Alle indlæg af dk-france@dk-france.dk

Le Beaujolais nouveau est arrivé ! Fransk vinsjæl overvinder PR-stunt

Le Beaujolais nouveau er her! Nogle af vores læsere vil sikkert huske dette lovende, forførende vinslogan fra slutningen af det forrige årtusinde, sidst i 80’erne og begyndelsen af 90’erne, hvor de franske Beaujolais nouveau-vine var genstand for ekstrem megen marketing hype og lå helt i top i vores bevidsthed om fransk vin.

L'Escarpe, Beaujolais Villages 2018
L’Escarpe, Beaujolais Villages 2018 (DK-France)

Et gammelt, velafprøvet forretningstrick
Dengang ventede vi spændt på den frigivelsesdato (3. torsdag i november) og det klokkeslæt (ved midnatstid), hvor man i Frankrig kunne trække de første propper op og smage på den nye Beaujolais-vin, mens kassevis af nouveau-vin i al hast blev fragtet til vinspændte entusiaster verden over, pr. bil eller fly. Det skulle gå stærkt!

I Danmark havde Beaujolais-importøren allieret sig med Citroën-importøren, og en kortege af fikse Citroën-biler – ikke ulig Tour de France karavanen – kørte fra Paris til Danmark i nattens mulm og mørke og med bagagerummet fuld af Beaujolais-kasser for at forsyne de utålmodigt ventende udskænkningssteder med den helt nye, uspolerede vin. Det var i sandhed en festdag, lidt à la de festdage, der senere fulgte, når konkurrenterne til vin, ølbryggerierne, også i stigende grad gav sig til at promovere særlige frigivelsesdage, når deres nye Påske- eller Julebryg kunne nydes. Et i princippet ældgammelt forretningstrick. For hvem synes ikke om ordet ”nouveau”, om alt det nye? Nyt er godt, og nyt er guf for fødevarebranchen (nye kartofler, nye jordbær m.fl.). Nyt er også godt for de ædle dråber, der passer til maden.

Mange var dog allerede den gang intuitivt af den opfattelse, at den egentlige værdi af nouveau-vinen snarere lå i oplevelsesværdien af et smart, kreativt PR-stunt og i selve festlaget end i en egentlig ønologisk bedrift, altså en ypperlig vin, der var værd at nyde. Med andre ord at vinen måske var lidt opreklameret? For den nye vin kunne godt være lidt for bleg, lidt for tynd, lidt for drueagtig, lidt for sur, men det var sådan, det var, og man forstod det sådan set godt.

Aromaer var der, mest friskpressede blå druer, men kompleksiteten manglede. Det kunne dårligt være ret meget anderledes med en såkaldt ”primeur” vin, som er en vin, der aftappes og markedsføres straks efter en noget fremskyndet vinifikationsproces (hurtig gæring vha. udblødning under kulsyretryk), og uden efterfølgende lagring. Primus eller primeur er som bekendt den første vin. Men som bekendt vokser træerne ikke ind i himlen.

Væk fra krise og tilbage til nutiden
Interessen forsvandt og luften gik hurtigt af ballonen. Krisen kradsede over en lang årrække, og Beaujolais’ image tog skade. Det har siden for branchen været et langt sejt træk, og primeur-vinene, også kaldet vins nouveaux, er i dag tilbage på markedet i et mere normalt leje, hvor de bedre hører hjemme.

Det er i øvrigt ikke kun Beaujolais, der har patent på disse vine. Næsten alle andre vindistrikter benytter sig af samme fremgangsmåde for at skærpe interessen for deres nye årgang, og dermed booste salget ved at fremskynde købelysten. Primeur-vin fungerer derved som kickstarter, som indikator og budbringer for den kvalitet, der er på vej, og som man med rimelighed kan forvente, når den ”rigtige” udgave af vinen kan leveres. Primeur-vinen er nu blevet en ønologisk indikator. Megen markedsføring er der dog stadig i fænomenet. Man har vel lov til at drømme og håbe, men de glade Beaujolais-nouveau dage vender næppe tilbage.

Det skal dog siges, hvis man skal finde på forklaringer på succesen den gang, at man i de glade år netop red på en dybt forankret og indgroet popularitet blandt franske forbrugere. For netop Beaujolais-vine har om nogen i Frankrig altid indtaget en særlig plads i den vinøse folkesjæl. Vinen var i mange år yderst populær i ordets oprindelige betydning (populus som er lig folket, pøblen), det vil sige en folkevin, der gerne blev nydt i en ”ballon de Beaujolais” rundt om på de franske barer og caféer, simpel, ukompliceret, ligetil og politisk markeret som lidt proletaragtig og tilhørende den arbejdende del af den franske befolkning snarere end det finere borgerskab. De finere vine overlod man jo til de finere Bordeaux- og Bourgogne-folk. Her lever den franske revolution videre, om man vil, i vinens identitet (eller snarere i den måde, vi identificerer os med vinen på).

Det er dog ikke alle, der ud over denne marketinghistorie, der startede godt, men endte skidt, kender til Beaujolais-vinen som sådan, og det er egentlig lidt synd, for selvom vinen er et forholdsvis sjældent bekendtskab på vinhandlernes hylder i Danmark i dag (inklusive de virtuelle vinhylder), så fortjener den et bedre bekendtskab i kraft af sin specificitet og af sin historie. Megen god Beaujolais i dag har (heldigvis) ikke så meget til fælles med nouveau-udgaverne fra den gang. Så lad os kigge lidt nærmere på det og yde vinen den retfærdighed, den trods alt fortjener.

Beaujolais med B som i Bourgogne
Sidder man i et fransk højhastighedstog, TGV, eller kører man nordpå ad A7-motorvejen, Autoroute du soleil, vil man efter storbyen Lyon og i retning mod Mâcon køre forbi et stærkt bakket landskab, les Monts du Beaujolais, på Rhône-flodens højre bred. Distriktet andrager 17.324 hektarer og strækker sig over en stribe land, som er ca. 50 km lang og 10 til 15 km bred. Vinen dyrkes på skråningerne af Beaujolais-bjergerne, les Monts du Beaujolais, blide bjerge, der topper 700-1000 meter over havets overflade.

Distriktet hører egentlig ind under Bourgogne-vindistriktet, men her er meningerne (som så ofte i Frankrigs vinkredse) ret så delte, for ikke alle producenterne tilslutter sig det officielle franske vininstitut INAOs geografiske opdeling og klassifikation, hverken hos vinbønderne i Bourgogne (les Bourguignons) eller i Beaujolais, som har samlet sig i Association des producteurs de Bourgogne sur le territoire du Beaujolais” (APBB). En langvarig strid, vi ikke vil ind på her. Vi må vel acceptere, at ”esprit de clocher” (bedst oversat som lokalpatriotisme) også her stadig har kronede dage!

12 Appellationer og ikke færre end 50 typer af jordbundforhold
Vinarealerne er dækket af den altdominerende druesort, Gamay noir drue, som er helt karakteristisk for Beaujolais-appellationen. Appellationen har 3 niveauer, de populære Beaujolais mod syd, Beaujolais Villages midt i, og så de 10 særskilte crus, der udgør toppen af Beaujolais-vinudbuddet i nord. I alfabetisk orden: Brouilly, Chénas, Chiroubles, Côte de Brouilly, Fleurie, Juliénas, Morgon, Moulin-à-vent, Régié og Saint-Amour (kan man drømme om bedre navn til en vin?). Altså 12 appellationer i alt.

Grappes de Gamay (     Wikipedia Commons, public domain)
Grappes de Gamay (Wikipedia Commons, punlic domain)

Til de hvide udgaver benytter man sig af samme drue som i resten af Bourgogne i øvrigt, nemlig Chardonnay-druen. Der laves også lidt rosé- og Crémant-vine (se vores artikel med titlen – ”Fra Crémant til Champagne – om franske boblers stigende popularitet”- om denne type vin), som gerne må sælges som Crémant de Bourgogne, til stor glæde for netop APBB-vinfolkene!

Jordbundsforholdene, et af de to afgørende parametre, der gør et stykke land til en terroir, er af meget varierende beskaffenhed (branchen selv taler om op mod 50 forskellige typer jordbundsforhold), der gavner vinstokkene og frembringer forskelligartede vine med en lang række værdifulde aromaer. Gult ler, mergel og kalk dominerer mod syd, mens 250 millioner år gammel granitundergrund fra triastiden i forskellige varianter præger distriktet midt i og mod nord, hvori man også finder porfyr, skiffer og diorit. Det andet parameter er klimaforholdene. Vinmarkerne, som tit og ofte er ret så stejle, vender ideelt mod øst og syd, og nyder godt af et mildt klima, med solrige somre og lidt middelhavskarakter, hvor der sjældent er koldt. Vinen kan derfor høstes relativt tidligt.

Komplekse, sensuelle, organoleptiske profiler
Beaujolais-appellationen byder på elegante, behagelige vine, med megen friskhed og fine aromaer af røde bærfrugter, hvor Villages-udgaverne har mere krop og struktur og også har potentiale til at blive gemt. Hovedreglen er dog, at Beaujolais-vinene skal nydes, mens de er unge.

Med crus de Beaujolais møder man selvsagt stigende kompleksitet og et væld af delikate og forførende, sensuelle aromaer. Chiroubles er frisk, afrundet og dufter af blomster som viol, iris og liljekonval. Fleurie har krop og bløde taniner. Her går blomsteraromaer hånd i hånd med frugtaromaer som fersken og solbær, og med tiden udvikles krydrede aromaer. Saint-Amour ligger nordligst og frembyder en flot næse af pæoner, røde frugter og kirsh. Den er meget harmonisk og er helt i top efter 4 til 5 år.

De mere robuste varianter ligger mod syd. Brouilly ligger sydligst. Det er en krydret vin, der dufter af små røde bær, fersken, og med tydelige mineralske toner. Côtes de Brouilly er elegant og udtryksfuld, kombinerer dufte af friske frugter og iris og har alt at vinde ved at blive gemt. Juliénas er også udtryksfuld og med megen krop. Den kombinerer ligeledes aromaer af blomst og frugt, viol, røde frugter og blide krydderier. Régnié, som er den sidst tilkomne i rækken af crus de Beaujolais, fremviser blåbær, hindbær og brombær. Hentydninger af svagt duftende krydderier understreges af mineralske toner, der bibringer vinen en frisk oplevelse i munden, med god struktur og fine, bløde taniner.

Chénas, Morgon og Moulin à vin udgør gemmevinene. Chénas er den mest sjældne og kendetegnes ved stærke dufte af pæoner, roser, krydderier og frisk træ. Det er en robust vin, der med tiden kan blive fløjlsblød. Morgon er kendt for at kunne gemmes længe, op til 10 år eller endda mere. Den udfolder aromaer af kirsebær, fersken og abrikos, er fyldig i munden, tæt og kraftfuld. Moulin à vent domineres af røde frugtaromaer, iris, falmede roser og blide krydderier. Den bliver bare bedre med alderen og udvikler toner af skovbund, moskus og trøffel.

Le nouveau Beaujolais est arrivé
Vi indledte med ordene Le Beaujolais nouveau est arrivé, le Beaujolais nouveau er her. En historie, der viste, at marketingfolkene gik for vidt. Distriktets produktion faldt drastisk, arealerne svandt ind. Nu er man i gang med det, som sker i alle vindistrikter. Mindre mængder, højere kvalitet.

Selve primeur-vinen, Beaujolais nouveau, har skiftet status. Fra at være en festvin er den blevet en vinindikator for seriøse vinfolk, der skal vurdere kvaliteten af de nye årgange, der er på vej. Samtidig har Beaujolais-appellationer – Beaujolais, Beaujolais Villages og de 10 crus – kastet nouveau skyggerne fra sig og genvundet deres plads som vine, der fortjener respekt og byder på store vinoplevelser.

Det er en ny generation Beaujolais, vi har med at gøre: Le nouveau Beaujolais est arrivé kunne man fristes til at sige med et lille ordspil, der bytter om på tillægsordets plads. Beaujolais har fornyet sig, mens den forbliver tro mod den franske vinsjæl.

_________________

FORFATTER
Indlæg v/Patrick Leroyer, DK-France

KILDER
Bompas, Olivier (2013). La dégustation des vins du Beaujolais. Le Point.fr. 04/09/2013 https://www.lepoint.fr/vin/appellations/beaujolais/la-dégustation-des-vins-du-beaujolais-04-09-2023-1720966-php [set 24. oktober 2020].

Vins du Beaujolais (2020). https://www.vins-du-Beaujolais.com [set 24. oktober 2020]

_____________________

Vinslotsprojekter redder vores historiske kulturarv

Hvem er ikke på en ferie i Sydfrankrig kørt igennem en af de talrige, alt for stille, smukt beliggende historiske landsbyer med vedligeholdelsestrængende huse omkransende et imponerende, men forfaldent og forladt vinslot med tilhørende tilgroet park? Man fornemmer umiddelbart og smittes af den følelse af opgivenhed, der hviler over landsbyen, og tænker måske: Hvad er den dybereliggende årsag til denne situation for så mange landsbyer, der tidligere var det lokale kraftcenter? Hvorfor er driftige unge og erhvervsaktive ikke længere en del af landsbyens indbyggere?

Château les Carrasses
Château les Carrasses med udsigt til vinmarker – beliggende mellem landsbyerne Quarante, Capestang og Puisserguier i Languedoc

Svarene er mange og af såvel politisk som samfundsmæssig og økonomisk art, men det er ikke dem, der vil være fokus på som sådan i denne artikel. Fokus vil være på spørgsmålet om, hvorvidt udviklingen i samfundsstrukturen overhovedet kan vendes, så den også er til fordel for landsbyer og lokalsamfund.

Er det muligt at starte en ny positiv trend og bryde den onde cirkel?

Ja, det er det, hvilket eksemplerne i det følgende er beviser på! Resultater kommer som bekendt ikke af ingenting, det kræver en indsats, en vilje og ikke mindst en bevidst opbakning!

Trend: renovering og omdannelse af bygninger til nye formål og funktioner
I Frankrig ses flere forskelligartede by- og bygningsomdannelsesprojekter, der omfatter alt lige fra historiske enkeltbygninger til bydele og hele landsbyer – en trend, der også kan iagttages i stigende grad generelt i Europa. De projekter, der skal omtales her, er slotsprojekter primært beliggende i landdistrikter.

Hvad er idéen bag slotsprojekter?
Idéen er bevarelse, renovering og omdannelse af forfaldne og forladte slotte til nye formål og funktioner, for derigennem at give fornyet liv lokalsamfundet.

Borge, slotte og særligt vinslotte var i sin tid centralnerven i landsbyen og lokalsamfundet. Med globaliseringen af vinproduktionen, konkurrencen osv. har mange af disse historiske bygninger mistet deres raison d’être, der er ikke længere brug for dem, de er dyre i drift, mange mangler vedligeholdelse, mange forlades og forfalder og ændre status fra stolthed til skændsel for lokalsamfundet. Nedrivning kan ende med at blive løsningen for eventuelt at give plads til nybyggeri, men er det altid den bedste løsning, når der er tale om bevaringsværdige historiske bygninger? Hvis udviklingen skal vendes, er der behov for nytænkning. Det gamle er nøglen til det nye!

Hvad er fordelene for lokalsamfundet – og samfundet generelt?
Ved bevarelse af slottene gennem respektfuld renovering og omdannelse til nye formål og funktioner, fx boliger, butikker, kontorlokaler, udstillingslokaler, hoteller, konferencecentre etc., fremtidssikrer man samtidig kulturarven, og dermed den lokale historie, og puster fornyet liv i aktiviteterne i lokalsamfundet.

Som eksempler på succesfuld omdannelse af vinslotte kan nævnes:

For de nævnte slottes vedkommende er der generelt tale om fredede historiske bygninger, der alle har gennemgået en nænsom, respektfuld renovering og omdannelse (réhabilitation et transformation de bâtisse de caractère), hvor bl.a. dele af selve slotshovedbygningen, vinproduktionslokaler og funktionærboliger er ombygget til unikke slotsferieboliger. Boligerne er af høj standard og sælges på trygge og favorable vilkår, nogle med egen pool, andre med adgang til fælles pool, samt et stort udbud af fællesfaciliteter (sport, fitness, wellness, m.fl.) og diverse lokale serviceydelser.

For at fastholde den oprindelige funktion er vinproduktionen i flere af slottene bevaret i de nu topmoderniserede produktionslokaler, driften er forpagtet ud til lokale producenter – med mulighed for at boligejerne kan deltage og få del i produktionen. En restaurant drives af en selvstændig restauratør, der gør brug af lokale økologiske råvareleverandører, og som jævnligt arrangerer events for såvel slottets ejere og beboere som for enhver udefrakommende; restaurant, konference- og festlokaler kan lejes til diverse formål.

Hele komplekset styres af et administrationsselskab, der bl.a. står for udlejning af ferieboligerne, hvis ejerne ønsker det, samt for vedligeholdelse af bygninger, pools, parkanlæg og udenoms arealer og gør i den forbindelse brug af lokale håndværkere.

En væsentlig del af filosofien bag slotsprojekterne er baseret på bæredygtighedstanken ved at anvende lokale leverandører, producenter og håndværkere i så stort et omfang som muligt og dermed involvere hele lokalsamfundet i projekternes succes – hvilket må siges at være lykkedes for ovennævnte slotsprojekter.

Fordelene skaber en positiv dominoeffekt, der kan opsummeres, som følger:

  • bevarelse af kulturarv og historiske karakterbygninger
  • værdiskabelse ved genbrug og omdannelse af eksisterende bygninger frem for nedrivning og nybyggeri
  • genopblomstring af lokale håndværksvirksomheder, forretninger og producenter
  • øget økologisk fokus og miljømæssig bevidsthed ved brug af lokale råvarer og produkter
  • fornyet liv til landsbyer og lokalområder med respekt for det nære og for naturen

Hvis man hører til dem, der ønsker at bidrage til en bæredygtig fremtid og sætter pris på at bo i en historisk bygning med sjæl frem for i nybyggeri, er dette endnu en fordel at føje til ovennævnte opsummering!

Få mere at vide om slotsferieboliger på dk-france.dk/ferieboligsalg

På baggrund af ovennævnte eksempler kan det konkluderes, at det er muligt at bryde den onde cirkel og bringe liv og aktivitet tilbage til landsbyer og lokalområder. Det er blandt andet lykkedes gennem en bevidst indsats for at genskabe det lokale kraftcenter ved omdannelse af eksempelvis vinslotte til nye funktioner tilpasset den aktuelle samfundsstruktur – og ikke mindst gennem opbakning og velvilje fra kommunale og regionale myndigheder samt lokalbefolkningen.

Adopter et slot – alternativ form for bevarelse af kulturarv
Af andre typer af projekter til bevarelse og omdannelse af kulturarv kan nævnes den franske organisation ’Adopter un château’, der har som formål at opkøbe truede bevaringsværdige slotte.

Her kan man som privatperson købe en andel i et givent slotsprojekt og på den måde være med til at bevare kulturarven. Dermed har man som medejer adgang til slottet på forskellige vilkår, afhængig af andelens størrelse.

Læs mere på www.adopteunchateau.com

_________________

FORFATTER
Indlæg v/Liselotte Kruse, DK-France

KILDER
www.architectes-toulouse.com
www.domainedemeure.com
www.restaurationchateaux.fr
www.archiliste.fr
www.anabf.org

_____________________

chatsreflexblue

Pavens Nye Borg – om slotte, borge og palæer – og om Rhônevinen med de 13 druer

Vi har i tidligere artikel (januar 2019) ført vores læsere gennem vindistrikterne i Rhônedalen, hvor vi sporadisk omtalte Châteauneuf-du-Pape som vinen med de mange druer. Op til 14 druer skrev vi. Vi må imidlertid pænt trække i land, da det rigtige tal i dag ’kun’ er 13. Til vores forsvar må vi dog anføre, at Châteauneuf-du-Pape gennem de 84 år, hvor appellationen har eksisteret, har været genstand for flere lovdekreter og ændringer af samme (1974, 1978, 1979, 1986 – de sidste udgaver er fra 1992 og 1993).

I dag vil vi vende tilbage til denne berømte franske Rhônevin, som oversat direkte til dansk betyder Pavens Nye Borg, og ikke pavens nye slot, som man som frankofon eller frankofil ellers skulle være forledes til at tro. Her er det danske sprog leksikalsk rigere end det franske, da dansk skarpt skelner mellem to forskellige gloser – borg, der betegner et befæstet bolig, typisk med vandfyldte voldgrave, og slot, som er en stor, rigt udsmykket bolig for en fyrste eller konge. Ved borg taler man i Frankrig om Château-fort, mens slot svarer til Château, som fx i Château de Chambord eller Versailles.

Alle, der har besøgt den lille by Châteauneuf-du-Pape vil klart betegne pavens bygningsværk som en borgruin, der ikke har megen château eller neuf (= ny) over sig. Til gengæld er der i Avignon hverken borg eller slot, men et palæ, Palais des Papes. Ordet palais – dansk palæ (eller palads) – betegner et stort, udsmykket byhus, hvilket her fint matcher virkeligheden. Palais des Papes, som huser den årligt tilbagevendende teaterfestival Festival d’Avignon, er en prægtig gotisk bygning, et palads, der vidner om den katolske kirkes stormagtsdage i middelalderen.

Fil:Avignon, Palais des Papes depuis Tour Philippe le Bel by JM Rosier.jpg
Pavernes palæ. Billedkredit : Jean-Marc Rosier, http://www.rosier.pro, Wikipedia Commons

Inden vil stifter nærmere bekendtskab med selve vinen, skal vi lige skrue tiden tilbage, for der knytter sig en særlig historie til denne Pavens Nye Borg. Hvad har vin og pave med hinanden at gøre, kunne man med rette spørge? Ud over det faktum, at der naturligvis eksisterer tætte relationer mellem vin og religion, tænk blot på vin i biblen og på den sidste nadver, eller på kirkefolkenes – især munkenes – kæmpe betydning for udvikling af moderne vindyrkning i Vesteuropa. Vinen var ligeledes i oldtid nært knyttet til det guddommelige, og de gamle grækere opretholdt gennem Dionysosmyten (Bacchus hos Romerne) en særlig tilbedelse af vinens mange livsbekræftende fortræffeligheder, der kom til udtryk i stort anlagte, ekstatiske fester.

Om Romertiden, fransk pavedømme og kastellet

Og à propos Romerne. Det er sikkert og vist, at der netop af Romerne blev dyrket vin i Châteauneuf-du-Pape området. Vinen bliver dog først skriftligt omtalt i middelalderen af biskoppen Geoffroy i Avignon, men anerkendelsen kommer ikke før i det 14. århundrede, i det herrens år 1314, da den første ”franske” pave etablerer sit pavedømme i byen Avignon. Under paven Johan XXII bliver landsbyen Châteauneuf desuden valgt som sommerresidens, og der bliver bygget en mægtig borg på en høj i byen. Vinen får hermed hurtigt status som ’Pavens vin’.

I perioden 1309 til 1377 befinder den kristne kirke sig i en lidt usædvanlig situation, for Paven har forladt Rom og har bosat sig i Avignon. Byen styres i starten af Karl II fra Anjou, fyrst af Provence, konge af Napoli og trofast vasal til Pavestolen. Dog havde paven gennem årene forinden for vane at besøge byer i Sydfrankrig, bl.a. Lyon, for at tage til sin sommerresidens. Syv ”franske” paver vil i denne periode afløse hinanden i Pavernes Palæ, som de hver især bygger og udbygger. Dette brud med Rom er resultat af storpolitiske magtkampe i en brydningstid, hvor Rom plages af rivaliserende klaner, særligt efter separationen mellem kirken i øst og kirken i vest. Dertil kommer den fortsatte rivalitet mellem datidens to stormagter, Frankrig og England, der dikterer skiftende alliancer mellem europæiske fyrster og kongehuse. Avignon betragtes samtidig som en mere central placering af pavedømmet, hvor Rom, særligt efter kirkens separation, ligger perifært. Pavernes valg af Avignon får hurtigt stor betydning for byens vækst og velstand. Byen, der talte mellem fire og seks tusinde indbyggere i starten af pavernes tid, tiltrækker nye tilflyttere fra hele Europa og ser sit indbyggertal vokse til fyrre tusinde, og bliver hermed en af de største byer i Europa.

Med pavernes indtog er vejen åben til berømmelsen for de ædle vindråber, hvor Châteauneuf-du-Pape vinen serveres i Pavernes palæ og finder efterhånden vejen til de store europæiske hoffer. Vinen serveres ved store fester og offentlige receptioner til de europæiske gesandter, der afgiver betydelige ordrer på vinen, når de er tilbage i deres hjemland. Vintønderne afskibes til Italien, til Tyskland og til Storbritannien, og nogle år senere vil vinen endda krydse Atlanten og finde vej til de amerikanske ganer.

Selve landsbyens historie kan dateres tilbage til 1094, hvor den benævnes Castro Novo, det vil sige den nye, befæstede landsby. Navnet skifter til Châteauneuf Calcernier i det XII århundrede, med reference til kalkudvinding på stedet. Vi skal faktisk vente helt frem til 1893, hvor landsbyen endelig omdøbes til Châteauneuf-du-Pape. Dette sker på initiativ af byens fremsynede borgmester, Joseph Ducos, som en historisk hyldest til de franske paver, der beboede byen i det XIV århundrede, og som lidt af et vellykket stykke public relations.

Etymologisk stammer ordet Château fra formen Castel på middelalderlig provencalsk fransk, der netop betegner en befæstet landsby, mens oprindelsen kan henføres til det latinske castellum, som diminutivt refererer til et lille castrum, dvs. militær lejr eller skanse. På dansk har vi samme ord i ordet kastel, der ifølge Den Danske Ordbog betegner et bemandet fæstningsværk, hvorfra forsvaret af en by eller et militært anlæg ledes, og hvor mandskabet kan søge tilflugt i tilfælde af voldsomt angreb (DDO 2020) – som fx kastellet i København, der blev bygget af Christian den 4.

Måske kunne man fristes til at forklare Châteauneuf-du-Pape vinens overvældende aromatiske styrke, saft og kraft med en nær henvisning til disse militære og religiøse stormagtsdage? Sikkert er det dog, at associationen pave og borg om en vin i sig selv i dag udgør et stærkt brand.

Foregangsvin for de franske AOC’er

Vinen fik sin AOC-kvalitetstempel, den franske Appellation d’Origine Contrôlée (som i europæisk terminologi betegnes Appellation d’Origine Protégée) den 30. juli 1935, hvor den franske republiks præsident Albert Lebrun indstiftede AOC lovgivningen og underskrev de allerførste AOC-regeringsdekreter. Det skal dog siges, at en sådan lovgivning længe før havde været undervejs. Châteauneuf-du-Pape var blandt de første 6 vine, der modtog denne distinktion og dermed fik ophøjet sin status. Siden er der som bekendt kommet mange flere AOC’er i Frankrig. I dag er vinen reguleret af to dekreter fra 1992 og 1993, der i 11 paragraffer lovgiver i alle væsentlige forhold: afgrænsning af geografisk område, tilladte druesorter, beskæring af stokkene (der varierer afhængigt af druesort og stokkens alder), afstand mellem rækkerne, kunstvanding (som er stærkt reguleret), vinifikation (kun rød og hvid er tilladte, og der må kun anvendes sunde, modne druer), den naturlige alkoholprocent (mindst 12,5o), udbytte, vilkårene for afsætning og mærkning, og sanktionsmuligheder ved brud.

Flasken er også gennem lovgivning beskyttet som indregistreret varemærke og kendes på sit karakteristiske, prægede glasskjold i glasmassen, med stiliseret udgave af pavens tiara og Skt. Peters nøgler. Det religiøse ophav fornægter sig ikke. Den franske kassationsret fastslog senest i 1994, at der her er tale om en kunstnerisk kreation, der i sit ophav skal beskyttes som al anden intellektuel ejendomsret. Ud over beskyttelse af rettighederne er flasken samtidigt et stærkt kollektivt brandinginstrument.

Kompleks vin, særligt varieret jordbund og rød dominans

Châteauneuf-du-Pape er en kompleks, sammensat vin, der benytter sig af omfattende assemblage muligheder og metoder. Der er nemlig hele 13 druesorter, som er tilladte, og som producenten kan blande sammen i varierende blandingsforhold: grenache, syrah, mourvèdre, picpoul, terret noir, counoise, muscardin, vaccarèse, picardan, cinsault, clairette, roussane, og bourboulenc. Grenache dominerer og suppleres gerne af mourvèdre, syrah, cinsault, hvilket også er den klassiske assemblage for rigtig mange Rhônevine.

Châteauneuf-du-Pape nyder godt af det solrige middelhavsklima og er berømt for sine vinmarker dækket af små og mellemstore quarzit sten af 100% silicium, som kommer fra de nærliggende Alper og er blevet slebet glatte af floden. De formindsker fordampning og virker temperaturregulerende, idet de beskytter mod solens stråling og akkumulerer varmen om dagen for at restituere denne til planterne om natten, når temperaturen falder. Selve jordbunden består af lerholdig kalk, mergel og lette, sandholdige jorde. Nordenvind, mistralen, der tit blæser hårdt på disse kanter, spiller også en gavnlig rolle. Den virker nedkølende og er med til at regulere væksten og tørre druerne efter regn, så de ikke så nemt angribes af vinplantesygdomme og andet utøj.

File:Vigne et galets à Châteauneuf-du-Pape.jpg
Vinmarker i Châteauneuf-du-Pape. Billedkredit : Jean-Louis zimmermann, Wikipedia Commons, https://www.flickr.com/photos/jeanlouis_zimmermann/3477049778/

Vinen vinificeres typisk med stilkene, da grenachedruerne er fattige på taniner, men flere domæner vælger nu at eksperimentere med forskellige grader af afstilkning for at ændre vinens karakter og struktur.

Til at forøge ekstraktionen, dvs. udtræk af vinens hovedbestanddele, herunder taniner, aromatiske komponenter og de anthocyaniner, der giver farve, anvendes pigeage (presning af den faste hat af drueskaller ned i mosten) eller délestage (tømning af kar og omstikning under gæring). Der anvendes i øvrigt både moderne og traditionelle produktionsmetoder, alt efter den stil, som producenten tilstræber, og som markedet ellers efterlyser, fx de bastante, stærkt vinøse vine, som vinanmelderen Parker var med til at sætte øverst på dagsorden, og som kan virke fuldstændig overvældende. Nogle vil elske dem, andre vil frabede sig disse og holde sig til mere afdæmpede traditioner.

Châteauneuf-du-Pape dækker i dag 3.145 hektarer af de 67.628 hektarer, som hele Rhônedistriktet, Frankrigs anden største vindistrikt, udgør. Produktionen er afgrænset til 5 kommuner, selve Châteauneuf kommune samt Courthézon, Bédarrides, Sorgues og Orange kommuner.

Det gennemsnitlige udbytte ligger på 32 hektoliter pr hektar, hvilket giver en årlig produktion på 95.000 hektoliter. Châteauneuf-du-Pape er kendetegnet ved et stolt og varieret vinbondeerhverv, idet den produceres i 290 selvstændige domæner, hvor kun 6% af produktion stammer fra kooperativer. De røde vine dominerer massivt, med 93% af produktion, og kun 7% til de hvide udgaver, der mere antager karakter af rariteter. Er man entusiast, bør man holde sig til domæne-vine, idet kvaliteten ikke er nært så høj ved négociant-vine (vinhandlere).

File:Village of Chateauneuf-du-Pape.JPG
Landsbyen Châteauneuf-du-Pape. Billedkredit: Peter Brick, Wikipedia Commons

En pavestolt, guddommelig vinoplevelse?

Vi skal slutte af med en vurdering. Kan Châteauneuf-du-Pape vinen så leve fuldt ud op til sin stolte historie? Har den samtlige fremragende kvaliteter, man som vinelsker typisk sætter næsen og ganen op efter, eller er der måske tale om et lidt opreklameret brand, der smart forsøger at differentiere sig midt i det store udbud af Rhônevine, hvor kvalitet, som vi tidligere har beskrevet, normalt ikke fejler noget? Kan Châteauneuf-du-Pape med andre ord fortsat være pavestolt af sit ophav og leve op til sit image?

En lille beretning vil kunne besvare spørgsmålene. For år tilbage havde jeg med min familie glæden af at besøge byen og se borgruinen, hvor der er indrettet en friluftsscene til koncerter og andre forestillinger. Efterfølgende gik turen til én af de mange domæner, der har vinhus midt i byen, og hvor man i et mørkt og køligt kælderlokale kan deltage i en ”dégustation gratuite”. Det er måske så som så med det ”gratis”, for man vil normalt ikke prøvesmage de ædle dråber og forlade stedet uden at have afgivet en ordre eller taget en kasse med sig. Det vil ikke være ”comme il faut”, og ganske rigtigt tog vi derfra fra med et par (dyre) flakoner udsmykket med pavetiara og Peters nøgler. De blev så nydt nogle år senere ved en særlig lejlighed og står den dag i dag prentet i min erindring som noget, der måske ikke helt når status af guddommelig oplevelse, men dog kommer tæt på. Med andre ord en fremragende vinoplevelse. En vin, der bliver ved med at udgøre en kvalitetsreference, en form for benchmarking, som man ubevidst bliver ved med at blive draget af og vende tilbage til, når andre vinoplevelser efterfølgende skal nydes og evalueres.

Måske har der været en særlig atmosfære på spil den dag, der har gjort, at smagningen blev til noget helt særligt, lidt i stil med den berømte madeleine-kage hos Marcel Proust, der kickstartede erindringen og ledte forfatteren på sporet af den tabte tid. Videnskabeligt er der noget om snakken. Af samtlige vores sanser er smagssansen i samspil med det retronasale, hvor duftene jo blander sig ved en synæstesisk proces, nemlig den sans, der kodemæssigt fylder mest i vores genom. Menneskets overlevelse er betinget af vores fødeindtag, af hvad vi spiser og drikker, af hvad vi putter i munden. Det sensorielle er både værn og samtidig kilde til nydelse og livets opretholdelse.

Når det er sagt, skal vi heller ikke forglemme, at det forholder sig med Châteauneuf-du-Pape som med alle andre kvalitetsvine uanset oprindelse. Der et stort udbud på markedet, og regel nummer ét, nemlig at kvalitet koster penge, gælder i høj grad også her. Gør man sig umage med at udforske, hvad Châteauneuf-bønderne er i stand til at præstere, og er man villig til retmæssigt at belønne deres flid og kreativitet, vil man sikre sig en stor vinoplevelse. Billige eksemplarer skal man nok holde sig væk fra, det hænger ikke sammen.

Smag og behag kan man som bekendt ikke diskutere, siges det, men en god Châteauneuf-du-Pape er leveringsdygtig i en lang palet af exceptionelle visuelle, olfaktive og gustative egenskaber, vel at mærke hvis man er til det, som man i Danmark betegner som de ”kraftige”, ”maskuline” vine. Er man det, og er man en smule vinentusiast, vil man nemt kunne fryde sig over de primære dufter, der er karakteristiske for det sydfranske, solbadede garrigues landskab, med forførende, balsamiske og mineralske dufte af harpiks, eg, cedertræ, gyvel, akacie, vildvoksende timian og blomster m.fl. og sekundært nogle fyldigere, sensuelle og varme animalske undertoner af læder og pels. Det hele holdes sammen i en fortryllende balance af bløde taniner med fuld integration af alkolhol, som normalt er oppe på 14 til 15 %, måske endda mere, og en lang, frydefuld eftersmag.

Paverne i Avignon gjorde det godt. Den vin, de var med til at udvikle og fremelske, beviser den dag i dag, at vi som vinentusiaster med lige dele held, viden og erfaring kan få lov til at komme paradiset et lille skridt nærmere hernede på denne jord. Og med Châteauneuf-du-Pape har vi samtidig fået udleveret nøglerne til lidt af den guddommelighed og evighed, der bor inderst inde i os allesammen.

_____________________

Indlæg v/Patrick Leroyer, DK-France

Ordbogskilder
DDO (2020). Den Danske Ordbog. Det Danske Sprog og Litteraturselskab. https://ordnet.dk/ddo/ordbog?query=kastel [2. Maj 2020].

TLFi – Trésor Informatisé de la langue française. http://atilf.atilf.fr/ [2. Maj 2020].

Andre kilder, hvor du kan få meget mere ekspertviden:
Châteauneuf-du-Pape, pavens vin. www.jyskvin.dk/vinomraader-guides/chateauneuf-du-pape [2. Maj 2020].

Fédération des syndicats de producteurs de Châteauneuf-du-Pape (2020). www.chateauneuf.com/ [2. Maj 2020].

Gudiksen, Søren (2020). www.chateauneuf.dk [9. Maj 2020].

INAO (2020). Institut National d’Origine et de la Qualité, Appellation d’origine contrôlée Châteauneuf du pape. www.inao.gouv.fr/show_texte/273 [2. Maj 2020].

Tips og råd til succesfuld investering i en fransk lejebolig

At købe en lejlighed med henblik på udlejning er ikke noget man bare gør uden at være godt forberedt. Enhver ejendomsinvestor skal være meget omhyggelig, når det gælder valg af fx bolig, beliggenhed eller skattemæssige status. Du får her nogle råd til, hvordan du som dansk ejendomsinvestor kan få succes med investering i en fransk lejebolig, så du undgår senere ærgrelser og får udbytte af din ejendomsinvestering.

Château les Carrasses: Eksempel på ferieboliginvestering med fornuftigt afkast – kombineret eget brug og møbleret udlejning
Château les Carrasses: Eksempel på ferieboliginvestering med fornuftigt afkast – kombineret eget brug og møbleret udlejning

Når man som dansker har besluttet at investere i fast ejendom i Frankrig i form af lejebolig (investissement locatif), er der en række afgørende spørgsmål, der melder sig i forhold til fx beregning af afkast ved ejendomsinvestering, type af lejekontrakt, investeringsbeløb, valg af bolig m.fl. I det følgende får du i en række hovedpunkter nogle råd om, hvordan du får succes med din ejendomsinvestering, lige fra søgning af ejendom til valg af beskatningsform for indtægter ved udlejning.

1. Lejebolig: tryg investering, men grundig forberedelse

Investering i lejeboliger har vind i sejlene hos franskmændene. Dette skyldes bl.a. de meget lave renter på realkreditlån, usikkerheden i aktiemarkedet og afkastet ved denne type ejendomsinvestering, der eksempelvis overstiger det afkast, som franskmændene opnår ved bl.a. den særlige franske livsforsikring, der er en form for pensionsopsparing, som har været faldende de senere år, og som i 2019 udgjorde 1,4%. Ifølge ejendomsmæglerorganisationen Century 21 var 1 ejendomskøb ud af 4 investering i lejebolig i 2019.

Men man investerer ikke i en lejebolig uden grundig forberedelse. En dårlig investering kan nemlig meget hurtigt ende som et mareridt, fx hvis man ikke kan finde en lejer …

Hvis du overvejer at investere i en fransk lejebolig, men ikke ved, hvilken type ejendom du skal vælge, får du i det følgende et par tips til din boligsøgning.

2. Boligareal/pris: småt er godt

Du tøver mellem investering i en etværelses og en treværelses lejlighed? Er der tale om din første investering af denne art, så er det bedre at stile mod en etværelses eller lille toværelses lejlighed. Små lejligheder udlejes almindeligvis dyrere pr. m² end store lejligheder, og købesummen er generelt lavere.

“En eviggyldig grundregel er: BOLIGAREAL/PRIS. Jo mindre lejligheden er, jo dyrere udlejes den pr. m². Det samme forhold gør sig gælder ved salg: jo mindre areal, jo dyrere sælges den. Og en ejendomsinvestering af denne type giver et bedre afkast, specielt i byer som Lyon, Paris eller Bordeaux”, bemærker Stéphane Desquartiers, investeringsekspert og stifter af investeringsvirksomhedenMaison de l’investisseur.“For små lejligheder af typen etværelses eller lille toværelses lejlighed er det gennemsnitlige afkast i størrelsesordenen 5,5% – 6% i store byer; for toværelses eller treværelses lejligheder falder afkastet en smule, men udgør gennemsnitligt 4,5% – 5%. Inden for nybyggeri er afkastet en anelse lavere som følge af de franske regler for huslejekontrol (se nedenfor)”, tilføjer Stéphane Desquartiers.

4. Beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed!

En anden grundregel er: BELIGGENHED. Boligens beliggenhed er yderst vigtig – og måske det vigtigste kriterium for enhver investering i fast ejendom.

Stéphane Desquartiers går endog lidt videre og råder investorer til at foretage investeringen i en lejebolig tæt på egen bopæl – et råd, der ligeledes er relevant for danskere, der i forvejen ejer fast ejendom i Frankrig, og for hvem det vil være optimalt at investere i en lejebolig nabo til den bolig, man i forvejen ejer, i en nærliggende by eller i nabolaget:

”Jeg fraråder fjerninvestering, dvs. at investere langt egen bopæl! En ejendom er ikke et produkt på lige fod med eksempelvis aktier, man har forpligtelser, også selvom man har en administrator. Ligger lejeboligen derfor tættere på egen bolig, er det er lettere, når man personligt skal tjekke, at lejligheden er i korrekt stand, eller når man selv skal sørge for udskiftning af møbler ved møbleret udlejning, … Kort sagt, det er mere enkelt at kontrollere og administrere lejeboligen og øger chancen for at købe til den rigtige pris, når man kender markedet og de områder, man interesserer sig for”, konkluderer Stéphane Desquartiers.

Hvis du ønsker at investere i Paris, skal du overholde de særlige franske regler for huslejekontrol (encadrement des loyers), som gælder ved udlejning af møblerede og umøblerede boliger i Paris intra-muros, der udgør ejerens primære bolig. Selvom Paris oftest er uden for rækkevidde i forhold til investering i lejebolig som følge af de alt for høje ejendomspriser, så er afkastet godt i første eller anden ring om Paris, hvor priserne er lavere.

Man kan eksempelvis investere i Asnières-sur-Seine, Clichy eller Vanves, hvor boligpriserne er lavere end i Paris, men dog nyder godt af den afsmittende effekt fra prisniveauet i det centrale Paris.

4. Købspris og lånefinansiering: start i det små

Som ny ejendomsinvestor kan du være i tvivl om købsprisens størrelse. Afhængigt af din lånekapacitet kan du finansiere din investering ved at optage et dansk realkreditlån, som oftest er det enkleste, eller et fransk lån, hvor der gælder særlige vilkår, og hvor det tilrådes at tage kontakt til en specialist. Ved førstegangskøb kan du fx starte med en etværelses lejlighed til under EUR 100 000 ved at låne med længst muligt løbetid, afhængigt at den formuestrategi, du vælger.

Sørg ligeledes altid for at have en opsparet reserve for at sikre en eventuel periode uden lejer, forpligtelser som skatter eller uforudsete reparationer eller udskiftninger, som du har ansvaret for.

5. Fradrag af udgifter: spar i skat

Visse arbejder (vedligeholdelse, istandsættelse, renovering, ombygning, forbedring, …), som du udfører i din lejebolig, kan fratrækkes din lejeindtægt. Dette forhold benævnes underskud ved udlejning (déficit foncier), hvis udgifterne overstiger indtægterne fra din lejebolig. Du har derfor al mulig interesse i at udleje en lejlighed i perfekt stand og at vedligeholde den mellem to lejere. Derudover øger disse arbejder boligens værdi. Husk, at du også kan trække renterne på realkreditlånet fra din lejeindtægt.

Når udgifterne (lånerenter, skatter, forsikringer, arbejder) er højere end de indtægter, ejeren opnår gennem sin investering i en lejebolig, taler man om underskud ved udlejning. Dette underskud betyder, at du som ejer af en lejebolig kan reducere din beskatning, der ofte vejer tungt afhængigt af udlejningsform og lejekontrakttype (umøbleret eller møbleret lejemål), udlejningsordning og udlejerstatus (ikke-professionel udlejer (LMNP-ordning) eller professionel udlejer (LMP-ordning) af møbleret bolig) og beskatningsprocent.

6. Nyt eller eksisterende byggeri: valg af udlejningsordning

Ud over købsprisen for din lejebolig kan du også være i tvivl om valget mellem investering i nyt og i eksisterende byggeri. For danske ejendomsinvestorer, der er skattepligtige i Danmark, er dette valg måske mindre væsentligt og mere et spørgsmål om smag, interesse og komfort.

Derimod er det vigtigt at vælge den rigtige status og udlejningsordning – særligt enten LMP- eller LMNP-ordningen, der begge retter sig mod investering i såvel nybyggeri som eksisterende byggeri og giver dig en skattereduktion i forhold til lejeindtægten. Begge ordninger kan vælges ved udlejning for en periode på minimum 9-12 år. Kontakt en specialist inden for området, der kan hjælpe dig med det rigtige valg.

For franske statsborgere og EU-statsborgere med fast bopæl og skattepligtige i Frankrig findes der yderligere to beskatningsformer med skattereducerende formål: Denormandie-ordningen ved udførelse af større arbejder inden for eksisterende byggeri og Pinel-loven inden for nybyggeri. Med disse to beskatningsformer har man til sammenligning mulighed for at opnå en skattebesparelse på op til 21% for maksimum to boliger pr. år.

7. Udlejningsformer og lejekontrakter: fordele og ulemper

En lejebolig kan udlejes som møbleret eller umøbleret lejemål. Før du køber din bolig, bør du dog vælge den type lejekontrakt, også kaldet lejeaftale (bail locatif), du ønsker at tilbyde din lejer. Den valgte lejekontrakt og udlejningsform har nemlig betydning for forhold som beskatning, opsigelsesvarsel og det inventar mv., der skal være i boligen. Se fordele og ulemper ved begge udlejningsformer her!

8. Umøbleret udlejning – til større boliger

Umøbleret udlejning er absolut den mest stabile udlejningsform for udlejeren, som indgår en lejekontrakt på 3 år, mod 1 år for møbleret lejemål. Opsigelsesvarslet er på 3 måneder – dog kun 1 måned i mindre attraktive områder, ligesom ved møbleret udlejning. Umøblerede lejemål er særligt velegnet til store lejligheder.

Valget af lejekontrakttype er således afhængigt af, hvor langt et lejemål du ønsker for din lejebolig.

9. Møbleret udlejning – til mindre boliger

Møbleret udlejning, der tiltaler mange udlejere, er en meget fleksibel udlejningsform og den mest populære ved små lejemål. Ved møbleret udlejning har udlejeren et opsigelsesvarsel på 1 måned til opsigelse af lejeren, mod 3 måneder ved umøbleret udlejning. Lejekontrakten indgås for en varighed på 1 år med mulighed for forlængelse. Der er stor efterspørgsel fra lejernes side på denne type lejekontrakt for små lejligheder. Derudover kan du veksle mellem møbleret udlejning i studieperioden, med en lejekontrakt på 9 måneder, og møbleret sæsonudlejning i skolernes ferieperioder, hvis din lejebolig er beliggende i et blandet studie- og turistområde. Dette vil øge dit afkast.

Men uanset hvilken strategi, du vælger, skal du overholde kravene i inventarlisten, der skal være til rådighed for lejer ved møbleret udlejning: Une liste de mobilier encadrée par la loi.

10. Beregning af afkast: husk administrationsudgifter

Når man beregner afkastet i forbindelse med investering i en lejebolig, må man ikke overse administrationsudgifterne. “Man glemmer ofte den tid, man bruger på at drive og administrere en ejendom. En del af administrationsarbejdet kan lettes vha. forskellige online værktøjer, men det tager alligevel tid! I stedet for selv at varetage administrationsarbejdet er en anden mulighed naturligvis at overlade administrationen til en professionel administrator – en løsning, der nok giver dig maksimal komfort, men som dog har en pris, idet beløbet for denne service udgør ca. 4-7% af lejen for umøbleret og 7-15% for møbleret udlejning”, konstaterer Maud Velter, udlejningsspecialist, og tilføjer: “For at undgå ubehagelige overraskelser er det en god idé at bede om prislisten for disse serviceydelser”.

Valget at lejekontrakt har således stor betydning for beskatningen af din lejeindtægt. Investeringsekspert Stéphane Desquartiers forklarer: “Møbleret udlejning giver udlejeren den største fordel: større fleksibilitet og større afkast. Såfremt din lejebolig er beliggende i en blandet studie- og turistby, som Marseille eller La Rochelle, kan du udnytte muligheden for både sæsonudlejning og klassisk udlejning ved at indgå lejekontrakt på 9 måneder med en studerende i studiesæsonen for herefter at udleje boligen til turister i feriesæsonen. Du slår på den måde to fluer med et smæk med en høj afkast, der kan nå op på ca. 8% i byer med sunde og dynamiske markeder”.

11. Beregning af afkast: husk skatten

Du kan forvente, at din investering i en fransk lejebolig vil give et vist afkast, der kan være en god måde at forberede din pension eller supplere din indkomsten på. Under din boligsøgning bør du beregne såvel bruttoafkast som nettoafkast. Disse beregninger gør det muligt for dig at sammenligne afkastet mellem to eller flere mulige ejendomskøb.

Vær også opmærksom på valg af beskatningsform, idet din lejeindtægt i alle tilfælde beskattes. Et godt råd er at få professionel hjælp til beskatningsvalget, så eventuel forkert beskatning af din lejeindtægt undgås.

Tekstfelt: FAKTABOKS: 
En lejebolig, også kaldet en udlejningsbolig, er en ejendom, som er mulig at leje gennem en udlejer. 
I nogle tilfælde kan der være flere lejere til samme bolig, og det kan også være muligt for en lejer at udleje en del af ejendommen til en tredjepart - dette kaldes fremleje.
KILDE: https://selvmaegler.dk/find-bolig?type=udlejningsbolig

Held og lykke med din investering i en fransk lejebolig!

_____________________

KILDER

Indlæg og oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France, inspireret af følgende artikel:

Comment investir dans l’immobilier en 2020 ? Trykt af Figaro Immo – 08.01.2020 – I AcheterJe me prepare

https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/je-me-prepare/comment-investir-dans-immobilier [set den 15. februar 2020]

Paris: Boligejerne fravælger Airbnb til fordel for møbleret udlejning – hvorfor?:
http://dk-france.dk/paris-boligejerne-fravaelger-airbnb-til-fordel-for-moebleret-udlejning/ [set den 26. april 2020]

Leaseback – populært køb-og-udlej koncept i Frankrig: LMP/LMNP:
http://dk-france.dk/leaseback-populaert-koeb-udlej-koncept-frankrig-2/ [set den 26. april 2020]

_____________________

Ny digital boligjournal til ejere og lejere af franske boliger

Den franske boliglov, Elan-loven, indfører nu en digital boligjournal, der er en slags sundheds- eller tilstandsjournal for din franske bolig! Det giver samling på en lang række relevante boligdokumenter og rapporter og mulighed for bedre overblik over de franske boliger.

Tagrenovering - og energioptimering
Tagrenovering – og energioptimering

Tagrenovering – og energioptimering af eksisterende bolig

Digital boligjournal (carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement). Den franske Elan-lov af 23. november 2018 (loi Elan eller loi logement) indfører en digital boligjournal med ikrafttræden den 1. januar 2020. Journalen har til formål at sikre opfølgning på vedligeholdelse og forbedring af boligers energimærkning og miljøpåvirkning gennem hele deres levetid. Den giver således ejere og lejere mulighed for at indhente data om boligens aktuelle tilstand og tekniske installationer samt at følge med i den løbende energi- og miljømæssige forbedring.

Ved salg af boligen overdrages boligjournalen til den nye ejer, og den vil kunne spille en afgørende rolle i forbindelse med fastsættelsen af boligens værdi, da den dokumenterer boligens kvalitet og tilstand.

Sikker online tjeneste. Den digitale boligjournal er en sikker online tjeneste med relevante boligdata til ejere, købere og lejere. Journalen vil bl.a. indeholde den franske tilstandsrapport (dossier de diagnostic technique, DDT), der omfatter opmåling af boligarealet (métrage loi Carrez), energirapport (diagnostic de performance énergétique), rapport vedrørende bly, asbest, el mv. (diagnostics plomb, amiante, electricité …) samt dokumenter, der er obligatoriske i henhold til vedtægterne for boliger i ejerlejlighedsejendomme (referater fra seneste generalforsamlinger, andel af fællesudgifter, andel af vedligeholdelseskonto …). Ejeren er pligtig til at opdatere journalen og indberette datoer, tegninger og beskrivelser af indretnings- eller renoveringsarbejder i boligen, som har fundet sted efter oprettelsen af boligjournalen.

Boligjournalen vil i første omgang være gældende for nye boliger, for hvilke der er givet byggetilladelse fra 1. januar 2020. I anden omgang, fra 1. januar 2025, vil journalen komme i anvendelse for alle eksisterende boliger og ejendomme, fra det øjeblik de handles.

Tagrenovering færdigudført
Tagrenovering færdigudført

Opdatering. For nybyggeri oprettes og opdateres boligjournalen af bygherren, der også er ansvarlig for at overdrage journalen til køber ved aflevering af boligen. For eksisterende boliger skal opdateringen foretages af ejeren eller ejerforeningen, der påtager sig at indberette data vedrørende fællesarealer. Visse dokumenter skal registreres direkte af den ansvarlige tekniker, for eksempel ved kontrol af elevatorer eller varmeanlæg.

Særligt for lejeboliger. Ejeren af en lejebolig skal give sin lejer adgang til at indhente data i den digitale boligjournal. For lejemål vil det være obligatorisk, at en synsrapport (état des lieux) ved ind- og fraflytning af lejemål samt bilag for refusionsberettigede udgifter registreres i journalen. Disse dokumenter skal dog slettes af ejeren ved afslutningen af lejekontrakten.

____________

KILDER

Indlæg og oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France, inspireret af følgende artikel:

Qu’est-ce que le carnet numérique d’un logement ? v/Olivier Cheilan, logic-immo.com nr. 398 – Octobre 2019.

https://dekkha.com/carnet-numerique-du-logement-la-transition-energetique-sinvite-dans-le-secteur-de-limmobilier/?cn-reloaded=1 [set den 1. november 2019]

https://monimmeuble.com/actualite/carnet-numerique-du-logement-sous-quelle-echeance-les-decrets-dapplication-seront-ils-publies [set den 1. november 2019]

https://www.vinci-immobilier.com/actualites-immo/carnet-numerique [set den 1. november 2019]

http://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/dossiers/evolution_logement_amenagement_numerique [set den 1. november 2019]

https://www.gouvernement.fr/action/elan-une-loi-pour-l-evolution-du-logement-de-l-amenagement-et-du-numerique [set den 1. november 2019]

Fra Crémant til Champagne – om franske boblers stigende popularitet

Et glas boblende vin indtager en helt særlig plads ved festivitas. Proppen, der springer med et knald, den blide skum, der danner sig lifligt brusende på toppen, når man skænker. De fine bobler, der som små tråde af perler stiger lystigt til vejrs. Den prikkende fornemmelse på ganen af kulsyre, der fremhæver aromaer og vækker alle vore sanser. De er alle festlige elementer, der gør boblende vinsmagning blandt venner, kollegaer eller i familiens skød til en helt særlig oplevelse. Det føles som om, den hvide (eller rosé!) mousserende vin har fået liv og funkler endnu mere!

Crémant d'Alsace – Vins Lichtlé Éric, propriétaire viticole à Gueberschwihr, France
Crémant d’Alsace – fra Vins Lichtlé Éric, propriétaire viticole à Gueberschwihr, France

Om at drikke stjerner og om en munk, der faktisk ikke troede på skum
Hvis den franske benediktinermunk Dom Pérignon (1638-1715), der tilskrives opfindelsen af metoden til fremstilling af mousserende vin i Champagne (méthode champenoise), havde levet i dag, vil han blive noget forbavset over popularitet af mousserende vin, der i hans tid betragtedes som fejlproduceret. Hans statue står som vartegn i byen Eperney ved Champagnehuset Moët et Chandon, der som bekendt markedsfører deres premium champagne under navnet ’Dom Pérignon’. Historien om den gode munk er god, men er ikke desto mindre en skrøne. Munken opfandt ikke metoden, for den var opfundet længe før ham, og faktisk arbejdede han for at modvirke vinens kedelige tendens til at eftergære på flasken. Vi vil dog huske ham for de ord, han også tilskrives, da han på selve dagen, hvor det langt om længe endelig lykkedes for ham, hidkaldte sin munkebrødre: Venez vite: je goûte les étoiles! (Skynd jer at komme, jeg drikker stjerner!).

Eftergæring og skum har vist sig siden hen ikke at være en fejl, men en særdeles attraktiv egenskab ved en type vin, den mousserende (mousse betyder skum), der går sin sejrens gang verden over. Salgstallene på verdensplan melder om årlige vækstrater, der får den ’stille vin’, hvor det globale forbrug er svagt faldende, til at blege (- til gengæld vokser markedsværdien, for forbrugerne drikker mindre, men efterspørger bedre kvalitet). Champagnes eksportmarked er nu større end sit hjemmemarked, og udbuddet af mousserende vine har aldrig nogensinde været større, hvor vine fra andre lande, med Cava og Prosseco i spidsen, stormer frem. Det franske vininstitut Vinexpo anslår i en nylig undersøgelse, at der på verdens plan vil blive afsat 281 millioner kasser (en kasse = 9 liter) mousserende vin i 2022, en stigning på 21 millioner kasser i forhold til 2017, til en værdi af svimlende 32,9 milliarder USD (små 216 milliarder kroner).

Kære bobler har mange navne
Kigger man på terminologien, så har vinbobler mange navne. På dansk taler man om mousserende, brusende, perlende eller boblende vin. Eller sågar sprudlende vin. På fransk er der også forskellige, konkurrerende benævnelser, men det er ikke ligegyldigt, hvad boblerne kaldes!

Vin effervescent (sprudlende eller snarere mousserende vin) er den paraplyterm, der bruges til at referere til alle de vine, der indeholder kulsyre, uanset fremstillingsmetode, som en fast bestanddel af deres smagsopbygning. Den aktuelle skelnen mellem de forskellige typer er fastlagt i europæisk lovgivning fra 2008 og 2009 og bygger på, hvor meget gas, og derved hvor meget tryk, der er inde i flasken.

Er der under 1 g CO2, taler man om vin tranquille (stille vin). Fra 1 til 2 g CO2 pr. liter og med et indre tryk under 1 bar taler om vin perlant (perlende) vin. Fra 2 til 4 g CO2 pr. liter og et indre tryk mellem 1 og 2,5 bar taler man om vin pétillant (boblende vin). Vin mousseux (mousserende vin) topper på gas- og trykskala med et gasindhold, der ligger over 4,5 g pr. liter og et flasketryk fra 3 til 6 bar. Den mest berømte af alle vins mousseux (eller effervescents) er Champagne, og det er kun vin fra denne region, der må kalde sig Champagne (læs mere herom på vores hjemmeside i artiklen: Champagne: mellem tradition og innovation fra november 2017). Der opereres med 4 kategorier af vin mousseux i Frankrig, som præsenteres nedenfor.

Almindelig mousseux
Almindelig vin mousseux (VM) produceres ud fra most eller basevin, der indeholder mindst 8,5 % alkohol i indhold. Anden gæring på flasken opnås ved tilsætning af liqueur de tirage (’tiragelikør’), hvis opskrift oftest er hemmelig, men består af most, vin og sukker. Slutalkoholindholdet skal være på mindst på 9,5 % – og sluttilsætning af liqueur d’expédition (’ekspeditionslikør’) må ikke få alkoholprocenten til at stige mere en 1,5 %. Mindste flasketryk skal være på 3 bar. Der stilles ingen krav til lagring.

Kvalitets-mousseux
Vin mousseux de qualité (VMQ) er en tak bedre og kræver lidt mere omhu. Her skal mosten eller basevinen være på mindst 9% alkohol, og sluttilsætning af likør må højst hæve alkoholindholdet med 0,5%. Flasketryk skal være på mindst 3,5 bar. Det kræves desuden, at vinen skal være i kontakt med den bundfaldne gær (under gæring og lagring) i 90 dage, dog kun 30 dage, hvis vinen laves på lukkede tanke. Det er under denne kategori, man finder de særlige, aromatiske mousserende vine som Muscat, Clairette, Mauzac eller Gamay.

Kvalitets-mousseux fra bestemt område
Så har vi Vin Mousseux de Qualité Produit dans une Région Déterminée (= kvalitetsmousserende vin fra en bestemt område) eller VMQPRD, som fremstilles ved 1 eller 2 alkoholiske gæringer i lukkede tanke ud fra en most eller basevin, hvis alkohol skal være mindst 9% (og op til 9,5 % i visse regioner). Der skal også opfyldes en række betingelser. Det reelle alkoholindhold skal være på mindst 10%, heraf maks. 0,5 % fra liqueur d’expédition. Mindste flasketryk ved 20 grader skal være 3,5 bar. Kontaktperiode med bundfald på 90 dage (dog kun 30, hvis tanken er udstyret med omrører). Lagring før afsætning på mindst 9 måneder ifølge den traditionelle metode, og 6 måneder for vine i lukkede tanke, alt efter lovgivning for den enkelte appellation.

Under VMQPRD findes i øvrigt igen samme typer aromatiske mousserende vine som allerede omtalt under de almindelige mousserende vine (Muscat, Clairette, Mauzac, Gamay).

Crémant vine
Til sidst har vi Crémant vine, som dækker over en hel familie. Betegnelsen er en fælleseuropæisk betegnelse for hvide eller rosé vine af VMQPRD typen. De enkelte medlemslande lovgiver om den specifikke fremstilling. Der er dog en række fællestræk: høsten skal foregå manuelt; udbytte ved presning skal være maks. 100 liter most pr. 150 kg høstede druer; lagring skal vare mindst 9 måneder, og sukkerindholdet må ikke komme over 50 g pr. liter.

Crémant d’Alsace, serveringsklar!
Crémant d’Alsace, serveringsklar!

Det har tidligere været skik blandt producenterne at skilte med angivelsen méthode champenoise som en form for kvalitetsstempling på vinetikketten. Dette var en torn i øjet på Champagne, der forhandlede sig frem til, at navnet Crémant (som i Champagne hidtil brugtes om champagnevine med halvt som meget flasketryk som de rigtige Champagnevine) fremover skulle anvendes.

Ved at benytte sig af den traditionelle fremstillingsmetode har alle de vine, der nu produceres som Crémant fra et eller andet område, hermed slået fast, at de følger selvsamme teknikker, som har gjort Champagne verdensberømt. Dette borger for deres kvalitet, selvom de i deres afsætning ikke kan trække på samme eksklusive image. De prøver dog alle at opnå ”une montée en gamme”, dvs. arbejder for bedre kvalitet og opbygning af et premium image, med dertil stigende priser.

Fra brut til doux – varierende sukkerindhold
Alle mousserende vine skal anføre deres restsukkerindhold eller dosering. De helt tørre går under betegnelse brut nature (0-3 g pr. liter), så kommer extra brut (0-6 g pr. liter) og brut (0-12 g pr. liter). Sødmegraden stiger med extra sec (12-17 g pr. liter), sec (17-32 g pr. liter), demi-sec (32-50 g pr. liter), hvor sødmen topper med doux (over 50 g pr. liter).

En mangfoldighed af franske bobler
Franske bobler er populære og oplever stor vækst i afsætningen. De kommer fra stort set alle franske vinproducerende regioner, og flere regioner, bl.a. Loire og Languedoc, overvejer omlægning af dele af deres produktion til bobler. Her har vi oplistet de fleste af dem. De sælges både som hvid og rosé og benytter sig af forskellige fremstillingsmetoder. Først og fremmest méthode traditionnelle og méthode champenoise. ’Champenoise’ er egentlig den samme metode som ’traditionnelle’, men betegnelsen ’champenoise’ naturligvis er forbeholdt Champagne. Andre konkurrerende metoder kan anvendes, herunder méthode ancestrale (kendetegnet ved spontan gæring), méthode dioise (som selvsagt bruges i Die og er kendetegnet ved filtrering uden dosering), samt lukket tank-metoden (hvor skum dannes under tryk i lukkede tanke), og som især kendes fra de tyske sekt-vine.

  • Fra Champagne har vi selveste Champagne, der fås som både hvid og rosé.
  • Fra Alsace Crémant d’Alsace, også i hvid og rosé.
  • Fra Bourgogne Crémant de Bourgogne, i både hvid og rosé, og Bourgogne mousseux, der som en af de få boblende vine fås i rød.
  • Fra Bordeaux Crémant de Bordeaux i både hvid og rosé.
  • Fra Sydvestfrankrig kommer Gaillac effervescent (der benytter sig af hele 3 forskellige fremstillingsmetoder: gaillacoise, traditionnelle og ancestrale).
  • Fra Rhônedalen er der Saint-Péray mousseux samt Clairette de Die og Crémant de Die, alle i hvid.
  • Fra Jura bjergene og byen Bugey kommer Crémant du Jura og Bugey mousseux eller pétillant, begge i både hvid og rosé, samt Bugey mousseux, pétillant Cerdon og pétillant Montagnieu.
  • Fra Alperlandet i Savoie får vi Savoie méthode traditionnelle, Savoie méthode traditionnelle Ayze og Savoie méthode traditionnelle Seyssel, alle i både hvid og rosé.
  • Fra Loiredalen, i både hvid og rosé: Crémant de la Loire, Anjou Pétillant eller fines bulles eller mousseux, Saumur Pétillant eller fines bulles eller mousseux, Touraine Pétillant eller fines bulles eller mousseux.
  • Ligeledes fra Loiredalen, men dog kun i hvid, har vi de kendte Vouvray mousseux og Vouvray pétillant samt Montlouis mousseux og Montlouis pétillant.
  • Til sidst fra Languedoc, alle hvide, har vi Crémant de Limoux, Blanquette de Limoux, og Blanquette méthode ancestrale.

Selvom Champagnen stadig troner som kongen over boblende vine i Frankrig og på verdensmarkedet, skal den dog ikke føle sig sikker. Crémant-producenterne gør, som allerede nævnt, en stor indsats for at øge kvaliteten. Og der er fx blevet forsvaret en række ph.d.-afhandlinger på franske og udenlandske universiteter (sidst i Brasilien), der har undersøgt og påvist, hvordan Crémant verden over er i gang med at opgradere sin vinkommunikation, så den med tiden kan blive lige så værdsat som Champagne, uden dog at blive sammenlignet med den! Uanset udfaldet af denne vindyst vil vi ønske vores læsere et godt og lykkebringende år. Lad propperne springe og boblerne stige til vejrs!

_____________________

KILDER
Indlæg v/Patrick Leroyer, DK-France

Ordbogskilder
Dico du vin (2019). https://dico-du-vin.com [set 10. december 2019].

Revue du vin de France, Dictionnaire du vin (2019). https://www.larvf.com/,le-dico-du-vin,13178.htm

[set 10. december 2019]

Andre kilder
Gerbod, Catherine (2019). Le marché des effervescents continue de pétiller. https://www.reussir.fr/vigne/le-marche-des-effervescents-continue-de-petiller

[set 10. december 2019]

Vinexpo / IWSR (2019). Le marché mondial du vin et des spiritueux. https://www.vinexpobordeaux.com/ressources/etude-vinexpo-iwsr-marche-mondial/

[set 10. december 2019]

Vand, vin, revolution

I regionen Languedoc knytter der sig en særlig historie til vand, i form af en berømt vandvej, der skiftede status fra transport til turisme, og til vinproduktion, der blev revolutioneret i økologiens tegn. Regionen giver dig endda mulighed for at flytte ind i eget vinslot med egen vinproduktion. Vores rejse starter ved byen Béziers.

Vinkælderen i Château St. Pierre de Serjac

Om Béziers, Riquet og fransk enevælde
Byen Béziers i Hérault departementet i Sydfrankrig er kendt som fødebyen for den franske ingeniør, Pierre-Paul Riquet, der i perioden 1667 og frem til sin død i 1680 ledte projekteringen og byggeriet af en stort anlagt 241 km langt kanal fra byen Toulouse til Middelhavet, med udmunding i étang de Thau, ikke langt fra byen Sète, hvorved Atlanterhavet (idet man kan sejle fra Bordeaux til Toulouse ad en kanal langs Garonnefloden) og Middelhavet blev forbundet. Der er tale om ingeniørkunst på højeste plan, hvilket også har medført, at kanalen er optaget på Unescos verdensarvliste, World Center Heritage.

Anlægget blev statsfinansieret af den franske monark, solkongen Ludvig den 14. (det skal dog lige bemærkes, at Riquet selv betalte en ikke ubetydelig del af byggeriet), og hans finansminister Colbert, der ønskede at etablere en transportlivsnerve ”entre les deux mers”, sætte gang i økonomien, og dermed cementere kongens magt i Lanquedoc, som ellers var kendt som en uroplaget og kriseramt provins. Det stod slemt til i disse år med vin- og kornproduktion, og priserne faldt.

Kanalen blev indviet i 1681 og i de efterfølgende år udvidet og forstærket af en anden kendt fransk ingeniør, marskal Sébastien Le Prestre de Vauban, som i samme periode var kongens militære fæstningsingeniør og lod opføre og ombygge et stort antal befæstede anlæg over det ganske land, igen i absolutismens og solkongens tjeneste, fransk enevælde.

Fra driftig færdselsvej til turistmagnet
I Béziers er en af byens hovedstrøg i dag opkaldt efter Riquet, les Allées Paul Riquet. Først benævnt ”Canal Royal de Languedoc” skiftede kanalen navn til ”Canal du Midi”, en langt mere prosaisk og politisk korrekt benævnelse for de franske jakobiner og girondiner under den store revolution 1789.

I dag har kanalen mistet sine oprindelige logistiske og politiske funktioner, men tiltrækker hvert år et stigende antal turister, der i skyggen af de majestætiske platantræer langs siderne gerne nyder sødmefyldte sejlture ad den smukke, stille vandvej, og udforsker de mange sluseanlæg, gennem små idylliske byer, vinslotte, og vinmarker.

Om postmoderne kultur, der fulgte efter vinoverflod
Den sirlige kanal er i dag blevet et stykke postmoderne oplevelseskultur. Den gennemkrydser det vinproducerende Languedoc, der med naboegnen Roussillon engang i det 18. og 19. århundrede, og helt frem til begyndelsen af det tyvende århundrede, var hovedleverandør af særdeles billig og uprætentiøs, men drikkelig rødvin til hovedparten af den franske befolkning, der ikke havde råd til hverken dyre Bordeaux eller Bourgogne. Altså folkelig konsumvin.

I denne periode blev kolossale formuer skabt af generationer af driftige, vinbondeslægter og vinhandlere, der udvidede beplantning i sletterne langs Middelhavet, øgede produktiviteten og kunne levere uanede mængder for at tilfredsstille den voldsomme efterspørgsel i stort set alle franske byer. Den billige vin blev endda et krigsvåben under 1. verdenskrig, hvor franske soldater i starten fik udleveret 25 cl pr dag og i krigens sidste år en hel 75 cl flaske.

Frankrigs største vindistrikt som kilde til biorevolutionen
Der er som bekendt flydt meget vand i kanalen siden disse storhedstider, der fuldstændig negligerede sådan noget evident som folkesundhed. Vinkulturen og vinforbruget har forandret sig voldsomt siden, selvom regionen stadig kan bryste sig af at bevare sin position som førende vindistrikt i Frankrig, og som den største i verden, med svimlende 14,4 millioner hektoliter så sent som i 2014, svarende til 2 milliarder flasker. I dag er vi nede på 13,3 millioner hektoliter. For der er sket et paradigmeskift, væk fra kvantitet, der til stadighed falder, til fordel for kvalitet, der fortsat stiger. Det betyder en voldsom reduktion af arealer udlagt til vinplanten, en flytning af stokkene til langt bedre jorde oppe i det bjergrige bagland, fokuseret forædling, nøjsom dyrkning og avanceret, moderne vinifikation. Og ikke at glemme langt flere og strengere kvalitetskrav.

Men det er først og fremmest den økologiske revolution, fuldstændig i tidens ånd, som nu stjæler billedet. Languedoc-Roussillon optager i dag pladsen som Frankrigs største producent af økologiske vine, både de traditionelle ”vins bio”, men også de ret nye ”vins nature”, der også stormer frem, fordi kvaliteten er i top og prisen rimelig. Regions andel af økologiske vine stiger fortsat og udgør i dag over 30% af den samlede produktion af økologiske vine i Frankrig.

Bliv din egen vinproducent
De før så stolte slotte, der for vinpengene blev bygget som prægtige kopier af middelalder, barokke eller renæssanceslotte forfaldt. Vinmarkerne blev forsømte. Produktionen ophørte, og de små byer hensygnede. Men en ny revolution er i gang. Takket være kombinationen af kvalitetsomstilling og den økologiske trend, blomstrer syrah, carignan, grenache og mourvèdre druer igen; vinerier er opgraderede, og kunstgødninger og pesticider er bandlyst. Slottene er restaureret til deres storhedstid, der er igen liv i de små landsbyer, og Languedocvin høster nu anerkendelse af kritiske forbrugere og vidende vinanmeldere.

I den lille by St. Pierre de Serjac, lidt nord for Béziers, kan du faktisk i al beskedenhed deltage i revolutionen ved at blive ejer af en unik bolig i vinslottet af samme navn, og med din egen kvalitetsvinproduktion og egne flasker. Og så er der kun ganske kort til kølende sejlads på kanalen midt i sommervarmen. Tjek DK-France for at vide mere, vi hjælper gerne. I november måned vil vi også gentage succesen med vinskole og smagning på Hejmdal i Aarhus. Mon ikke de dedikerede Languedoc biovine den aften finder vej til vores ganer? Kanalvandene må du så have til gode.

_____________________

KILDER

Indlæg udarbejdet v/Patrick Leroyer, DK-France, inspireret af følgende artikler:

Dico du vin (2019). https://dico-du-vin.com/languedoc-roussillon-viticole-2015/ [set 17.08.2019]

Wikipedia (2019). Pierre-Paul Riquet, https://fr.wikipedia.org/wiki/Pierre-Paul_Riquet [set 17.08.2019]

Nybyggeri i Frankrig: Hvor langt kan du selv præge en standardprojektbolig?

Når du køber en projektbolig, har du mulighed for ikke blot at sætte dit personlige præg på udsmykning og udstyr, men også at ændre på indretningen af rum. Rammerne for skræddersyede løsninger inden for nybyggeri er i virkeligheden meget vide.
Læs her hvorfor!

Eksempel på køkkenindretning i projektbolig, Château Capitoul, Sydfrankrig
Eksempel på køkkenindretning i projektferiebolig, Château Capitoul, Sydfrankrig

Ønsker du en bolig, der virkelig matcher din personlighed og smag? Så skal du vide, at din boligdrøm sagtens kan blive til virkelighed, når du køber projektbolig. Alt, eller næsten alt, kan personliggøres eller forbedres, fra udstyr til skillevægge, vægfarve eller placering af stikkontakter. Bygherrerne er generelt villige til at opfylde alle købernes ønsker og behov.

Fordele. En skræddersyet bolig er logisk nok en smule dyrere end standardløsningen. Især hvis der kræves en ændring af plantegningerne. Men set i forhold til, hvor længe man beholder en bolig, hvilket ofte er mere end 10 år, er de ekstra udgifter, som en skræddersyet løsning medfører, i sidste ende generelt givet rigtig godt ud … Når boligen er bygget og indrettet efter din smag, vil du opnå øget velvære, og du vil føle dig hjemme, så snart du træder indenfor. Du slipper for den uundgåelige neutralitet, som du vil finde i de fleste af dine nabolejligheder. Med bedre indretning og bedre udstyr forbedres din livskvalitet!

Købers ændringsarbejder (Travaux modificatifs acquéreurs, TMA). Når din forespørgsel på ændringer til en ny bolig ligger uden for rammen for de indvendige standardydelser i beskrivelsen af det pågældende boligprogram, vil bygherren tilbyde dig at udføre ændringsarbejder (TMA). Listen over mulige ændringsarbejder er lang, og omfatter fx lukning eller åbning af køkken, ændring af el-plan, tilføjelse af skab, udskiftning af badekar med bruseniche …

Overslag. Hvis du ønsker at sætte dit personlige præg på den projektbolig, du har købt, er det vigtigt, at du indsender din forespørgsel på ændringsarbejder så tidligt som muligt, og helst helt i starten af byggeprojektet, da du ellers risikerer, at bygherren afviser dine ønsker. Dette skyldes, at de ønskede ændringer kan have konsekvenser for de kontrakter, som bygherren har indgået med byggevirksomheder. Efter gennemgang af din forespørgsel på ændringsarbejder sender bygherren dig i givet fald et overslag med opkrævning af et acontobeløb og eventuelt sagsomkostninger til betaling, såfremt du accepterer overslaget. Ved at følge denne procedure bliver vejen til drømmeboligen kortere!

Vil du vide mere om projektferieboliger til salg i sydfranske vinslotte? Så udfyld og send os formularen nedenfor:

Dit navn (skal udfyldes)

Din e-mail (skal udfyldes)

Emne

Din besked

__________

KILDER
Indlæg og oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France, inspireret af følgende artikel:

Jusqu’où peut-on aller dans la personnalisation d’un logement neuf? v/Aymeric Val, udgivet af Logic-Immo.com – No 395, Juillet – août 2019 :
https://en.calameo.com/read/00592340320c877edb356
[set 2019-07-20]

Sådan reduceres grundlaget for avancebeskatning ved salg af fransk feriebolig

Ejendomme, der ejes eller udlejes på kort- eller langtidsbasis ...
Nîmes, Rue de Générac: Ejendomme, der ejes eller udlejes på kort- eller langtidsbasis …

Fradrag af udgifter til forbedringsarbejder kan være en oplagt måde at reducere grundlaget for avancebeskatning af en fransk feriebolig på. Men hvad nu, hvis man ikke har regningerne for udført arbejde?

Udgifterne til arbejder (travaux) som ombygning, tilbygning og forbedring kan fratrækkes i forbindelse med beregningen af avancen ved salg af fransk feriebolig (résidence secondaire). Beregningen sker enten på baggrund af de faktiske udgifter, forudsat at ejeren kan fremvise håndværkerregningerne, eller på baggrund af et standardbeløb på 15% af købsprisen (prix d’achat).

Ved salg af en fransk feriebolig med en skattepligtig avance er det nemlig muligt at fratrække et standardbeløb på 15% af købsprisen, uden at der kræves dokumentation for udførte arbejder – også selvom der ikke har været udført forbedringsarbejder på ejendommen.

Denne mulighed kan ligeledes interessere de ejere, der har udført arbejder for under dette beløb, dvs. for under 15% af købsprisen, eller som har mistet eller ikke har gemt regningerne. Bemærk dog, at muligheden kun gælder ferieboliger, der har været ejet i mere end 5 år!

For en ejendom, der eksempelvis er købt til EUR 150.000 i 2011 og solgt igen for EUR 200.000 i 2018, reduceres den skattepligtige avance på EUR 50.000 således til EUR 27.500 efter fradrag af standardbeløbet på 15% af købsprisen på EUR 150.000, svarende til et beløb på EUR 22.500

Standardfradragsmuligheden på 15% er altså værd at have in mente, når man sælger sin feriebolig!

Facts om fransk avancebeskatning
Grundlaget for avancebeskatning af en fransk feriebolig (impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire) er forskelsbeløbet mellem anskaffelsespris (købsprisen med tillæg af handelsomkostninger, fx notarhonorar) og afståelsespris (salgsprisen med fradrag af handelsomkostninger, fx tekniske rapporter).

Dette forskelsbeløb, der benævnes avance eller provenu, beskattes dels med fransk kapitalvindingsskat (impôt sur le revenu immobilier) på 19%, dels med fransk socialskat (contribution sociale généralisée, CSG) på 17,2%, dvs. aktuelt en samlet avanceskat på en feriebolig på 36,2%.

Der er derimod ingen avancebeskatning ved salg af en fransk helårsbolig (résidence principale).

_____________________

LÆS MERE
Grundlag for kapitalvindingsskat og sociale afgifter – af Max Ulrich Klinger, advokat – 22.11.2018:
https://maxus-nice.fr/artikler/fransk_kapitalvindingsskat.php [set 2019-05-09]

_____________________

KILDER
Indlæg og oversættelse v/Liselotte Kruse, DK-France:

Le forfait travaux – i : Logic-Immo.com – Bordeaux, No 316, du 22 mars au 29 avril 2019

– samt inspireret af følgende artikler:

Calculer une plus-value immobilière – 18.02.19:
https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/fiscalit%C3%A9-et-gestion-du-patrimoine/les-plus-values-immobili%C3%A8res [set 2019-05-10]

Je vends un bien immobilier : plus-values imposées – 30.04.2019
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/plus-values-imposees [set 2019-05-11]

Plus-value de résidence secondaire 2019 : calcul et imposition – 16.01.2019: https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-des-finances-personnelles/1202051-plus-value-de-residence-secondaire-2019-calcul-et-imposition/ [set 2019-05-10]

Résidence secondaire : impôts et taxes – 16.01.2019
https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1202165-residence-secondaire-impots-et-taxes/ [set 2019-05-11]

_____________________

 

Boligkøb i Frankrig med dansk CVR-nr. som ejer

La Mouette, sommerhus i Sydfrankrig, fællesejet i andelsforening med dansk CVR-nr.
La Mouette, sommerhus i Sydfrankrig, fællesejet i andelsforening med dansk CVR-nr.

Når flere er ejere af et sommerhus

I 1992 gik vi 3 familier sammen om at eje et sommerhus i Sydfrankrig. Vi valgte en ejermodel, som vi kalder en andelsforening. Vi lavede vedtægter og udstedte 3 andelsbeviser samt en registrering i det daværende Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, hvor vi fik et CVR-nr., som dermed er den juridiske og tinglyste ejer af huset.

Andre vil kalde det et I/S – og sådan behandles det skattemæssigt i Danmark. På fransk kaldes denne form for fælleseje et Société Coopérative d’Habitation.

Det er en form, hvor et selskab har et boligformål og ikke et erhvervsformål. Derved undgås det, at man betaler en 3% erhvervsskat. Hvis huset ikke anvendes til egen benyttelse, men primært til fx udlejning, vil man nok risikere, at det anses for at være erhverv.

Hvorfor et CVR-nr.?

Med flere ejere må man forudse, at der på et tidspunkt vil ske ændringer i ejerfællesskabet. Ved at det er en dansk juridisk enhed, kan et ejerskifte foretages som et rent dansk anliggende med en anmeldelse med NemID på virk.dk og det pågældende CVR-nr.

Herefter kan der på SKAT.dk udskrives et registerbevis, som viser, hvem der er ejere, og hvor stor en ejerandel, som de hver har. Dvs. på få minutter er der udtrådt en ejer og indtrådt en ny ejer – ingen omkostninger til tinglysning eller involvering af en fransk notar.

Køb og salg af andel af hus

Det praktiske arbejde er nu alene at lave en aftale, hvor en sælger og en køber udformer en aftale om en overdragelse af en ejerandel i det pågældende CVR-nr., hvoraf det fremgår, at denne juridiske enhed ejer et hus i Frankrig med passende beskrivelse af husets beliggenhed som i enhver anden ejendomshandel – dvs. matrikelnr. og adresse – og den pris, som køberen skal betale.

Vi har valgt ikke at belåne huset. Den enkelte medejer må selv skaffe finansiering på anden vis. Det kan fx være ved at udnytte en friværdi i sin danske bolig til at optage et dansk kreditforeningslån. Eller køber kan oprette et privat gældsbrev til sælger af boligandelen, som derved finansierer det.

Vores vedtægter bestemmer, at andelsbeviset skal overdrages til køberen med en transportpåtegning bag på andelsbeviset og med de 2 andre medejere som vitterlighedsvidner. Dermed underskriver alle involverede parter og godkender handelen.

Vetoret – forkøbsret?

Når flere ejer hus sammen, indgår man i et forpligtende samarbejde og et økonomisk fællesskab. Der er derfor behov for, at de 3 ejere indgår en forventningsafstemning om fællesskabet. Det kan være møblering, omforandringer, farver, terrasser, have etc.

Alle sommerhusejere har en vedligeholdelsesopgave vedrørende hus og grund/have. Her må det aftales, hvordan den del løses. Gør-det-selv eller køb af hjælp.

Værs’god – en frokost på terrassen med gode lokale råvarer, brød og vin …

Vil man have noget, som er tip-top og tenderer til det luksuriøse – eller noget mere enkelt og funktionelt, som ikke kræver så omhyggelig pasning? Er man indstillet på, at ferien også indeholder noget praktisk arbejde? Eller er holdningen, at ferie er ren afslapning uden faste forpligtelser?

Nogle synes, at der skal ske noget nyt ret ofte, mens andre lever fint med, at ting udskiftes, når de er slidte eller gået itu.

For at forebygge den situation, at ejerne har helt forskelligt syn på fællesskabet, har vi valgt at indføje i vores vedtægter, at de 2 øvrige ejere skal møde en ny medejer, og de har en forkøbsret, hvis de vurderer, at der ikke er fælles holdninger i en forventningsafstemning. De kan ikke afvise en køber uden at det har den konsekvens, at de kan (skal?) købe ejerandelen og selv finde en anden køber. Vi har valgt, at indføje en forkøbsret, hvor de øvrige ejere kan købe til den pris, som er aftalt med en ny køber.

Udsigt mod vest med l’Ardeche i horisonten

Vedtægter

Vi har lavet vedtægterne, sådan som vi synes, at vores ”andelsforening” skal fungere.

I korte træk indeholder de det formelle om formål, salg/overdragelse til familie, forkøbsret, bestyrelse, generalforsamling, beslutninger, som kræver flertal eller fuld enighed, samt en procedure for, hvordan man tackler en situation, hvor en medejer ikke betaler sine forpligtelser.

Husorden

Desuden har vi lavet en såkaldt husorden, som beskriver, hvordan vi regulerer de 2 vigtigste elementer i at eje hus sammen:

  1. Hvordan fordeles ugerne mellem de 3 ejere
  2. Hvordan betales der til husets drift og nye indkøb

Det mødes vi om 1 gang årligt til vores generalforsamling.

Økonomien – aftales på generalforsamlingen.

Vores økonomiske model er, at vi indbetaler et fast årligt indskud. Det dækker skatter og forsikring, som er en fast udgift, uanset om man benytter huset eller ej.

Dernæst aftaler vi en brugsafgift som et fast beløb pr. døgn, vi disponerer over huset. Det dækker el, vand, gas og brænde til brændeovnen. På basis af regnskabet udregnes den årlige udgift og omkostning pr. døgn ud fra det antal overnatninger, som der har været i huset i årets løb. Dermed betaler de, som har mulighed for at benytte huset ofte, mere end de, som benytter det lidt mindre.

Ud over dette kan der opkræves yderligere beløb til dækning af nyindkøb eller uventede reparationer.

Vinmarken i september lige før høsten og bladene bliver røde og gyldne

Ugefordelingen – sker i forlængelse af generalforsamlingen.

Med 1/3 ejerskab, disponerer man over huset i 4 mdr. om året, hvoraf nogle uger er mere attraktive end andre – for nogle af os er det fx påsken, uge 42 og sommerferien. For at sikre, at alle kan få en bid af sommerferien, er den opdelt i 3 perioder à 10 dage, så der er 5 attraktive perioder.

På skift fra år til år er man nr. 1, 2 og 3 til at vælge først. Når man har været 1. vælger et år, rykker man ned som nr. 3 året efter, og nr. 2 rykker op som 1. vælger etc.

Vi fordeler først de 5 attraktive perioder. Her har ejerne i disse 5 perioder en førsteret. Man kan ikke vælge fx påsken til sine venner eller sine børn, hvis en anden medejer ønsker at benytte huset i påsken.

Herefter vælger man 1-2 ugers perioder efter eget valg, hvor 3. vælger bliver den første til at vælge uden for de 5 perioder (hvis alle har prioriteret det). Sådan fortsætter vi, til alle har reserveret de uger, som man ønsker forhåndsreserveret.

Der er en, som styrer kalenderen og udsender en årsplan med de reserverede uger. Får man senere på året lyst til at tage en ekstra ferie eller ændre på sine planer, kan man se, hvornår der er ledigt. Man kontakter kalenderstyreren om det, hvorefter der udsendes en revideret plan.

I praksis med kun 3 ejere foregår det med snak og en vis fleksibilitet, hvis det ofte er muligt at forskyde sin ferie en uge før eller senere, hvis en anden ejer gør det samme. Fx ved i stedet for at fastholde uge 34+35, som en anden også ønsker, kan de måske tale sig tilrette om, at den ene får uge 33+34 og den anden uge 35+36. Eller ønsker man en længere periode på 4-5 uger, kan det være en fordel at kunne bøje af i andre ønsker for at få dette ønske opfyldt.

Vinmarkernes farver er fantastiske

Fleksibilitet og rummelighed

Oplevelsen af at være flere familier om et hus er, at det kræver lidt rummelighed – at man udviser en vis tolerance og accept af, at man er lidt forskellig.

Skal der fx anskaffes en lampe, tilbyder en at gøre det. Den købes måske lokalt nær huset, og køberen vælger den, han synes passer bedst til huset og formålet. Så må de 2 andre ejere respektere, at det var det bedst mulige køb indtil videre. Går kaffemaskine eller støvsugeren pludselig kaput? Så anskaffes der en ny uden at de andre involveres.

Fordelen er, at man er 3 om at udføre de opgaver, som der er ved at være sommerhusejer. Eller til at forestå en tilbygning eller at rekvirere en håndværker, lige som man er 3 til at betale udgiften. Sidstnævnte gør det mere overkommeligt at få økonomi til større forbedringer.

En dejlig gåtur i duften af lavendler og en cabanon

Udlån og udleje

Vi udnytter ikke huset alle 52 uger – der er ledige uger. I vores fællesskab udlåner vi gerne huset til kolleger, venner, naboer eller familie.

Det er op til den enkelte ejer at afgøre, om det skal være gratis, og ejeren indbetaler døgnafgiften – eller om låneren skal betale det. Er det en nabo eller kollega, som man ikke er så tæt på, bliver det måske mere en leje end et lån. Her har vi valgt, at så laver kassereren en lejeaftale, og beløbet indgår på den fælles konto, så der opsamles penge til at dække fælles udgifter.

Mont Ventoux med sne i maj 2019

Investering i fælles sommerhus i Frankrig?

Hvordan er økonomien i en sådan investering set over en årrække? Det er jo individuelt og afhængigt af, hvor man køber.

Set over næsten 30 år har vi en skønnet prisudvikling på ca. 3% i gennemsnit. Det betyder, at vi har oplevet en prisstigning, som stort set svarer til vores årlige omkostning ved at have huset. Dermed er vores reelle udgift forrentningen af den investerede kapital.

Med egen feriebolig bliver ferien meget billigere. Vi betaler ca. kr. 10.000 om året/andel ved fx 9 ugers benyttelse – dvs. kun ca. kr. 1.250/uge, som altså neutraliseres af en prisstigning på huset i samme niveau. Med det aktuelle renteniveau i Danmark på p.t. ca. 1% er det en rigtig god investering. Udnytter man huset i alle 4 mdr./17 uger, koster det selvfølgelig lidt mere.

Yderligere oplysninger kan fås hos Palle Isaksen, medejer af La Mouette, på 4017 4810 eller mail pisa@pisa.dk.

Modellen er anvendt af andre, og jeg hjælper gerne til, at flere kan få muligheden for at nyde ferien i et hus i fællesskab med nogle medejere.

Se også www.la-mouette.info.