr

    Afdrag 1. år                                                                                             21.173 dkr

    Ydelse efter rentefradrag                                   44.273 dkr

    Nettoydelse pr. måned                                                                      3.690 dkr

    Øvrige udgifter:

    Ejendomsskat (taxe foncière)                                                        666 dkr

    Boligforening                                                                                        112 dkr

    Forsikring                                                                                                  38 dkr

    Revisor skatteindberetning år 1                                                    218 dkr

    Revisor skatteindberetning år 2                                                    0

    Nettoudgift pr. md. før lejeindtægt               4.724 dkr

    Lejeindtægt:

    Lejeindtægt pr. md. før skat af lejeindtægt i DK                    2.926 dkr

    Skat af lejeindtægt i DK:

    Årlig lejeindtægt 35.117 dkr

    35.117 – 20.000 (fradrag) = 15.117 dkr

    40 % fradrag af 15.117 dkr

    Skat af 9.000 dkr 34 %

    Skat at betale 3.083 dkr – at betale pr. måned 257 dkr

    Netto udgift pr. md. før lejeindtægt              4.724 dkr

    Månedlig lejeindtægt                                                                       2.926 dkr

    Samlede udgifter pr. md. 4724 – 2926 = 1798 dkr

    Skat af lejeindtægt 257 dkr

    Månedlig udgifter 2.050 dkr

    Beregningen og finansieringseksemplet beror på, hvilken kontant indsats samt låntype der vælges!!!!

    I eksemplet er indberegnet danske skatter og alle udgifter forbundet med investeringen!!