Når man læser de franske boligannoncer og –beskrivelser på hjemmesider og i boligblade, undrer man sig ind i mellem over den ringe æstetiske og informative kvalitet på både billed- og tekstniveau – og dermed det lidet tiltalende indtryk, man som sælger accepterer at efterlade hos potentielle købere, der skal være udstyret med en rigtig god fantasi og lokalkendskab for at kunne blive fristet til at bestille en fremvisning.

Franskmændenes tilsyneladende manglende forståelse for bedst mulig iscenesættelse af den bolig, man har til salg, underbygges og forklares klart i nedenstående artikel af 29. april 2016 fra hjemmesiden www.mon-immeuble.com – samtidig med at den redegør for de enkle principper i konceptet Home Staging.

Home Staging: Sådan kan man sætte turbo på salget af en bolig uden omkostninger for ejer!

Home Staging blev kendt i Frankrig i 2008 i forbindelse med TV-udsendelsen « Maison à vendre » (Hus til salg), der blev vis på kanalen M6. Siden har franskmændene fået den opfattelse, at Home Staging er lig med dyre håndværkerregninger, som skal betales af sælger og ejer, der absolut ingen lyst har til investere for at sælge, da investering ikke er ensbetydende med at kunne sælge til en højere pris. Men er dette nu også den skinbarlige sandhed?

Lad os lige kort ridse op, hvad Home Staging reelt dækker over: Home Staging er en form for iscenesættelse af din bolig, så den skiller sig ud fra konkurrentens, uden håndværksmæssig investering. Den tilførte merværdi skal få den potentielle køber til at falde for din bolig og give ham lyst til at købe og eje den.

« Blandt en række boliger med tilsvarende egenskaber vil den bolig, der præsenterer sig bedst, den bolig, hvori man oplever rum, volumen, lys eller stemning og atmosfære, få størst succes. Køber vælger altid den bolig, hvori han straks føler sig hjemme og godt tilpas», forklarer Francky Boisseau, medstifter af netværket Home-Staging Experts.

Home Staging: Professionel ydelse – eller gør-det-selv?
Når man besøger et hus eller en lejlighed, har man ofte svært ved at se sig selv i boligen: Dekoration og indretning falder ikke i ens smag, møblerne ”forurener” rummet, eller familiebillederne virker invaderende … Home Staging eller « boligiscenesættelse » har til formål at fjerne disse forhindringer. Når Home Staging udføres af professionelle, sørger disse for, at rummene fremstår neutralt og sobert, så de tiltaler og passer til de fleste mennesker. Dette gøres ved at afpersonalisere, afmøblere og forenkle rummenes møblement og dekoration og, i visse situationer, ved at foretage enkelte reparationer.

Med Home Staging siger du med andre ord farvel til personlig stil i din bolig!

« Under en fremvisning skal køber ikke komme hjem til dig, men potentielt komme hjem til sig selv ! », understreger Francky Boisseau.

Tager man i betragtning, at 95% af de potentielle købere udvælger de boliger, de ønsker at besigtige, ud fra fotos, og at 90% af handlerne sker, fordi køber forelsker sig i boligen, bør man ikke undervurdere effekten af en sober og stilren dekoration og indretning. Det vurderes i øvrigt, at 90% af boligerne gennemsnitligt ville blive solgt på under 60 dage ved hjælp af Home Staging, mod 127 dage uden brug af denne ydelse.

Home Staging skulle således være VEJEN til et hurtigt boligsalg. Men på trods heraf synes franskmændene endnu ikke være overbeviste. På følgende spørgsmål: « Er du parat til at gøre brug af « Home Staging » for at maksimere chancen for at sælge eller udleje din bolig ? »  – som den 2. største hjemmeside for gratis boligannoncer i Frankrig, Vivastreet.com, har stillet sine brugere, svarer 81% af de adspurgte faktisk « nej ».

Kunne den manglende interesse for Home Staging ikke skyldes de omkostninger, der er forbundet med denne ydelse ? Francky Boisseau afviser denne antagelse: «  En komplet Home Staging ydelse, der omfatter opfølgning, udlån af møblement med tilbehør, indretning og skabelse af atmosfære samt professionel fotografering, beløber sig til omkring 1.800 euros ekskl. fransk moms for en 2/3 værelses bolig. Desuden kan man jo også selv stå for Home Staging af ens bolig, uden professionel assistance, og skabe plads ved at forenkle møblementet, skabe volumen ved at male vægge eller foretage enkelte småreparationer ».

Thierry Langlois, ejendomsdirektør i Vivastreet, mener dog, at omkostningerne fortsat udgør den største hindringen for udbredelsen af Home Staging : « Der er stadig tale om en forholdsvis ny og stærkt tv-mediatiseret praksis i Frankrig. Denne praksis synes endnu ikke at være nået ud til den brede befolkning. Home Staging kræver nødvendigvis et minimum af tid og penge fra sælgers side og opfattes fortsat blot en « détail » i mange ejeres bevidsthed. Resultaterne er endnu ikke entydigt dokumenteret. Modsat den gængse opfattelse er det dog slet ikke så let selv at gå i kast med Home Staging, hvis man er uden erfaring i denne kunst. »

Home Staging: Ejendomsmæglers ydelse
Home Staging er også en ydelse, som ofte varetages af ejendomsmægleren og indgår i honoraret. Det er faktisk en ydelse, som ejerne kan forvente af en ejendomsmægler, idet mægleren forpligter sig til at tage alle midler og handlinger i brug for at nå sit mål: salg på de bedste betingelser med hensyn til tid og pris. For ejendomsmæglerne tilfører denne ydelse en stærk merværdi til de eksklusive formidlingsaftaler med eneret på salg af en bolig, set i forhold til konkurrencen. Salgene sker hurtigere, er mere rentable og forbedrer dermed mæglerens image.

« Home Staging har således til formål at mindske liggetiden og sælge boligen hurtigere ved at skabe sympati hos potentielle købere. Det er dog vigtigt at holde sig for øje, at Home Staging ikke gør det muligt at sælge boligen til en højere pris end markedsprisen, men blot at maksimere chancerne for at finde en køber », konkluderer Thierry Langlois.

_________________________
KILDER :
www.home-staging.fr
www.vivastreet.com
www.mon-immeuble.com/actualite/home-staging-comment-booster-les-ventes-immobilieres-sans-frais-pour-les-proprietaires

Læs også artiklen:
Vælg din eller dine ejendomsmæglere med omhu, når du skal sælge

Hvorfor købe en ny bolig? Ældre og gamle boliger har charme og sjæl, siger man, men med nybyggeri får du i kraft af den teknologiske udvikling og de skærpede lovkrav til kvalitetsbyggeri alle de fordele, som moderne arkitektur giver, som fx øget lysindfald gennem udnyttelsen af glas og stål, høj isoleringsgrad og energibesparende løsninger i form af lav-, nul- eller plusenergibyggeri, vedligeholdelsesfrie materialer mv., hvilket rigtig mange boligejere i dag sætter stor pris på.

5 gode råd, inden du køber nyt!

1. KØB AF NYT? Dette er i Frankrig meget ofte synomymt med enten projektkøb, køb af bolig under opførelse eller bolig, som er færdigbygget for under 5 år siden, og som endnu ikke har været handlet efter færdigopførelse. Ved projektkøb er det vigtigt at besøge byggeplads og omgivelser og i det hele taget at få indsamlet så mange informationer som muligt, ikke mindst om alle de forhold, der har betydning for ens dagligdag på stedet: transportforhold, indkøbsmuligheder, rekreative områder osv. Er der tale om et nyt kvarter, er det fx vigtigt at kontakte kommunekontoret for at få oplysninger om lokalplaner og fremtidige planer for service og faciliteter i kvarteret.

2. BESØG OG SAMMENLIGN! Besøg gerne flere sammenlignelige udstillingsboliger. Herved kan du danne dig et bedre billede af den bolig, du overvejer. Studer de nære omgivelser over en uge, om aftenen og i weekenden for at få et reelt indtryk af hverdagen og faciliteterne i kvarteret. Sammenlign også de forskellige boliger i samme projekt: beliggenheden i forhold til sol, vind, naboer osv., kvaliteten af faciliteterne, udsigten … Når du har truffet din beslutning, så reserver den ønskede bolig hurtigst muligt for at have det størst mulige udvalg (fx flere valgmuligheder i forhold til etagebeliggenhed, terrasse, have mv.).

3. FÅ TEKNISK INDSIGT! Gennemgå omhyggeligt de tekniske dokumenter fra bygherre, der i detaljer beskriver materialer og fællesfaciliteter. Når dit boligvalg er en realitet, og du skal træffe beslutning om valg af fx bruseniche, materialer, skabe osv., så lev dig ind i din fremtidige indretning. Bygherre giver gerne nogle valgmuligheder, og jo mere gennemtænkt, dine valg er, jo mere personlig og funktionel bliver din bolig. Endelig må du heller ikke glemme at studere bebyggelsesplanen, som udleveres af bygherre, og som gør det muligt at bedømme afstanden mellem fx veje og bygninger, fortove eller andre konstruktioner.

4. TÆNK SKATTEBESPARELSE. Siden den 1. oktober 2014 har det i Frankrig været muligt for førstegangskøbere at gøre brug af et såkaldt 0% lån (PTZ), som er mest fordelagtigt ved køb eller opførelse af en ny bolig, og som har løbetider på op til 25 år. Ved køb af nye boliger gælder endvidere, at notaromkostningerne er reduceret i forhold til køb af ældre boliger: 2-3% ved køb af en ny bolig (ekskl. moms) mod 7-8% ved køb af en ældre bolig. Endelig er man ved køb af en ny bolig i Frankrig fritaget for ejendomsskat i 2 år.

5. FORHØR DIG OM BYGHERRE. Hvorfor ikke forhøre dig om bygherre hos tidligere købere af boliger i færdigopførte projekter, fx om boligerne blev afleveret til tiden? Såfremt fristerne ikke overholdes, kan du nemlig få erstatning. Før du underskriver en reservationsaftale, der straks ved underskrivelse forpligter dig til at indbetale et depositum, bør du overveje at tegne en retshjælpsforsikring (assurance protection juridique), der ikke automatisk tilbydes sammen med reservationsaftalen. Depositummet er fastsat ud fra den tid, der beregnes fra datoen for underskrivelse af reservationsaftalen til underskrivelse af skødet.

—-

KILDE: Oversat og inspireret af artikel af Anne Leurquin, udgivet i boligmagasinet Logic-Immo.com (specialudgave) af 14.04-05.05.2015: Réussir son achat immobilier – dans le neuf; billeder fra ICAD-projektsalg, Sydfrankrig

Foto: Nîmes – Place Montcalm – ældre og gammelt byggeri

Hvorfor købe en ældre bolig? Ældre og gamle boliger har charme, udvalget er uendeligt stort, du kan få næsten en hvilken som helst adresse, ofte i hjertet af byen. Med en ældre bolig får du fortidens charme, en atypisk indretning og den ”sjæl”, der skjuler sig i stuk, pejs og parket.

5 gode grunde til at gå efter en ældre bolig frem for at købe nyt

1. LAVERE KØBSPRIS! Dette er et tungtvejende argument, eftersom gennemsnitsprisen for en ældre bolig er 15-20 % lavere end for en ny bolig. Selvom renten er historisk lav, er det stadig lettere for fx førstegangskøbere at låne til finansiering af en lavere købesum. Derudover bør muligheden for nedslag i salgsprisen for en ældre bolig, der kræver renovering eller opfrisning, ikke undervurderes.

2. DIVERSITET! Ældre boligbyggeri er kendetegnet ved stor variation i byggestil og akitektur fra forskellige tidsperioder. Der kan både være tale om nyere ejendomme, såvel som ejendomme fra starten af forrige århundrede eller fra tidligere: 1970 … 1870 .. Man finder alle stilarter! Desuden finder man spændende ældre og gamle boliger overalt i Frankrig, og de har de bedste beliggenheder. Ældre boliger har selvsagt allerede slået rødder i de strategiske områder, der ligger tættest på alle byens aktiviteter. Med en ældre bolig får du den bedste beliggenhed, og kriterium nr. 1, når man køber fast ejendom, er og vil altid være ejendommens beliggenhed! På den måde har du indkøbsmuligheder, specialforretninger, restauranter, biografer, teatre, kort sagt allle disse aktiviteter, der giver liv, og som er så vigtige, lige ved hånden!

3. VÆRDIFORØGENDE RENOVERING! Sæt dig ind i lovgivningen for ældre boliger i Frankrig, det kan godt betale sig. Fx gør Duflot-loven, der pr. 1. januar 2013 afløste Scellier-loven, det muligt at bringe ældre udlejningboligers energimæssige og tekniske niveau i overensstemmelse med de normer og standarder, der kræves for udlejning, samtidig med at ejeren får et skattenedslag gennem 9 år. Renoveringsarbejdet skal udføres senest den 31. december i det andet år efter erhvervelsen. Duflot-loven kan udnyttes frem til 31. december 2016. Ejeren kan ligeledes udføre byggearbejder (udvidelse, renovering og opgradering til seneste normer og standarder) og få fordel af den lave momssats på 5,5%. Der ydes også forskellige former for støtte til vedligeholdelse af fredede eller bevaringsværdige boliger.

4. FLERE SLAGS LÅN. Orienter dig om dine muligheder for lån, når du køber en ældre bolig i Frankrig, for de forskellige lånetyper er skræddersyede ud fra forskellige formål og kan bl.a. afhænge af din boligs beliggenhed. Opfylder man bestemte betingelser, kan man fx i Paris få lån til boligkøb til 0% (Prêt Paris Logement 0%), mens der i Marseille udstedes check ved førstegangsboligkøb (chèque 1er logement).

5. OMGÅENDE INDFLYTNING. Når du køber en ældre bolig, kan du kan straks tage boligen i besiddelse, og du kan sammen med en entreprenør få fuldt overblik over eventuelle forbedringsprojekter; der kan sættes tal på det hele. Det samme gælder planlægningen af indretningen. Muligheden for at flytte ind ca. 3 måneder efter underskrivelse af købsaftale er en ikke uvæsentlig fordel i forhold til det at skulle vente på, at den købte bolig bliver bygget.

—-

KILDE: Oversat og inspireret af artikel af Anne Leurquin, udgivet i boligmagasinet Logic-Immo.com (specialudgave) af 14.04-05.05.2015: Réussir son achat immobilier – dans l’ancien; suppleret m/info fra http://www.duflot-loi.org/loi-duflot-ancien/

Denne nyhed vil nok ikke just begejstre danske familier, der påtænker at købe bolig i Frankrig i 2014:

Ejerskifteafgiften – og dermed notarudgifterne – er pr. 1. marts steget i mange franske departementer – men, den gode nyhed i denne forbindelse er så, at stigningen er minimal og begrænset til to år!

Departementernes budgetter er under pres som følge af den økonomiske situation: de er nødt til at bruge flere midler på sociale ydelser og modtager mindre tilskud fra staten. Derfor har departementerne fået lov til at øge deres indtægter ved at forhøje deres andel af ejerskifteafgiften, ”les droits de mutation”, som skal betales ved alle ejendomshandler. Fra det oprindelige niveau på 3,8% kan departementernes andel således hæves til maksimum 4,5 %.

Der er tale om en foranstaltning, som i teorien kun skal vare to år, dvs. frem til den 29. februar 2016.

Omkostninger forbundet med ejendomskøb

Ved alle ejendomshandler skal køber betale det, man lidt misvisende kalder ”les frais de notaire”, notarudgifter. Det drejer sig nemlig om nogle særlige franske skatter og afgifter, som notaren opkræver og indbetaler til forskellige offentlige myndigheder – ud over selve notarhonoraret.

Bemærk: Ændrede regler for reducerede notarudgifter
Indtil for to år siden kunne boliger under 5 år købt i projektsalg, handles til reducerede notarudgifter, ligesom nybyggeri, første gang de blev handlet. Dette er nu ændret, og man skal derfor være opmærksom på, at notarugifterne for disse boliger i dag er de samme som for ældre boliger, dvs. boliger over 5 år.

Sammensætning af ejerskifteafgiften

Notarudgifterne for en ældre bolig består primært af ejerskifteafgiften, der hidtil har udgjort 5,09% af ejendommens salgspris. Denne afgift fordeler sig med en andel til departementet – den andel, der nu er givet tilladelse til at hæve fra 3,8% til maksimum 4,50%, en andel på 1,20% til kommunen, og en andel til staten på 2,37% af departementsafgiften, dvs. 0,09006%.

Notarudgifternes øvrige poster

Ud over ejerskifteafgiften omfatter notarudgifterne notarens lovbestemte honorar, der udgør omkring 1,33% af salgsprisen, samt udlæg, dvs. beløb der er udlagt for fx kommunale oplysningsskemaer, tinglysningsafgift, stempelafgift mv. I notarens honorar indgår ligeledes afregning for forskellige opgaver, fx gennemgang af byggetilladelse, indhentning af dokumenter, fremskaffelse af tingbogsudskrift mv.

De samlede notarudgifter for en bolig udgjorde ca. 7% af salgsprisen før forhøjelsen af ejerskifteafgiften og ca. 7,7% efter forhøjelsen på ca. 0,7%.

Forhøjet afgift i 83 departementer pr. 1. maj

De fleste departementer har allerede pr. 1. marts 2014 vedtaget og iværksat forhøjelsen af ejerskifteafgiften, mens ca. 20 har ventet til 1. april. Den 1. maj havde hele 83 departementer ud af 101 forhøjet deres andel af ejerskifteafgiften. Indtil videre har kun syv departementer besluttet ikke at hæve ejerskifteafgiften, nemlig: Paris, Les Yvelines, La Vienne, Le Morbihan, La Mayenne, L’Isère og la Côte-d’Or.

Samtlige departementer, der har vedtaget foranstaltningen, har hævet afgiften til det maksimale, nemlig 4,50%. I disse departementer er ejerskifteafgiften således forhøjet fra 5,09% til 5,80%, og de samlede notarudgifter er hermed steget med ca. 0,7% til ca. 7,7%.

Eksempel:

Køber man en ældre bolig til € 200.000 i et departement, der har vedtaget at forhøje ejerskifteafgiften, betyder denne stigning en ekstraudgift på ca. € 1.400 for køber (ca. DKK 10.500).

—————-
KILDER:
Inspireret af: “Droits de mutation en hausse” af Laurence Barnier, udgivet i Logic-immo.com nr. 313, 15 april – 6. maj 2014
“Les frais de notaire augmentent dans la plupart des départements” udgivet i www.pap.fr – 30. april 2014

Den delte eksklusive formidlingsaftale, som er en hurtigere måde at købe og sælge fast ejendom på, benyttes i flere lande og begynder nu også at vinde indpas i Frankrig. Der er tale om en aftaleform, der hidtil har været overset af den brede befolkning og underkendt af ejendomsmæglerne på det franske ejendomsmarked.

I Danmark er vi vant til eksklusive formidlingsaftaler – altså at man som sælger kun indgår aftale med én mægler om at sælge ens bolig.

I mange lande, fx i Frankrig, er det anderledes – her er det mest almindeligt at indgå ikke-eksklusive formidlingsaftaler, dvs. simple aftaler, der indebærer, at sælger sideløbende kan sætte sin ejendom til salg hos 2, 3 eller endnu flere mæglere.

Det betyder selvfølgelig, at der er flere forskellige ejendomsmæglervirksomheder i gang med ens sag samtidig, men det betyder også, at mæglerhonoraret er højere, og – ikke uvæsentligt – at den markedsføringsmæssige indsats i forhold til ejendommen er ringere.

Med en eksklusiv formidlingsaftale, som ejendomsmæglerne i disse lande ofte gerne vil indgå, får køber generelt en bedre service, bedre eksponering og en markedsføring af højere kvalitet til et lavere salær!

Enklere køb og salg

Når en ejendomsmægler underskriver en eksklusiv formidlingsaftale, har han siden 2009 kunnet registrere ejendommen i en netværksdatabase over eksklusive formidlingsaftaler, Amepi (Association des mandats exclusifs des professionnels de l’immobilier), som giver alle ejendomsmæglere, der er medlem af netværksforeningen, mulighed for at dele de indgåede eksklusivaftaler indbyrdes.

Dette betyder, at mæglerne kan præsentere og fremvise de pågældende ejendomme for deres kunder, uden problemer for sælgeren, der som eneste partner har den mægler, han har valgt at indgå formidlingsaftale med.

Da ejendommen herved bliver mere synlig og eksponeres for et større antal potentielle købere, sælges den hurtigere. Ifølge medlemsorganisationerne gør brugen af Amepi databasen det muligt at reducere liggetiderne fra gennemsnitligt 105 til 91 dage. Hvis salget gennemføres af en anden mægler end den, der har indgået formidlingsaftalen, deles salæret ligeligt med 50% til hver af de to involverede mæglere. Dette giver en ikke uvæsentlig tidsbesparelse for køberne, som herved kan få adgang til alle boligudbud ved brug af en og samme mægler og medlem af netværket.

En for alle, og alle for en

Der er tale om et tilbud, som ifølge brancheorganisationerne stadig udnyttes for lidt. Faktisk er kun 3.000 ejendomsmæglervirksomheder ud af 20.000 medlem af netværket, og af disse 3.000 er kun 180 beliggende i hovedstaden. Denne tilbageholdenhed er begrundet i ejendomsmæglernes ” angst for konkurrence fra de store kæder”, hvilket medlemmerne af netværket beklager. Til sammenligning udgør denne type eksklusive aftaler 70% af handlerne i USA, understreger Bernard Cadeau, formand for ejendomsmæglerkæden Orpi.

Amepi omfatter også en database over de ejendomme, der er solgt inden for de seneste 12 måneder med detaljerede oplysninger om liggetid, udbudspris og faktisk salgspris mv. Dette giver sælger mulighed for at tilpasse prisen til markedet og sælge bedst muligt. Et årsabonnement koster EUR 1.350 ekskl. moms for en ejendomsmæglervirksomhed, men indbringer ca. EUR 52.000 ekskl. moms i ekstra omsætning iht. de tal, der er offentligggjort af netværksforeningen Amepi. Amepi, der støttes af de store ejendomsmæglerkæder som Century 21, Orpi, Laforêt, Guy Hoquet, L’Adresse og Era samt af ejendomsmæglernes brancheorganisationer (Fnaim, Solvimo, Cimm immobilier), ville dog være væsentligt mere effektiv i det øjeblik, hvor ca. 30% af ejendomsmæglervirksomhederne inden for hvert lokalområde blev medlem.

I dag gennemføres 80% af handlerne stadig af den mægler, der har indgået eksklusiv formidlingsaftale, mens kun 20 % gennemføres af de øvrige medlemmer af netværksforeningen. Det er en situation, der helt sikkert vil udvikle sig i takt med antallet af medlemmer, således som det er tilfældet i USA.

————
KILDER:
Inspireret af artiklen ”Vendre son bien plus rapidement grâce aux mandats exclusifs partagés”, offentliggjort den 24.04.2015 af L’équipe Logic-Immo.com på www.logic-immo.com – samt af siderne: www.fichieramepi.fr/ og www.robinhus.dk/udland/da/saelge-bolig-udlandet.html

Allerede i 2014 viste det franske ejendomsmarked tegn på fortsat faldende eller uændrede priser i 2015, hvilket bekræftes af Frankrigs førende ejendomsmæglerkæde, Century 21, der den 5. januar i år forudser et gennemsnitligt fald på 3% i 2015 – en tendens, man har kunnet følge de seneste 3 år. Især i det nordlige og østlige Frankrig spores der en vis pessimisme hos ejendomsmæglerne.

Skønt markedet således sjældent har været mere købers marked end netop nu, så er køberne alligevel fortsat tilbageholdende, primært på grund af manglende tillid til samfundsøkonomien. Endda selvom alle de gode grunde til at investere til stede, hvilket følgende sammenfatning i 5 punkter klart beviser.

Grund nr. 1:
Investering i fast ejendom skaber formue

Huslejen er steget med 40% på 10 år. Et hus eller en lejlighed er et håndgribeligt og varigt aktiv, som man kan spare op i. Fast ejendom er således fortsat et interessant investeringsobjekt. På de fleste markeder svarer afviklingen af et boliglån til lejebeløbet for en bolig på et tilsvarende areal.

Grund nr. 2:
Antallet af boliger til salg stiger: Købers marked

Som følge af denne afventende holdning fra købernes side vokser antallet af boliger, der er til salg, og køberne får et større udvalg. Da liggetiderne således har tendens til at blive længere, betyder købers marked, at boliger behæftet med ”fejl og mangler” kan være til salg så længe, at sælger bliver forhandlingsvillig. Uanset tilstand og kvalitet vil køberne kun betale den rigtige pris!

Grund nr. 3:
Renterne er historisk lave

Lånerenten er i øjeblikket historisk lav, og ifølge det franske institut for overvågning af bolig-finansering (Observatoire du financement CSA/Crédit Logement) nåede den gennemsnitlige rente uanset løbetid en rekord i august 2014 på 2,68% og en ny rekord i november på 2,38%. Bankerne bejler især til førstegangskøberne …, der, sammen med udenlandske købere, er de store vindere i tider med faldende boligpriser. Det lave renteniveau kan man som dansk køber af fransk ejendom få del i, uanset om låntagningen sker gennem et dansk eller et fransk realkreditinstitut.

Grund nr. 4:
Priserne stabiliserer sig

… eller falder, og sælgerne bliver åbne for forhandlinger! Prisniveauet, som har nået grænsen for husholdningernes gældsætning, har stabiliseret sig i de store byområder og er klart faldende for boliger med mindre attraktive beliggenheder.

Grund nr. 5:
Flere skattefordele til boligejerne: Køb og udlej

Der er i de senere år er kommet flere skattefordele til de franske boligejerne, som også danske købere og ejere af franske sekundære boliger kan få del i.

En velovervejet investering i en sekundær bolig til udlejning kan fx kompensere for faldet i levestandarden på pensionstidspunktet. Lejeindtægten kan således generelt finansiere tilbage-betalingen af lånet. Investerer man i en udlejningsbolig 15 – 20 år inden pensionsalderen, kan man på dette tidspunkt være ejer af en gældfri ejendom, og lejeindtægten vil dermed være ren indtægt.

Modsat en primær bolig giver en sekundær bolig i Frankrig mulighed for en lang række skattefordele: Den nyeste lovgivning på området er Duflot-loven, som, når betingelserne er opfyldt, giver en skattefordel på 18% i Frankrig, mens Malraux-loven giver mulighed for at opnå op til 30% skattereduktion ved investering i ejendomme, der er beliggende i bevaringsværdige historiske eller ældre bydele, som er berettigede til støtte til restaurering og byfornyelse.

En anden mulighed er i første omgang at købe boligen som sekundær bolig med henblik på udlejning for herefter selv at benytte boligen som primær bolig ved pensionsalderen.

Følgende graf viser udvikling i gennemsnitspriser for hus og lejlighed:

—-__—-
KILDER:
Oversættelse af artiklen Les cinq bonnes raisons d’acheter maintenant af Catherine Cousty-Abbadie publiceret i Logic-Immo.com, oktober 2014 – suppleret med seneste nyt fra artiklen Immobilier: Les prix devaient encore baisser de 3% en 2015 publiceret den 05.01.2015 i www.20minutes.fr/…/immobilier og artiklen Immobilier: Les prix poursuivent leur baisse publiceret den 05.01.2015 i www.lemonde.fr

I Frankrig er der flere og flere, der vælger selv at forsøge sig med salg af fast ejendom.

Men hvad gør selvsalg så attraktivt?
Og hvad er egentlig fordelene og ulemperne ved selv at sælge – og dermed forskellene mellem selvsalg og salg gennem ejendomsmægler?

Fordelene ved selvsalg

– Du sparer mæglergebyret og kan således sælge billigere og måske dermed hurtigere til samme provenu som ved salg gennem mægler
– Du er selv herre over markedsføringens udformning og omfang og derned omkostningerne, og internettet har gjort det lettere end tidligere
– Du kender din ejendom bedre end nogen anden, vel at mærke hvis du selv beboer/har beboet ejendommen, og har derfor et fortrin ved fremvisning i forhold til en mægler, idet du generelt kan svare indgående på alle spørgsmål om boligen, omgivelser og faciliteter som indkøb, sport, skole …

Ulemperne ved selvsalg

– Det tager tid at fastsætte salgspris, udarbejde beskrivelse og billedmateriale, sætte sig ind i regler for ejendomshandel, tage sig af fremvisning, forhandle med potentielle købere og få købsaftalen i hus, inden sagen går over til notaren – nok den største ulempe!
– Som lægmand kan det være svært at fastsætte den rigtige markedspris
– Som lægmand kan det være svært at vurdere potentielle køberes købeevne og -lyst
– Som lægmand kan man mangle ekspertviden om juridiske og tekniske ejendomsforhold
– Der er en tendens til, at udenlandske købere foretrækker køb via ejendomsmæglere frem for private, da opfattelsen er, at dette giver større tryghed i forhold til fx sprog og kultur

Forskel mellem selvsalg og salg via ejendomsmægler

Den store forskel ligger i, at man sparer mæglerhonoraret, samtidig med at man så til gengæld selv skal bruge tid, måske nogle gange uforholdsmæssigt lang tid, på selv at stå for salgsarbejdet.

Man skal derfor vælge selvsalg, hvis man har tid og synes, det er spændende selv at sælge sin ejendom og tror, man dermed kan sælge lidt billigere og hurtigere end gennem mægler.

Ved salg via ejendomsmægler fratrækkes mæglerhonoraret normalt den salgspris, som køber betaler. Generelt er det sådan, at jo lavere handelspris, jo højere (helt op til 10%) er mæglerhonoraret, og omvendt drejer det sig om en ejendom til flere millioner euroer, kan mæglerhonoraret komme helt ned på 2 – 3 % af salgsprisen. Der er dog også innovative franske mæglerkæder, der opererer med fast enhedshonorar (EUR 8.500), fx etude-immobiliere.com.

Ved salg uden ejendomsmægler og dermed fravær af mæglerhonorar har sælger mulighed for at opnå en hurtigere handel, idet han uden at reducere provenuet kan fastsætte en lavere og mere attraktiv salgspris. Visse sælgere begår dog den fejl at lægge beløbet for mæglerhonoraret til salgsprisen, og de afskærer sig dermed fra en af de oplagte fordele ved handel mellem private.

Tidsfaktoren kan omvendt være den væsentligste årsag til, at man vælger at sælge via mægler. Selvsalg i Frankrig fratager dig i øvrigt ikke muligheden for samtidigt at sælge via formidlingsaftale med mægler (se min artikel ”Vælg din ejendomsmægler med omhu II”).

Råd til afhjælpning af ulemper

I det følgende giver jeg et par gode råd til, hvordan du kan mindske nogle af de væsentligst ulemper ved selvsalg og udnytte de muligheder, der findes.

Kontakt din notar – Tryghed i gennemførelsen af handlen

Nok er det muligt at sælge ejendom uden ejendomsmægler, men notaren kommer du ikke uden om! Det er i Frankrig lovbestemt, at alle ejendomshandler skal underskrives for notar, idet den franske notar har eneret på at berigtige (authentifier) enhver handel med fast ejendom. Notaren har således en særlig undersøgelsespligt og pligt til indhentning af dokumenter mv. i forbindelse med handlen og er i sit arbejde med berigtigelse dækket af en forsikring i tilfælde af, at han begår fejl.

Dette betyder, at man skal betale notaren samme beløb (notarhonorar samt udlæg for afgifter mm., som notaren indbetaler til staten), uanset om ejendommen sælges gennem en ejendomsmægler eller som selvsalg. Disse omkostninger afholdes af køber.

Notarens medvirken er således lovpligtig, samtidig med at han er garant for, at handlen gennemføres korrekt. Dette afhjælper din eventuelle manglende ekspertviden og giver tryghed. Kontakt derfor din notar så tidligt om muligt i salgsprocessen og spar en masse tid og kræfter!

Bemærk i øvrigt, at det er almindeligt, at der i forbindelse med en handel ikke blot er en, men to notarer, hhv. sælgers og købers. Dette koster ikke ekstra, idet notarernes honorar er fastsat ud fra officielle takster, som deles. Det er dog lige så almindeligt, at de to notarer er sammenfaldende, dvs. at køber og sælger benytter sig af samme notar, hvilket er muligt, fordi notaren er neutral.

Ræsonner dig frem til salgsprisen og brug din notar

Som selvsælger kan man godt være lidt på herrens mark, når man skal fastsætte prisen for sin egen bolig. Hvor skal man starte? Hvordan kommer man frem til en realistisk pris? På en ærlig måde uden at udnytte fx ejendomsmæglerne eller andres ekspertise? Visse ejendomsmæglere tilbyder dog gratis vurdering.

Et godt udgangspunkt for beregning af salgsprisen ved selvsalg er købsprisen. Til købsprisen tillægger man notaromkostninger og eventuelle regninger for renovering og forbedring af ejendommen. Herefter har man salgsprisen for ejendommen uden låneomkostninger. Sælger man til denne pris, taber man ikke på handlen.

Men ofte gør markedssituationen det muligt at opnå en fortjeneste ved salg. Derfor skal man samtidig undersøge, til hvilken pris lignende ejendomme sælges for inden for samme område, sammenligne, veje for og imod i forhold til ens egen bolig, og på den måde kan man ræsonnere sig frem til en realistisk salgspris.

I forbindelse med fastsættelse af salgsprisen kan du bruge din notar, der har adgang til salgsstatistikker for dit område og vurderingsværktøjer via hjemmesiden notaires.fr og immoprix.com. Visse notarer foretager også ejendomsvurdering (EUR 500-700), eller du kan kontakte et vurderingsfirma.

Rationaliser fremvisningen af ejendommen

I forbindelse med selvsalg skal sælger/ejer selv fremvise sin ejendom. Bor man selv i ejendommen, er det forholdsvis enkelt at tilrettelægge og vælge tidspunktet for besøg og eventuelt samle flere besøg, ligesom man har mulighed for at vedligeholde, rengøre og holde boligen i en indbydende stand. Bor man derimod langt væk, kan man være nødt til at lave aftaler med en nabo, vicevært eller lignende. Også i denne situation kan man dog organisere sig og gruppere fremvisningerne i weekender, så man undgår at skulle rejse frem og tilbage i tide og utide.

Et godt råd til sælger i forbindelse med fremvisningen er at udlevere en lille boligmappe til de potentielle købere, der indeholder kontaktoplysninger, plantegning, fotokopier med billeder af boligen, eventuelt en opgørelse over udgifter – kort sagt alle de informationer, man som mulig køber kan have brug for.

Brug din notar – Tryghed ved underskrivelse af købsaftalen

Når sælger og køber er enige om pris og overtagelsestidspunkt underskriver de en købsaftale, der er en form for reservationsaftale. Aftalen løber, mens notaren udfører de nødvendige juridiske og administrative opgaver i forbindelse med handlens berigtigelse, og køber indhenter eventuelle låneaftaler, inden underskrivelse af endelig salgsaftale, skødet, kan finde sted.

Køber og sælger har to muligheder for at underskrive købsaftalen:

– Køber og sælger underskriver aftalen privat (benævnt privat underskrevet købsaftale (sous signature privée / sous-seing privé)). Vælger man denne mulighed, tilrådes det at tage udgangspunkt i en modelaftale, så man ikke risikerer at glemme noget.
– Køber og sælger underskriver aftalen for notar (set benævnt notar-underskrevet købsaftale (signature devant notaire)). Om det er købers eller sælgers notar er uden betydning. Dette giver to fordele: Notaren tager ikke ekstra honorar for denne opgave, og han kan straks starte på de administrative opgaver, som kræves før salgets gennemførelse.

Omkostninger forbundet med annoncering

Når sælger har beskrivelse, fotos og salgspris klar, skal salgsannoncen oprettes på en hjemmeside for salg fra privat til privat. På mange ejendomssalgshjemmesider, fx immofree.com, marche.fr og wikijourna.fr er indrykning gratis, mens annoncering på andre hjemmesider, fx pap.fr, der er en af de største, koster omkring EUR 100 inkl. fotos mv.

Af andre ejendomssalgshjemmesider mellem private kan nævnes entreparticuliers.com, journaldesparticuliers.com m.fl.

Er din ejendom af en sådan type, at den kunne tiltrække internationale købere, kan du benytte hjemmesider som fx immogo.com, french-property.com og propertiesforsaleinfrance.net.

Omkostninger angående lovpligtige tekniske undersøgelser

Uanset om handlen sker med eller uden mægler skal der fremskaffes en række undersøgelser inden en handel kan finde sted.

Det er normalt notaren, der på sælgers vegne får disse teknisk undersøgelser (fx asbest, termitter, energi, bly m.fl.) foretaget. Undersøgelserne er lovpligtige og skal udføres af selskaber med autorisation.

Undersøgelserne er ret dyre og skal udføres seriøst, da de ellers kan medføre en reduktion af salgsprisen (fx pga. fejlbehæftet arealopmåling iht. Carrez loven) eller i værste fald annullering af handlen. Man skal være opmærksom på, at priserne for disse lovpligtige undersøgelser kan variere betydeligt (EUR 100-200 for 1 undersøgelse, EUR 400-1000 for 6-7 stk. samlet), da der ikke findes nogen officielle takster fastsat af staten.

Selskabet pap.fr tilbyder fx denne service til sælgere, der benytter hjemmesiden til salg af bolig.

Konklusion

Som det fremgår af ovenstående er det i høj grad et temperamentsspørgsmål, hvordan man vælger at sælge sin ejendom og gør op med fordele og ulemper ved de forskellige måder.
—————–
KILDER:
– pap.fr
– leparticulier.fr
– pratique.fr
– vendre-et-acheter.maisons-entre-particuliers.fr
– partenaire-europeen.fr
– seloger.com
– m.fl.